庄近峰等诉庄勇进等房屋买卖合同纠纷案

庄近峰等诉庄勇进等房屋买卖合同纠纷案
福建省安溪县人民法院
民事判决书

当事人　　原告：庄近峰。
　　原告：吴清蜂。
　　上述两原告委托诉讼代理人：李柏家，福建一心律师事务所律师。
　　被告：庄勇进。
　　被告：林美花。
审理经过　　原告庄近峰、吴清蜂与被告庄勇进、林美花房屋买卖合同纠纷一案，本院于2018年3月5日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告庄近峰、吴清蜂及其委托诉讼代理人李柏家到庭参加诉；被告庄勇进、林美花经本院传票依法传唤，无正当理由拒不到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　庄近峰、吴清蜂向本院提出诉讼请求，请求法院判令：1.确认涉案房屋（址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163号）因拆迁所得的拆迁权益即包括房屋拆迁补偿款、房屋搬迁费、安置房过渡费、奖励费、房屋安置权等归原告所有（暂定价值75,000元，具体价值以实际为准）；2.由被告承担本案诉讼费。在本案审理过程中，庄近峰、吴清蜂又增加诉讼请求：请求判决确认原告与被告签订的《房屋买卖协议》合法有效。
　　事实与理由：1995年4月23日，原、被告达成《房屋买卖协议》，被告将其所有址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163号的房产一套（面积123平方米）及附属的不动产设施煤间8.57平方米（房屋所有权证139862号）以人民币75,000元出卖给原告，原告在签订本协议时支付被告房价款60,000元，当时被告同意原告拖欠余款15,000元。原告在2008年再支付房款17,000元，其中2000元为利息。在签订《房屋买卖协议》当天，被告将出卖上述房屋交付原告，原告进行装修，至今已居住21年。由于原告庄近峰与被告庄勇进系兄弟关系，被告庄勇进说反正我们是亲兄弟，不用办理产权过户，故原告听从二哥庄勇进的意见，暂未办理产权过户手续。
　　2015年11月23日，安溪县人民政府决定对沼涛实验小学片区进行改造，并发出安溪县人民政府关于安溪县沼涛实验小学（河滨北路）片区改造建设项目房屋征收决定书（安政综【2015】164号），讼争房屋属于被征收范围，原告按拆迁办的要求，于2016年4月6日将房屋腾空给拆迁办，涉案房屋已被拆除。
　　根据我县拆迁办对补偿安置的规定，原告被征收房屋可安排安置两套房屋（其中一套房屋面积129.6平方米、另一套房屋面积54.17平方米）。2016年10月，拆迁办对安置房进行抽签，确定被征收房屋安置址在安溪县沼涛实验小学（河滨北路）片区改造项目工程地块2号楼1802室（面积129.6平方米）和2号楼2003室（面积54.17平方米）两套房产。由于原、被告未办理产权过户手续，被告无理要求原告将其中被安置的2号楼2003室（面积54.17平方米）给其安置。原告不同意被告无理要求，双方对征收房屋拆迁补偿安置由此产生纠纷，后经居委会和拆迁办多次调解，但调解未果，县拆迁办要求原、被告通过法律救济解决，待法院判决确认被征收的房屋补偿安置权益归谁后，然后与县拆迁办签订补偿安置协议书。原告于2016年12月14日向法院提起诉讼，于2017年12月27日申请撤诉，安溪县人民法院作出民事裁定书（2016）闽0524民初6569号。
　　综上所述，根据物权法的规定，原、被告之间签订房屋买卖合同，虽未办理物权登记，但不影响合同效力，故原、被告签订的合同合法有效。且原告按合同约定支付了全部购房款，被告将房屋交付21年。虽然涉案房屋拆迁灭失，但其拆迁而获得的权益并没有灭失，原告支付购房款而获取涉案房屋相关权益的合同目的仍然可以实现。为此，根据民诉法的规定，特提起诉讼，请求法院判决如上诉讼请求。
被告辩称　　庄勇进、林美花未提出书面答辩，亦未提供任何证据。
　　原告为支持自己诉讼主张提供以下证据：
　　1.原告庄近峰、吴清蜂、被告庄勇进、林美花身份证复印件各1份，证明原、被告身份情况及诉讼主体资格。
　　2.《房屋买卖协议》、《便据》复印件各1份，证明原告以购房款75,000元向被告购买址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163号房产及附属的不动产设施煤间8.57平方米的事实。
　　3.《录音资料整理》复印件1份，证明原告已支付全部购房款的事实。
