北京嘉泰风尚投资有限责任公司诉北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会房屋租赁合同纠纷案
北京市第一中级人民法院
民事判决书
(2017)京01民初93号
当事人 原告：北京嘉泰风尚投资有限责任公司，住所地北京市昌平区昌平镇昌盛园三区6号楼1层103。
法定代表人：丁启才，董事长。
委托诉讼代理人：郭松阳，北京市京师律师事务所律师。
被告：北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会，住所地北京市昌平区霍营街道霍家营社区。
法定代表人：李宝忠，主任。
委托诉讼代理人：牛宏洋，北京市威正律师事务所律师。
审理经过 原告北京嘉泰风尚投资有限责任公司（以下简称嘉泰风尚公司）与被告北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会（以下简称霍家营居委会）房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月24日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告嘉泰风尚公司之委托诉讼代理人郭松阳、被告霍家营居委会之委托诉讼代理人牛宏洋到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称 嘉泰风尚公司向本院提出诉讼请求：1.判令霍家营居委会赔偿因其根本违约给我公司造成的可得利益损失102828137元（计算方式为：应收租金减去应付租金之差，乘以利润率）；2.判令霍家营居委会赔偿因其根本违约给我公司造成的直接损失7681900元（生效判决判令我公司赔偿北京永辉超市有限公司的损失及我公司承担的诉讼费用）；3.判令霍家营居委会赔偿因其根本违约导致我公司支出的律师费180万元；4.判令霍家营居委会赔偿因其根本违约给我公司造成的因购买、加工、存放钢材而产生的损失6194000元；5.判令霍家营居委会返还我公司交纳的保证金200万元。以上合计120504037元。
事实和理由：霍家营居委会前身为北京市昌平区东小口镇霍家营村村民委员会（以下简称霍家营村委会），2015年9月变更为霍家营居委会。
2011年，北京市昌平区东小口镇人民政府（以下简称东小口镇政府）和首开公司达成协议，霍家营村委会通过该协议取得昌平区回龙观文化居住区F01地块上建设的商业大楼房屋的所有权和收益权。我公司与霍家营村委会于2012年1月签订了租赁意向书。在双方商业谈判期间，我公司即开始寻找承租经营的商户。
2012年12月13日，我公司与霍家营村委会签订正式的《房屋租赁合同书》，约定我公司承租霍家营村委会所有的位于北京市昌平区回龙观东大街F01地块上，建筑面积为55000平方米的商业大楼，租赁期限二十年。合同还约定了租赁用途、租金标准、房屋交付条件等条款。2012年12月24日，租赁房屋通过整体竣工验收。经过长时间的磋商谈判，我公司分别与次承租人北京永辉超市有限公司（以下简称永辉超市）和北京万盛天地购物广场有限公司（以下简称万盛公司）签订了租赁合同。永辉超市承租12900平方米，租赁期限15年。万盛公司承租43900平方米，租赁期限20年。至此，我公司已将该商业楼全部转租出去。
