高雅茹诉龙学武等确认合同无效纠纷案
北京市朝阳区人民法院
民事判决书
(2016)京0105民初68861号
当事人 原告：高雅茹。
委托诉讼代理人：胡伟楠，北京知仁律师事务所律师。
委托诉讼代理人：李楠（高雅茹之子）。
被告：刘凤仙。
委托诉讼代理人：李春杰，北京华沛德权律师事务所律师。
被告：龙学武。
审理经过 原告高雅茹与被告刘凤仙、被告龙学武确认合同无效纠纷一案，本院于2016年11月29日立案后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。高雅茹及其委托诉讼代理人胡伟楠、李楠与刘凤仙之委托诉讼代理人李春杰及龙学武到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 高雅茹向本院提出诉讼请求：1、判决龙学武代理高雅茹与刘凤仙就北京市朝阳区金蝉北里13号楼7层X号房屋（以下简称涉案房屋）于2016年8月25日签订的合同编号为xxx《存量房屋买卖合同》无效；2、刘凤仙将涉案房屋过户至高雅茹名下。事实和理由：涉案房屋登记在高雅茹名下，建筑面积80.95平方米，系高雅茹于2010年8月购买所得，系高雅茹家庭唯一住房。高雅茹之子李楠婚后一直居住在涉案房屋。2016年4月，高雅茹的朋友董某介绍了一个以房养老项目，称以现有房产证抵押，为高雅茹做理财，12个月为期，每月给付高雅茹房屋价值的3%，高雅茹白拿钱，无风险，项目很成功，已有多人做了很长时间了。在其蛊惑下，为改善老年生活，高雅茹参加了该以房养老项目。2016年4月15日，董某联系了广某和龙学武，由其安排高雅茹在北京市方正公证处签订了《借款合同》《具有强制执行效力的债权文书公证书》《委托书》及《公证书》等大量文件，同时让高雅茹交出了房产证和身份证。当时高雅茹既不理解上述文件的法律意义，又根本不认识广某、龙学武以及王某1。2016年4月18日，高雅茹与王某1等人在石佛营办理房产抵押手续。当时高雅茹并不知道那里就是房产交易大厅的抵押处，只知道广某等人说这是必须办的手续。之后经由王某1操作转给高雅茹银行卡三笔钱，共计220万元，并打给龙学武287600元，算作第一月利息及手续费，之后将剩余的钱转给董某做理财投资。此后两个多月内高雅茹银行卡分几次累计收到董某转账约13万元后，上述人员再无任何消息。2016年8月开始，高雅茹发现董某不再向高雅茹支付利息，遂上门询问，得知这是在广某处做的投资，但是投资项目不顺利，最近钱紧，过些日子就会打钱。2016年10月14日，高雅茹又询问董某利息情况，董某将高雅茹带到广某处，被告知涉案房屋已经被龙学武过户了，并且要求尽快搬出涉案房屋，归还当时的借款及利息。高雅茹立刻到房产交易大厅查询得知，2016年10月9日，在高雅茹不知情的情况下，刘凤仙伙同龙学武为涉案房屋办理了过户手续，进而取得了新的房产证，而交易价格仅有130万元，严重低于当时市场平均价格，并且高雅茹至今未收到任何房款。涉案房屋系高雅茹私有房产，刘凤仙伙同龙学武等人对高雅茹实施欺诈，以签订《存量房屋买卖合同》的方式，骗取涉案房屋，违反《中华人民共和国合同法》第五十二条之规定，严重侵犯了高雅茹的权利，应属无效。
被告辩称 刘凤仙辩称：据我方所知，涉案房屋不是高雅茹家庭唯一住房。对于2016年4月高雅茹与董艳玲、广某、龙学武的相关情况，我方并不了解，与我方无关。我方与高雅茹就涉案房屋的买卖是真实的。我方因为家庭原因需要在北京市里买房。2016年，我方看到涉案房屋的出售信息后，与房屋中介和代理人取得联络，高雅茹介绍说涉案房屋售价是280万元，面积80平方米，因其急于出售房屋，强调必须全款支付。我方认为可以购买，但是涉案房屋还有人居住，担心涉案房屋能否及时腾空交付。房屋中介和高雅茹称可以交付部分房款，交房之后再交付剩余房款，如果逾期腾房，愿意承担相应责任。