　　4.《房屋所有权证》（证号第xxx号）复印件1份，证明庄勇进的房产证交付给原告的事实。
　　5.安溪县人民政府关于安溪县沼涛实验小学（河滨北路）片区改造建设项目房屋征收决定书【安政综〔2015〕164号】，证明讼争房屋属于被征收范围。
　　6.安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163房《房地产估价报告》复印件1份，证明拆迁办委托评估公司对原告被征收房屋进行评估的事实。
　　7.安溪县沼涛实验小学片区改造建设领导小组办公室出具的《证明》1份，证明涉案房屋已被拆除。
　　8.（2016）闽0524民初6569号福建省安溪县人民法院民事裁定书，证明原告于2016年12月14日向法院提起诉讼，于2017年11月24日申请撤诉。
本院认为　　本院认为，因被告庄勇进、林美花未到庭参加诉讼，又未书面提出异议并在本院指定的举证期限内提交证据材料，视为自愿放弃参加诉讼权利和举证、质证权利。原告提供上述证据，经本院审查核实，应当确认上述证据真实性、合法性和关联性，上述证据符合证据采信条件，本院依法予以确认，并可作为认定本案事实依据
　　经庭审认证，对本案主要事实作如下认定：
　　一、被告庄勇进与原告庄近峰系兄弟关系。1995年3月底，庄勇进将其所有的址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163号房（建筑面积123㎡）及附属设施煤间（建筑面积8.57㎡）以房价款75,000元卖给庄近峰，双方达成了《房屋买卖协议》，庄勇进随即将上述房屋交付给庄近峰装修并居住使用至今。1995年4月23日，庄近峰支付庄勇进购房款60,000元，尚欠购房款15,000元，庄勇进向庄近峰出具一张内容为：“兹有交通局集资房（163）套房现已转卖五弟庄近锋。此证明。以后房产权利归庄近锋所有。[以后房产纠纷由庄近锋负责]庄勇进95年4月23日"的便条给庄近峰收执。
　　二、2008年4月，原告庄近峰又向被告庄勇进支付购房款15,000元及利息2000元共计17,000元，庄勇进将其所有的址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163号房《房屋所有权证》（证号：第xxx号；所有权人：庄勇进；建筑面积123㎡；煤间8.57㎡；填发机关：福建省安溪县建设委员会；填发日期：1995年12月25日）交给庄近峰保管。同时，作为甲方的庄勇进、林美花与作为乙方的庄近峰、吴清蜂签订上述达成的《房屋买卖协议》，协议约定：“甲方拥有址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资楼163号的房产一套（房屋所有权证139862号，土地使用权证因整幢楼仅一本，现存档于交通局）欲转让给乙方，现就转让事宜达成以下协议：1.甲方保证该房产所有权明确，没有存在任何争议与纠纷。2.乙方同意以人民币75,000元的价格向甲方购买该房产及该房产附属的不动产设施。3.乙方在签订本协议时，支付全部房款。4.办理过户手续时，甲方、乙方应到交易所与丙方办理交易手续。办理过户所产生的一切费用由乙方自行承担。甲方应予配合。5.本协议一式三份，立协议人各执一份，房地产交易所存档一份。"
　　三、自1995年3月底被告庄勇进将其所有的址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163号房交付给原告庄近峰使用至今，双方均没有按《房屋买卖协议》约定到房屋登记机关办理产权变更登记。
　　四、2015年11月20日，安溪县人民政府发出安政综〔2015〕164号文《关于安溪县沼涛实验小学（河滨北路）片区改造建设项目房屋征收决定书》，决定征收安溪县中山路以东、河滨北路以西、民主路以北、凤春路至河滨北路规划延伸段以南地块等范围内所有房屋。为此，址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163号房属于被征收范围。原告庄近峰按安溪县沼涛实验小学片区改造建设领导小组办公室的要求，于2016年4月6日已将上述所居住的房屋腾空完毕，上述房屋已被拆除。