《房屋租赁合同书》第七条第1款约定，租赁房屋完成竣工验收备案后霍家营村委会应当向我公司交付使用，但在租赁房屋已经取得竣工验收的情况下，霍家营村委会找理由拖延交付租赁房屋。直至2016年2月2日，霍家营居委会以书面形式通知我公司，“三年未能交付租赁房屋，造成相应损失由昌平科技园区、村委会、贵公司协商解决”。但此后霍家营居委会仍未就我公司的损失与我公司商议。2016年8月，我公司得知霍家营居委会已将原约定租赁给我公司的租赁房屋全部出租给北京市昌平科技园发展有限公司（以下简称科技园公司），租期20年。现《房屋租赁合同书》已经无法履行，霍家营居委会以实际行为表明了对我公司的根本违约。
经与霍家营居委会多次协商无果，我公司于2016年11月21日书面通知霍家营居委会解除《房屋租赁合同书》，由霍家营居委会的领导签收。《房屋租赁合同书》已于我公司解除通知到达时解除。根据合同法第113条的规定，霍家营居委会违约给我公司造成损失，损失赔偿额应当相当于因其违约造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益。我公司现起诉主张霍家营居委会返还我公司已经交纳的保证金并赔偿因其根本违约给我公司造成的损失。我公司损失的构成为：
一、可得利益损失。依据《房屋租赁合同书》以及我公司与永辉超市、万盛公司的租赁合同约定，如果《房屋租赁合同书》能够顺利履行，我公司因转租可以获得的租金差额总计195313813元，按照利润率52.65%计算，我公司的可得利益为102828137元。（永辉超市承租面积计算15年应付租金，万盛公司承租面积计算20年应付租金。）霍家营居委会在签订《房屋租赁合同书》时即是在寻找整租后再分租的租赁经营公司，其能够预见到我公司承租是为了转租赚取租金差价，并且霍家营居委会也已经收取次承租人交付的资质、证照等材料，因此，霍家营居委会对于其根本违约给我公司造成的可得利益损失是可预见的。
二、生效判决判令我公司赔偿永辉超市而产生的直接损失。因为霍家营居委会根本违约导致我公司对次承租人违约，永辉超市向法院起诉我公司，已有生效判决判令我公司赔偿永辉超市680万元，我公司在该案诉讼过程中支出案件受理费881900元。上述赔偿及诉讼费用共计7681900元应当由霍家营居委会负担。（万盛公司的损失待确定后另行主张。）
三、律师费。《房屋租赁合同书》第十三条第1款约定，违约方应当赔偿守约方全部经济损失，包括但不限于直接经济损失、间接经济损失以及守约方为实现债权而支出的公证费、律师费、诉讼费等费用。因此霍家营居委会应当赔偿我公司聘请律师产生的律师费180万元。
四、购买、加工、存放钢材产生的损失。我公司为了履行《房屋租赁合同书》需要加固、改造租赁房屋，因此购买、加工、存放钢材支出费用共计6194000元。此笔费用是因霍家营居委会违约所导致我公司已产生以及必然产生的实际损失，应当由霍家营居委会赔偿。
被告辩称 霍家营居委会辩称，不同意嘉泰风尚公司的全部诉讼请求。具体理由如下：
一、关于嘉泰风尚公司主张的可得利益损失：1.可得利益损失在合同实际履行的情况下才产生，现双方之间的《房屋租赁合同书》以及嘉泰风尚公司与次承租人之间的租赁合同均未实际履行，嘉泰风尚公司未投入任何成本，而且嘉泰风尚公司是否能盈利取决于市场等诸多因素，具有不确定性。在合同未实际履行的情况下，主张与合同实际履行利益相当的可得利益损失，不具有法律依据而且有悖于公平原则。2.可得利益损失应当受到可预见性规则的限制，本案中嘉泰风尚公司主张的可得利益损失超出了我方订立合同时可预见到的范围。3.本案《房屋租赁合同书》不能继续履行的原因系由于不可抗力所致，我方不存在违约行为。《房屋租赁合同书》第十五条约定了因不可抗力免责的情形，本案即符合该条约定，而且在永辉超市和嘉泰风尚公司的诉讼中，嘉泰风尚公司已认可其是由于政府政策变化，属于因不可抗力被迫终止合同。4.