高雅茹称其有借款，每月要支付较高利息，希望通过卖自己两套房中的一套房偿还债务。我方认为购房条件较为合理，就正式签订了购房合同，并向朋友筹钱购房。后高雅茹告知我方，龙学武是其购房的代理人，高雅茹公证委托龙学武代办购房的一切手续，我方咨询中介得知此种委托是合法有效的。2016年8月5日，我方与龙学武签订了房屋买卖合同，约定购房款为280万元，支付200万元，剩余80万元房款在腾房之后交付，如果逾期腾房支付违约金。我方向龙学武支付3万元定金，随后于2016年8月25日办理网签，之后支付200万元，2016年10月办理过户，但是至今没有交付涉案房屋。高雅茹对于将涉案房屋出售给我方是完全知情和同意的，并委托给龙学武代办，其委托行为合法有效，我方取得涉案房屋的所有权应当受到法律保护。涉案房屋购房款符合市场价，高雅茹恶意歪曲事实，在房屋交易之后起诉是基于房屋价格上涨的恶意违约行为。
龙学武辩称：2016年，高雅茹通过朋友介绍找到我，说知道我认识一些放贷人，因急需资金，希望我从中联络、介绍，借用一些资金使用，并可以给我中介费用。我看她确实急需借用一些资金，答应帮其联系。经我介绍，高雅茹向王某1借用一些资金，双方签订了借款合同。为了保证借款的偿还，经出借人要求，高雅茹用涉案房屋进行抵押。为了取信于出借人，高雅茹承诺保证及时偿还借款及支付相应利息，签订了一份公证授权委托书，委托我全权代替其出售涉案房屋，一旦出现无法偿还的情况，用出售涉案房屋的款项偿还借款。商定后，王某1向高雅茹支付了借款，大约二百多万，具体数额我不清楚，高雅茹以涉案房屋向王某1抵押，办理了抵押登记，并且按照承诺与我签署了一份公证授权委托书，委托我全权代理其出售涉案房屋。2016年7月，高雅茹对我说，因为借款无法偿还，让我帮助其寻找买家，以合理价格尽快将涉案房屋出售以偿还借款。她说尽快出售，并要求全款支付，我将涉案房屋信息通过一个中介公司挂到网上寻找买家。根据市场价格，高雅茹将涉案房屋定价为280万元，符合当时行情。之后，刘凤仙在网上看到了涉案房屋销售信息通过中介与我联系，表示愿意购买涉案房屋。我们还带刘凤仙实际看房。后来高雅茹不想出面，让我和刘凤仙沟通并办理具体购房手续。我一直代表高雅茹与刘凤仙沟通，并且每次都及时将沟通结果反馈给高雅茹。经过几次协商，经高雅茹同意，双方就涉案房屋的买卖达成一致。刘凤仙提出交付问题。我询问高雅茹，高雅茹急于收房款，同意刘凤仙网签后付部分房款，房屋交付前付一部分房款，直到房屋最终交付后再付剩余房款，而且交付时间过长可以向刘凤仙支付违约金。刘凤仙表示同意，我也提醒高雅茹，要注意风险，防止过户后对方不付房款，高雅茹说刘凤仙是北京本地人，有家有业，问题不是很大。最终双方达成一致，高雅茹让我和刘凤仙签订合同。在签订合同及补充协议前，我担心有问题，特意将全部合同条款和高雅茹最终确认，高雅茹同意并让我签订合同，我才代表其在合同及补充协议上最后签字。合同签订后，我与刘凤仙进行了网签、过户。之后，高雅茹让我收取房款。收取房款后，我按高雅茹的要求将收到的房款转账给了王某1。我作为借款介绍人，只是为高雅茹借款进行了联络，出借人与我没有任何关系，具体借款合同是高雅茹与其签订，与我无关。高雅茹对涉案房屋买卖全部知情并同意，我不存在任何自作主张、自行卖房的情况，更不存在和刘凤仙串通卖房的情况。总之，高雅茹起诉状里所说的完全不是事实，是对事实的歪曲、捏造，因此而起诉我，没有事实和法律依据。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
涉案房屋于2010年8月19日登记在高雅茹名下。