　　五、根据《安溪县沼涛实验小学（河滨北路）片区改造建设项目房屋征收补偿安置方案》规定，房屋征收补偿方式为：“（一）可选择货币补偿，也可选择产权调换。行政机关、事业单位被征收房屋一律不予补偿。（二）选择货币补偿的，原则上必须产权合法，权属清楚。凡权属不清或有权属纠纷的，不能实行货币补偿。（三）被征收房屋面积较大、产权合法、权属清楚的，可部分选择货币补偿，部分选择产权调换，但产权调换部分只按等面积调换，不予扩购。（四）被征收住宅的总建筑面积20㎡以下（含20㎡），不能选择产权调换，执行货币补偿。（五）被征收房屋纯属公摊部分执行货币补偿。"房屋征收补偿安置办法为：“（一）货币补偿原则：选择货币补偿的，房屋被征收人在规定的征收期限内完成搬迁腾空并签订协议的，由房屋征收单位一次性付清征收补偿费。（二）产权调换原则：1.产权调换实行‘调换相应产权面积、差价互补。限量扩购’及‘先搬迁腾空、先抽签选房、签订协议’的原则。……"。依据上述方案，原告庄近峰、吴清蜂选择产权调换安置方案。
　　六、原告庄近峰向被告庄勇进购买址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163号房后，因至今未在房地产管理部门办理房屋所有权(?https:?//?www.tuliu.com?/?tags?/?139.html"|t"_blank?)权属变更登记，致双方对上述征收房屋拆迁补偿安置权益发生纠纷，由此，庄近峰、吴清蜂于2016年12月14日向本院提起诉讼，2017年11月24日申请撤诉，本院于2017年11月27日以（2016）闽0524民初6569号民事裁定书裁定：准许庄近峰、吴清蜂撤诉。2018年3月5日，庄近峰、吴清蜂又向本院提起诉讼。
　　综上所述，本院认为，庄勇进、林美花与庄近峰、吴清蜂签订的《房屋买卖协议》系双方当事人自愿达成的真实意思表示，协议约定内容不违反法律、行政法规强制性规定，协议依法成立、合法有效，具有法律约束力,双方当事人应当按照协议的约定全面履行。
　　因庄勇进与庄近峰系兄弟关系，所以在协议签订前，庄勇进就将涉案房屋交给庄近峰，在庄近峰按照协议约定支付全部购房款后，庄勇进又将涉案房屋的《房屋所有权证》交给庄近峰保管。根据《中华人民共和国物权法》第九条第一款“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。"之规定，庄近峰、吴清蜂与庄勇进、林美花虽然签订了《房屋买卖协议》，并按照协议的约定向庄勇进付清了全部购房款，但因未在房地产管理部门办理所购买房屋的房屋所有权权属变更登记，故庄近峰、吴清蜂对所购买的房屋虽实际占有、使用，但并没有实际取得所购房屋的房屋所有权。依据《中华人民共和国物权法》第二十八条“因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、或者消灭的，自法律文书或者是人民政府的征收决定等生效时发生效力"之规定，因所购房屋物权已因政府征收拆迁而消灭，故庄近峰、吴清蜂已无法实际取得涉案房屋所有权。
　　庄勇进作为涉案房屋登记的所有权人，在取得安溪县沼涛实验小学片区改造建设领导小组办公室对因征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益(即包括房屋拆迁补偿款、房屋搬迁费、安置房过渡费、奖励费、房屋安置权等)后，在一定意义上，是庄勇进、林美花在《房屋买卖协议》中的合同权利出卖给庄近峰、吴清蜂涉案房屋的对价。根据《中华人民共和国合同法》第一百三十五条“出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物的所有权的义务"之规定，庄勇进在已收取了全部购房款的情况下，本应及时将出卖房屋过户登记至庄近峰、吴清蜂名下，现因政府征收拆迁的原因而致涉案房屋物权消灭，在此情况下，庄近峰、吴清蜂可选择解除合同，也可选择主张所购房屋产权消灭的对价——征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益(即包括房屋拆迁补偿款、房屋搬迁费、安置房过渡费、奖励费、房屋安置权等)，现庄近峰、吴清蜂请求确认其享有《房屋买卖协议》中庄勇进、林美花出卖给庄近峰、吴清蜂涉案房屋对应的征收涉案房屋拆迁补偿安置的所有权益，符合上述法律规定和《中华人民共和国合同法》第六条“当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则"的规定以及权利义务相一致原则，应予支持。因此，原告诉讼请求合法，本院予以支持。庄勇进、林美花经传票传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，又未在本院指定的举证期限内提交证据，视为自愿放弃参加庭审抗辩权利和举证、质证权利，不影响本院依据查明的事实和证据进行裁判,本院依法缺席审理和判决。