嘉泰风尚公司在租赁物长期不具备交付条件的情况下未采取减损措施，而于2013年8月19日向永辉超市发送告知函，嘉泰风尚公司的盲目承诺使永辉超市对继续履行合同存在期待；2013年12月5日，在租赁标的物不具备交付条件的情况下，嘉泰风尚公司与万盛公司签订租赁合同，而未对万盛公司提示履行风险，嘉泰风尚公司的过错造成及扩大的损失应当由其自行承担。5.由于我方能否获得租赁房屋取决于东小口镇政府是否支付购房款，此问题具有不确定性，因此《房屋租赁合同书》约定具体交房日期以我方书面通知为准，且违约责任中并未约定延期交付租赁物的违约责任。故依据合同约定，我方不存在违约行为。6.依据《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》第10条，在计算和认定可得利益损失时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，嘉泰风尚公司依据租金差价主张可得利益没有依据。
二、关于嘉泰风尚公司主张的因生效判决产生的损失：1.（2016）京01民初50号民事判决确定嘉泰风尚公司双倍返还永辉超市支付的保证金360万元，赔偿经济损失320万元，其中双倍返还的保证金中包含了永辉超市为履行合同向嘉泰风尚公司支付的180万元保证金，该笔款项是返还责任而不是赔偿损失，不应当计入赔偿数额。2.嘉泰风尚公司应当就其损失是否实际发生提交证据，现嘉泰风尚公司未提交证据证明其已经履行生效判决。3.嘉泰风尚公司在签订合同时没有尽到合理注意义务，签订合同后没有积极减损，故嘉泰风尚公司对永辉超市的赔偿责任系由嘉泰风尚公司违约行为所致，无权向我方追偿。4.依《房屋租赁合同书》第十二条第2款、第4款约定，嘉泰风尚公司对永辉超市的债务与我方关，应当由嘉泰风尚公司自行承担，嘉泰风尚公司向我方追偿不具有合同依据。
三、关于嘉泰风尚公司主张的律师费：1.嘉泰风尚公司没有提交转账支付凭证、发票等证据证明该费用实际发生。2.《房屋租赁合同书》第十三条第1款约定，因违约行为造成的律师费支出由违约方承担。如前所述，我方并不存在违约行为，因此嘉泰风尚公司主张律师费不具有合同依据。
四、关于嘉泰风尚公司主张的钢材损失：1.嘉泰风尚公司的证据不能证明该项损失实际发生，也不能证明该损失是由于《房屋租赁合同书》而产生的。2.嘉泰风尚公司不具有建筑施工资质，对于涉案租赁物的改造未经过产权方允许，也未通过政府部门的审批。3.嘉泰风尚公司签订钢材购销合同的日期在《房屋租赁合同书》签订之前，当时租赁房屋还没有经过竣工验收，不具有加工改造的必要性和可能性。即使购销合同等证据是真实的，也是由于嘉泰风尚公司的过错所产生的损失，不应当由我方赔偿。
五、关于嘉泰风尚公司要求返还保证金：依据租赁意向书第5条关于保证金的约定，由于嘉泰风尚公司存在违约行为，我方有权保留违约金，不同意返还。
当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。本院认定事实如下：
东小口镇政府作为乙方与甲方首开公司、北京城市开发集团有限责任公司于2010年5月签订《协议书》，约定甲方负责在昌平区回龙观文化居住权二期F01地块上建设总建筑面积55000平方米的商业用房，并按照本协议约定将商业用房转让给乙方。甲方确保于2012年12月31日前将全部商业用房及配套交付乙方。
2012年1月19日，嘉泰风尚公司与霍家营村委会签订租赁意向书，约定嘉泰风尚公司承租昌平区回龙观东大街F01地块。该意向书签署时，租赁物及所在楼宇正在建设过程中。双方约定该意向书自正式租赁合同签订之日自动失效。嘉泰风尚公司于2012年1月11日向霍家营村委会支付保证金200万元。