2016年4月15日，王某1与高雅茹签订了《借款合同》，约定王某1出借220万元给高雅茹，月息2%，借款期限1个月。2016年5月17日，北京市方正公证处根据王某1与高雅茹的申请就上述《借款合同》出具了《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
2016年4月15日，王某1通过银行转账方式向高雅茹支付100万元。2016年4月18日，王某1通过银行转账方式分两笔向高雅茹支付共计120万元。
2016年4月15日，高雅茹向北京市方正公证处申请就涉案房屋委托龙学武全权办理涉如下事项进行公证：“1、到房地产管理部门查询该房地产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，代为办理抵押登记手续，签署抵押合同等文件、领取抵押登记后的产权证、他项权证等抵押手续。2、到房地产管理部门查询该房地产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，代为办理提前还款（包括银行贷款、个人欠款等）、领取结清证明等文件、解除抵押登记手续、签署有关解除抵押合同等文件材料、领取解除抵押登记后的产权证等与解除抵押登记相关的手续。”2016年5月17日，北京市方正公证处就上述申请事项出具公证书。
2016年4月15日，高雅茹向北京市方正公证处申请就涉案房屋的出售委托龙学武全权办理涉如下事项进行公证：“1、到房管部门查询该房产是否发生司法机关及行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利等情形，代为办理提前还款、解除抵押登记手续、领取结清证明等材料、领取解除抵押登记后的产权证等解除抵押登记手续；在符合依法出售的前提下，代办理此房产的房源核验、房源核验注销、买卖交易手续、签定房屋买卖合同及网签合同、网签合同注销，代我到房地产交易管理部门办理房产产权转移、过户事宜，代为办理与出售此房相关的税务手续、协助买方办理贷款、抵押的相关手续，代为办理资金监管等手续、在《售房人银行开户情况说明》及划款协议签字，代为收取相关售房款及到银行办理提款手续，代为办理与出售此房相关的其他一切事宜。2、如购房人采用住房公积金贷款方式购房，则代在住房公积金管理中心住房公积金贷款中心签定《划款协议》、《证明书》、《首付款证明书》、《存量房买卖协议》及其他一切相关文件。”2016年5月17日，北京市方正公证处就上述申请事项出具公证书。
2016年4月15日，龙学武作为高雅茹的委托代理人为涉案房屋办理了抵押登记，登记的抵押权人为王某1，被担保主债权数额为220万元。2016年10月8日,该抵押登记因还清债务被注销。
2016年8月5日，在北京东来置地房地产经纪有限公司（以下简称东来置地公司）的居间下，龙学武作为高雅茹（甲方）的委托代理人与刘凤仙（乙方）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，约定高雅茹将涉案房屋以280万元（其中房屋价格130万元，家具、家电、装饰装修及配套设施作价150万元）的价格出卖给刘凤仙。合同约定刘凤仙应于2016年8月5日向高雅茹支付定金3万元，刘凤仙支付首付款时，该定金视为首付款的一部分；刘凤仙于网签3个工作日内将第一笔首付款200万元（不包含前期支付的定金3万元）支付给高雅茹。合同还约定高雅茹应于房屋所有权转移登记后15个工作日内将涉案房屋交付给刘凤仙。《补充协议》其他约定中有手写内容如下：“自取得房屋不动产权证日起15个工作日内将户口迁出，房屋腾空，结清物业、取暖费及所有房屋费用后将剩余房款柒拾柒万元整自行支付给甲方。因乙方自身资金筹措原因，乙方向甲方支付约定的房款（不包括定金）系由其朋友（何某，身份证号×××）通过（平安银行卡号为×××）向甲方或其授权代理人进行银行转账支付，该银行转账视为乙方对甲方履行本协议首付款的支付。”