　　据此,依照《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第四十四条第一款、第六十条、第一百三十条、第一百三十五条，《中华人民共和国物权法》第九条、第十五条、第二十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第五条第一款、第二款、第三十四条、第七十六条、《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
裁判结果　　一、被告庄勇进、林美花与原告庄近峰、吴清蜂签订的《房屋买卖协议》合法有效；
　　二、原告庄近峰、吴清蜂拥有对址在安溪县凤城镇河滨北路交通局集资1号楼163号房（建筑面积123㎡）及附属设施煤间（建筑面积8.57㎡）因征收房屋拆迁补偿安置的所有权益(即包括房屋拆迁补偿款、房屋搬迁费、安置房过渡费、奖励费、房屋安置权等)。
　　案件受理费1675元，由庄勇进、林美花负担。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于福建省泉州市中级人民法院。
落款

附法律依据附相关法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第六条：当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。
第八条：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。
依法成立的合同，受法律保护。
第四十四条:依法成立的合同，自成立时生效。
法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第六十条:当事人应当按照约定全面履行自己的义务。
当事人应当遵循诚实信用原则，根据合同的性质、目的和交易习惯履行通知、协助、保密等义务。
第一百三十条：买卖合同是出卖人转移标的物的所有权于买受人，买受人支付价款的合同。
第一百三十五条：出卖人应当履行向买受人交付标的物或者交付提取标的物的单证，并转移标的物所有权的义务。
《中华人民共和国物权法》
第九条：不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。
依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记。
第十五条：当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。
第二十八条：因人民法院、仲裁委员会的法律文书或者人民政府的征收决定等，导致物权设立、变更、转让或者消灭的，自法律文书或者人民政府的征收决定等生效时发生效力。
《中华人民共和国民事诉讼法》
第六十四条：当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。
当事人及其诉讼代理人因客观原因不能自行收集的证据，或者人民法院认为审理案件需要的证据，人民法院应当调查收集。
人民法院应当按照法定程序，全面地、客观地审查核实证据。
第一百四十四条:被告经传票传唤，无正当理由拒不到庭的，或者未经法庭许可中途退庭的，可以缺席判决。
最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
第五条第一款、第二款：
在合同纠纷案件中，主张合同关系成立并生效的一方当事人对合同订立和生效的事实承担举证责任；主张合同关系变更、解除、终止、撤销的一方当事人对引起合同关系变动的事实承担举证责任。
对合同是否履行发生争议的，由负有履行义务的当事人承担举证责任。
第三十四条：当事人应当在举证期限内向人民法院提交证据材料，当事人在举证期限内不提交的，视为放弃举证权利。
对于当事人逾期提交的证据材料，人民法院审理时不组织质证。但对方当事人同意质证的除外。
当事人增加、变更诉讼请求或者提起反诉的，应当在举证期限届满前提出。
第七十六条：当事人对自己的主张，只有本人陈述而不能提出其他相关证据的，其主张不予支持。但对方当事人认可的除外。
《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》
第九十条:当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。
在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。