2012年12月13日，嘉泰风尚公司（乙方）与霍家营村委会（甲方）签订《房屋租赁合同书》，约定嘉泰风尚公司承租昌平区回龙观东大街F01地块，建筑面积约55000平方米，其中地上建筑面积约43970平方米，地下附属设施面积约11030平方米。《房屋租赁合同书》第二条租赁期限约定，租期为二十年，自起租日起计算。起租日为2013年1月1日。霍家营村委会未及时交付房屋的，则租期相应顺延。第三条租赁用途约定：嘉泰风尚公司承租租赁房屋用于经营综合商场、超市、建材、五金、家具、餐饮、娱乐等。未经霍家营村委会书面同意，嘉泰风尚公司不得擅自变更租赁房屋用途。第四条租金及物业服务费约定：3.租金支付：乙方应于本合同签署当日将首个支付周期租金计6018393.75元支付给甲方。第七条租赁房屋的交付和交还：1.双方确认，租赁房屋完成竣工验收备案后甲方向乙方交付使用，租赁房屋装修标准为毛坯房，具体交付日期以甲方书面通知乙方为准，同时双方根据租赁房屋交付现状共同签署《房屋附属设施、设备清单》。第八条租赁房屋的装修及改建：乙方在租赁房屋范围内进行的装修、改建需遵循以下约定：1.租赁期间，乙方如需要对租赁房屋进行装修、改建或设置相关设施设备等的，均应事先征得甲方书面同意。并向有关部门取得相关手续。由此产生的全部费用均由乙方自行承担。第十条转租：1.乙方因经营需要决定对租赁房屋进行转租的，应当仔细核实次承租人的经营资质及身份证明文件，乙方在报请甲方同意转租时还应向甲方提供次承租人的相关资质文件复印件。经甲方书面同意后乙方方可进行转租。第十一条甲方的权利义务：3.甲方有义务按照合同约定向乙方交付租赁房屋。第十二条乙方的权利义务：3.乙方不得利用租赁房屋从事违反法律及公序良俗的活动，不得在租赁房屋内存放易燃易爆等违法危险物品以及可能对甲方或其他第三人造成损害或妨碍的其他活动；不得违法违规进行改建、翻建、加建。如需翻建、改建、加建的需征得甲方同意。4.无论何时，如因乙方的经营活动与第三人产生纠纷，乙方应负责自行解决；因乙方的经营活动侵犯甲方、第三人的合法权益的，乙方应当负责赔偿。第十三条违约责任：1.甲乙双方应当认真、全面履行本合同。任何一方不履行或不完全履行本合同约定内容的，即构成违约。因此给对方造成经济损失的，违约方应当赔偿守约方的全部经济损失，包括但不限于直接经济损失、间接经济损失以及守约方为实现债权而支出的公证费、律师费、诉讼费等费用。2.任何一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大，因防止损失扩大而支出的合理费用，由违约方承担。第十五条不可抗力：因不可抗力原因，包括但不限于地震、自然灾害及政府行政命令、政府征用、占用等，以及因甲方公司性质或上级单位要求收回或需拆除等，致租赁房屋毁损、灭失和造成损失的，双方互不承担违约责任。但受不可抗力影响的一方应在不可抗力发生后及时通知对方，同时采取合理有效措施尽可能地减少损失，并在不可抗力发生之日起3日内提供有权机关提供的证明。第十八条其他约定：1.本合同自双方签字盖章并且甲方收到乙方足额支付的首笔租金及租赁保证金之日起生效。
2012年12月20日，霍家营村委会向嘉泰风尚公司出具告知书，表示同意双方签订的房屋租赁合同生效，具体进场日期待村委会提前通知，要求嘉泰风尚公司于村委会通知入场后三日内付清首期房屋租金。该告知书上有时任霍家营村委会法定代表人李宝忠签字。霍家营居委会以该告知书上没有村委会盖章、嘉泰风尚公司未在与永辉公司诉讼中提交不符合常理为由不认可真实性，并以该告知书未经民主表决程序为由不认可该告知书的效力。因该告知书有李宝忠的签字，霍家营居委会对于该告知书真实性所提异议并无相反证据，故本院对于该告知书的真实性予以认定。