同日，龙学武作为高雅茹的委托代理人与刘凤仙、东来置地公司签订了《居间服务合同》，约定东来置地公司为高雅茹与刘凤仙就涉案房屋的买卖提供居间服务，刘凤仙应于该合同签订当日向东来置地公司支付居间代理费5000元。
2016年8月25日，龙学武作为高雅茹委托代理人与刘凤仙就涉案房屋的买卖办理了网签手续。龙学武作为高雅茹委托代理人与案外人郝某作为刘凤仙的委托代理人于2016年10月9日在网签合同上签名，网签合同约定房款130万元。网签合同中记载的高雅茹和龙学武的联系电话为173XXXXXXXX，刘凤仙联系电话为135XXXXXXXX。
2016年8月25日9时46分，王某2向何某转账支付200万元。同日9时56分，何某向龙学武转账支付200万元。同日9时59分，龙学武向王某1转账支付200万元。同日10时7分，王某1向王某2转账支付200万元。龙学武和刘凤仙均主张2016年8月25日9时56分何某向龙学武转账支付的200万元系支付涉案房屋的购房款。
2016年10月9日，涉案房屋转移登记至刘凤仙名下。
2016年10月24日，龙学武自称系刘凤仙亲属，委托北京链家房地产经纪有限公司（以下简称链家公司）居间寻找涉案房屋买家，并通过微信向链家公司经纪人提供了刘凤仙的身份证照片及登记在刘凤仙名下的涉案房屋不动产权证照片。
2016年11月14日，刘凤仙为涉案房屋办理了抵押登记，登记的抵押权人为李某，担保债权数额为270万元。
经查，王某2、王某1、龙学武、何某、李某在2016年8月25日之前和之后长期存在大额、密集资金往来。
经询，龙学武于2017年5月22日当庭表示其与何某不认识，何某只给其转过200万元购房款这一笔款项。
又询，龙学武认可173XXXXXXXX和135XXXXXXXX均系其电话号码。
再询，刘凤仙表示其向李某借款270万元，以涉案房屋抵押担保，现借款本金270万元未归还。本院通知李某出庭，但未与其取得联系。高雅茹当庭表示其不同意代刘凤仙清偿以涉案房屋抵押担保的270万元债务。
上述事实，有《借款合同》《具有强制执行效力的债权文书公证书》《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》《居间服务合同》、银行交易明细、公证书、抵押登记信息、微信聊天记录等证据及当事人当庭陈述等证据在案佐证。
本院认为 本院认为：当事人对自己的主张所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，根据各方当事人提交的证据及当庭陈述，本院认定如下事实：高雅茹与王某1订立借款合同，约定王某1出借给高雅茹220万元，高雅茹抵押涉案房屋提供担保，并以公证的方式委托王某1指定的人，即龙学武作为其出卖涉案房屋及办理抵押登记等相关事项的委托代理人，如高雅茹不能依约归还借款本息，则龙学武出卖涉案房屋偿还王某1借款本息。
《中华人民共和国担保法》第五十三条规定，债务履行期届满抵押权人未受清偿的，可以与抵押人协议以抵押物折价或者以拍卖、变卖该抵押物所得的价款受偿；协议不成的，抵押权人可以向人民法院提起诉讼。《中华人民共和国物权法》第一百九十五条规定，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的抵押权实现的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押财产折价或者以拍卖、变卖该抵押财产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。抵押权人与抵押人未就抵押权实现方式达成协议的，抵押权人可以请求人民法院拍卖、变卖抵押财产。抵押财产折价或者变卖的，应当参照市场价格。