2011年12月31日，嘉泰风尚公司（甲方）与永辉超市（乙方）签订租赁合同，并于2012年4月10日和2012年9月5日两次签订补充协议。双方约定，嘉泰风尚公司作为房屋的使用权人，将坐落于北京市昌平区回龙观东大街F01地块建筑面积16300平方米的房屋出租给永辉超市作为商业经营使用。双方对于租金标准、房屋交付时间、违约责任等问题做了约定。永辉超市于2012年4月17日向嘉泰风尚公司支付了180万元履约保证金。霍家营村委会于2012年1月出具了同意嘉泰风尚公司将12900平方米转租给永辉超市的证明。
2013年8月19日，嘉泰风尚公司向永辉超市送达《告知函》，就推迟交付租赁物作了说明，表示目前首开公司与霍家营村委会就交房问题没有大的分歧，因房屋交接前办理手续比较繁琐，预计交房还得有一段时间。2015年6月6日，嘉泰风尚公司向永辉超市公司送达《说明函》，就无法交付租赁物的原因进行了说明，并表示系因政府行为项目推迟交付。2015年12月8日，嘉泰风尚公司向永辉超市送达《关于合同终止的说明函》，表示因政府不可抗力原因造成双方合同终止。
2015年5月至6月间，霍家营村委会口头告知嘉泰风尚公司，解除《房屋租赁合同书》。2015年7月6日，霍家营村委会向嘉泰风尚公司发出《解除合同通知书》。主要内容为，2012年12月13日房屋租赁合同签订后，鉴于嘉泰风尚公司未按合同约定于合同签署当日交付首期租金，并持续拖欠至今，同时因租赁物不具备交付条件，导致房屋租赁合同至今未实际履行，合同目的无法实现。为了防止因合同履行不能造成双方损失进一步扩大，依据合同法及房屋租赁合同第十四条3(5)约定，霍家营村委会决定自2015年7月6日起解除与嘉泰风尚公司签订的房屋租赁合同。
2015年9月29日，根据北京市昌平区人民政府批复，原霍家营村委会被撤销，建立霍家营居委会。
2016年2月2日，霍家营居委会向嘉泰风尚公司发出通知，载明：“昌平区政府选择在上述回龙观东大街F01地块上建筑面积55000平方米的房屋打造回龙观双创社区，要求我村委会与贵公司立即解除《房屋租赁合同书》，由于我村委会无法交纳17300万元房屋回购款，导致房屋三年不能交付使用，现造成相应损失由昌平科技园区、我村委会与贵公司协商解决。现北京市昌平区东小口镇霍家营村村民委员会已变更为北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会。”
永辉超市于2016年起诉至北京市第一中级人民法院，要求解除永辉超市与嘉泰风尚公司签订的租赁合同；嘉泰风尚公司给付永辉超市三个月租金标准的惩罚性违约金3080700元，嘉泰风尚公司双倍返还永辉超市履约保证金360万元及利息损失278496.97元，嘉泰风尚公司赔偿永辉超市预期利益损失53606459.51元；嘉泰风尚公司就其单方强制解除合同的行为给付永辉超市第一计租年度租金标准的违约金12493950元。
北京市第一中级人民法院于2016年8月17日作出（2016）京01民初50号民事判决书，认定嘉泰风尚公司与永辉超市签订的租赁合同以及在此之后签订的两份补充协议合法有效。因嘉泰风尚公司逾期交付租赁物已经超过3年，且已经没有继续履行合同的可能，双方约定的解除合同的条件已经成就，判令解除双方之间的租赁合同。判决结果为：一、解除永辉超市与嘉泰风尚公司签订的《租赁合同》。二、嘉泰风尚公司于判决生效后七日内双倍返还永辉超市支付的保证金共计360万元。三、嘉泰风尚公司于判决生效后七日内赔偿永辉超市经济损失320万元。四、驳回永辉超市的其他诉讼请求。嘉泰风尚公司不服提出上诉，北京市高级人民法院于2016年12月27日作出（2016）京民终318号民事判决，驳回上诉，维持原判。在该案一审、二审中，嘉泰风尚公司共负担诉讼费用881900元。