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十六条规定，申请实现担保物权，由担保物权人以及其他有权请求实现担保物权的人依照等法律，向担保财产所在地或者担保物权登记地基层人民法院提出。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百九十七条规定，人民法院受理申请后，经审查，符合法律规定的，裁定拍卖、变卖担保财产，当事人依据该裁定可以向人民法院申请执行；不符合法律规定的，裁定驳回申请，当事人可以向人民法院提起诉讼。上述各条款是我国法律对抵押权实现程序的规定。根据上述规定，可以归纳出抵押权实现的路径如下：首先，为了保障抵押权实现的便捷性与经济性，我国法律允许抵押权人与抵押人通过协商的方式就抵押财产折价或者变卖、拍卖以优先受偿；其次，协商不成，若抵押权人与抵押人对债务履行期已经届满未履行以及抵押权的效力等抵押权实现的前提条件并无争议，仅就抵押权实现的方式未达成协议，则抵押权人可以直接向法院申请拍卖、变卖抵押财产，法院通过非讼程序完成对抵押财产的拍卖、变卖，使得抵押权人优先受偿；再次，若抵押权人与抵押人就债务履行期已经届满未履行以及抵押权的效力等存在争议，即双方就抵押权实现的前提条件是否成立存在争议，则抵押权人应当以向法院提起诉讼的方式来实现抵押权。综上，我国法律规定可以通过三种途径，即当事人协议、法院非讼程序和诉讼程序，后两种程序亦可统称为司法程序。立法者设计的此三种抵押权实现途径在时间上相互衔接，在功能上互为补充，共同构成了我国抵押权实现的完整制度体系，发挥着平衡与平等保护抵押权人和抵押人双方权利的重要作用。因此，当事人之间以规避此三种抵押权实现途径为目的而约定抵押权实现的其他方式，必然打破抵押权人和抵押人之间的利益平衡，从而使其中一方处于不利交易地位，这显然不符合立法者的立法目的。据此，本院认为立法者的立法本意是当事人只能通过上述三种法定途径实现抵押权。
根据法律规定，在抵押权人与抵押人协议抵押权实现的情形下，应同时符合如下两个条件。第一，双方达成以折价、拍卖或变卖方式实现抵押权约定的时间应当在具备抵押权实现的条件之后，即债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的抵押权实现的情形之后。第二，所谓协议，在折价情形中，抵押权人和抵押人应当就抵押财产折价的金额达成一致；在变卖情形中，抵押权人和抵押人应当就抵押财产变卖的最低价格达成一致。
反观本案中王某1、龙学武和高雅茹所约定的抵押权实现方式，在抵押合同订立之时就约定抵押权人指定的人（抵押权人意志的延伸）可以在债权人不履行到期债务时自行出卖抵押财产使抵押权人优先受偿。这种抵押权实现方式并不符合上述通过协商变卖抵押财产方式实现抵押权的两个条件，形式上虽类似于双方协商变卖抵押财产，但实际上由抵押权人自行决定出卖价格，剥夺了抵押人议定抵押财产价格的权利。抵押权人可以自行出卖抵押财产优先受偿，则作为维护抵押权人和抵押人双方权利平衡最后防线的抵押权实现的司法程序亦被规避。实践中，由于抵押权人取得了出卖抵押财产相关的全部委托代理授权，抵押权人出卖抵押财产的过程往往暗箱操作，对抵押人完全不公开、不透明，抵押人根本无从知晓抵押财产在何时被以何价格出卖给何人，抵押权人甚至可以串通买受人根据抵押财产市场价格的波动肆意伪造买卖合同订立时间，令房屋交易价款数额从形式上符合市场价格，实际上套取增值差价，从而轻而易举地损害抵押人利益，谋取非法利益。
本院查明 根据本院查明事实，王某2、王某1、龙学武、何某、李某的相关银行账户在2016年8月25日之前与之后均存在大额、密集资金往来，据此可以认定该五人存在十分密切的经济利益联系，相对于高雅茹而言，该五人系一个利益共同体。龙学武和刘凤仙主张何某代刘凤仙向龙学武转账支付的200万元购房款，实际来源于王某2的银行账户。但该笔款项在短短21分钟内通过转账依次流经何某、龙学武、王某1的银行账户，最后又回到王某2的银行账户，整个资金流转过程作为一个整体，并未发生200万元款项所有权实质上的转移。因此，本院不能确认该200万元系刘凤仙向龙学武支付的涉案房屋购房款。
刘凤仙取得涉案房屋不动产权证后，龙学武自称其系刘凤仙的亲属，并出示刘凤仙的身份证和涉案房屋不动产权证照片委托链家公司居间出卖涉案房屋，龙学武与刘凤仙如何从交易对手关系迅速转变为委托代理关系，龙学武与刘凤仙并未给出合理解释。本院认为龙学武与刘凤仙仅在涉案房屋的短暂交易过程中建立信任关系并委托龙学武出卖涉案房屋不符合常理。结合刘凤仙和龙学武关于购房款200万元系五人利益共同体之一的何某代其支付的主张，本院认为，若刘凤仙是涉案房屋的实际买受人，则刘凤仙与龙学武、何某等人就涉案房屋的买卖存在恶意串通；若刘凤仙仅出名，由龙学武、何某等人借名买受涉案房屋，则龙学武与何某等人就涉案房屋的买卖存在恶意串通。
总之，龙学武以规避实现抵押权法定程序的方式取得出卖涉案房屋的委托代理权，且滥用代理权与买受人恶意串通签订房屋买卖合同，损害了高雅茹的利益，应当认定龙学武代理高雅茹与刘凤仙就涉案房屋订立的房屋买卖合同无效。
《中华人民共和国合同法》第五十八条规定，合同无效，因该合同取得的财产，应当予以返还。《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定，抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押财产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。本案中，房屋买卖合同被认定无效后，刘凤仙应当将涉案房屋变更登记回高雅茹名下，刘凤仙虽在涉案房屋登记在其名下期间为涉案房屋登记设立了抵押权，但基于房屋买卖合同无效的财产返还并非财产转让，不应当受前述《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款规定的限制，故刘凤仙将涉案房屋变更回高雅茹名下无须取得抵押权人李某的同意。因此，高雅茹要求刘凤仙将涉案房屋变更登记至其名下的诉讼请求，本院予以支持。若李某对涉案房屋的抵押权设立合法有效，则其抵押权不因涉案房屋所有权人变更而丧失，李某仍可在涉案房屋变更登记至高雅茹名下后继续对涉案房屋享有抵押权。
综上，依据《中华人民共和国物权法》第一百九十一条第二款、第一百九十五条、《中华人民共和国担保法》第五十三条、《中华人民共和国合同法》第五十二条第（二）项、第五十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、第一百九十六条、第一百九十七条之规定，判决如下：
裁判结果 一、确认被告龙学武代理原告高雅茹与被告刘凤仙就北京市朝阳区金蝉北里13号楼7层X号房屋订立的房屋买卖合同无效；
二、被告刘凤仙于本判决生效后七日内协助原告高雅茹将北京市朝阳区金蝉北里13号楼7层X号房屋变更登记至原告高雅茹名下。
保全费5000元，由被告龙学武、被告刘凤仙负担（原告高雅茹已预交，被告龙学武、被告刘凤仙于本判决生效后七日内给付原告高雅茹）。
案件受理费29200元，由被告龙学武、被告刘凤仙负担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第三中级人民法院。
落款
审 判 长 赵 佳
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 杜素玲
二○一八年九月十一日
书 记 员 陈逢源
人民陪审员 卢维东
人民陪审员 杜素玲
二○一八年九月十一日
书 记 员 陈逢源