2016年11月17日，嘉泰风尚公司向霍家营居委会发出解除合同通知，载明因霍家营居委会拒绝交付租赁房屋，并于2016年将房屋另行出租他人，通知解除双方之间的房屋租赁合同，赔偿事宜将通过法律途径解决。李宝忠于2016年11月21日在该通知书上签字。
本院查明 另查明，2012年12月24日，涉案房屋通过竣工验收备案。霍家营居委会未向嘉泰风尚公司交付涉案房屋。霍家营居委会与科技园公司于2016年签订房屋租赁合同，将本案争议的55000平方米房屋出租给科技园公司。
嘉泰风尚公司就其与万盛公司之间存在租赁合同关系，以及霍家营村委会认可其将租赁房屋转租给万盛公司的事实，提供了落款日期为2013年12月5日的租赁合同，以及霍家营村委会出具的两份证明。其中一份《证明》的内容为：“产权方同意嘉泰风尚公司将承租北京市昌平区回龙观F01商业金融项目部分租赁面积（约31000㎡）出租给北京惠通永源商场有限公司经营商业运营，同意北京惠通永源有限公司对承租物业进行物业管理。”该证明没有载明出具时间。另一份为2014年1月20日，霍家营村委会向万盛公司出具的《关于北京市昌平区东小口镇霍家营村（F01商业金融项目）产权及使用权证明》，载明嘉泰风尚公司有权在承租期内将使用权转租给万盛公司，万盛公司可以依据与嘉泰风尚公司签订的租赁合同开展经营活动。霍家营村委会主张对于嘉泰风尚公司与万盛公司之间租赁合同的真实性无法核实，但认可两份证明的真实性。
嘉泰风尚公司就所主张的律师费损失提交了委托代理协议以及律师费发票20万元，委托代理协议中约定的代理费为180万元。就嘉泰风尚公司所主张的购买、加工以及存放钢材所产生的费用619.4万元，提交了采购合同、安装合同、协议书、付款收据、明细单、送货单等证据。其中，第一次购买钢材的合同所载明的签订日期为2012年11月7日，对应收据显示金额为322万元。加工合同的签订日期为2012年11月10日，对应收据显示金额为85万元。嘉泰风尚公司未提供关于款项流转的证据。霍家营居委会对于上述证据的真实性、关联性均不予认可。嘉泰风尚公司称其公司系为了履行《房屋租赁合同书》而成立，成立至今未运行过其他商业租赁项目。
本院认为 本院认为，嘉泰风尚公司与霍家营居委会于2012年12月13日签订的《房屋租赁合同书》系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，为合法有效。双方当事人的合同权益受法律保护。
当事人对合同的效力可以约定附条件。本案中，《房屋租赁合同书》第十八条第一款约定，合同自双方签字盖章并且霍家营村委会收到嘉泰风尚公司交付的首笔租金及租赁保证金之日起生效。该约定即为双方当事人对合同所附生效条件，合同因嘉泰风尚公司未交纳首笔租金而暂未生效。2012年12月20日，霍家营村委会出具告知书表示，霍家营村委会同意合同生效。依据该告知书可以认定，双方当事人对合同的部分内容进行了变更，嘉泰风尚公司交纳首笔租金不再作为合同的生效条件，故《房屋租赁合同书》已于2012年12月20日生效。霍家营居委会虽对于该告知书的效力持有异议，但该告知书上有原霍家营村委会、现霍家营居委会负责人李宝忠的签字，该意思表示对霍家营居委会发生法律效力。因该告知书仅涉及对租赁合同所附生效条件及首笔租金支付时间的变更，不属于法律规定必须经过村民会议讨论的事项，霍家营居委会以未经民主表决为由否定该告知书效力的意见，缺乏法律依据，本院不予采纳。
《房屋租赁合同书》生效后，双方均应依约履行己方义务。嘉泰风尚公司主张霍家营居委会将租赁标的物交付他人导致双方租赁合同无法履行，构成根本违约，要求霍家营居委会承担相应的违约责任。霍家营居委会认可其已将涉案房屋另行出租，但提出了两项抗辩，一为其未违反《房屋租赁合同书》关于交付房屋时间的约定，且合同未约定不交付租赁物的违约责任，故其不构成违约；二为因不可抗力导致合同不能履行，其存在免责事由。
首先，关于霍家营居委会是否构成违约的问题。霍家营居委会作为出租人，负有向嘉泰风尚公司交付租赁标的物的基本合同义务。尽管《房屋租赁合同书》中对于租赁房屋的具体交付日期约定为以霍家营村委会书面通知为准，并未约定具体的交付时间，但该项约定并不免除霍家营居委会交付租赁标的物的合同义务和法定义务。故霍家营居委会向嘉泰风尚公司发出解除合同的通知，且此后与科技园公司签订租赁合同，将涉案租赁房屋交付他人使用的行为，导致《房屋租赁合同书》无法履行，嘉泰风尚公司的合同目的无法实现。霍家营居委会以行为表示拒绝继续履行《房屋租赁合同书》，已构成违约。同时，《房屋租赁合同书》第十三条第一款明确约定，一方不履行或不完全履行合同即构成违约，并约定了违约责任的赔偿范围。霍家营居委会所持租赁合同中未约定迟延交付租赁物的违约责任，故其不存在违约行为的抗辩意见，与双方关于违约责任承担的约定不符，亦与法律规定相悖，故本院不予采纳。
其次，关于《房屋租赁合同书》是否系因不可抗力导致履行障碍的问题。依《房屋租赁合同书》第十五条约定，不可抗力“包括但不限于地震、自然灾害及政府行政命令、政府征用、占用等，以及因甲方公司性质或上级单位要求收回或拆除等，致房屋毁损、灭失和造成损失的”，属于约定的免责事由。霍家营居委会据此主张北京市昌平区人民政府选择涉案租赁房屋“打造回龙观双创社区”构成不可抗力，但霍家营居委会并未就此项要求的存在、该项要求属于政府行政命令等事实提交证据加以证明，且因房屋尚未交付，亦不符合因公司性质或上级单位要求收回的约定情形。此外，不可抗力是否存在系客观事实，并不取决于当事人的主观意愿，嘉泰风尚公司在与永辉超市的诉讼过程中援引不可抗力作为抗辩，不能成为法院认定不可抗力存在的依据。因此，对于霍家营居委会所持不可抗力免责的抗辩意见，本院不予支持。
霍家营居委会在交付标的房屋前即表示不同意继续履行《房屋租赁合同书》，并将约定的租赁房屋另行出租，导致《房屋租赁合同书》无法继续履行，已构成违约。作为违约方，霍家营居委会不享有法定解除权，其发出的解除通知并不具有解除《房屋租赁合同书》的法律效力。嘉泰风尚公司于2016年11月17日向霍家营居委会发出解除合同通知书，符合《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十六条之规定，《房屋租赁合同书》自该解除通知到达霍家营居委会时解除。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。故霍家营居委会应当将其收取的200万元保证金返还嘉泰风尚公司，并承担相应的损失赔偿责任。霍家营居委会主张依据租赁意向书第五条之约定，其有权扣除该保证金，但该项系针对嘉泰风尚公司的违约行为所作约定，现嘉泰风尚公司并无违约行为，且租赁意向书已经自《房屋租赁合同书》签订后失效，霍家营居委会据此主张不予返还缺乏依据。
《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。本案中，租赁意向书以及《房屋租赁合同书》中均已经明确约定嘉泰风尚公司可以转租，且在《房屋租赁合同书》签订之前，霍家营村委会即已于2012年1月向嘉泰风尚公司出具了同意转租给永辉超市的证明。因此，尽管在《房屋租赁合同书》签订时，霍家营居委会尚未与万盛公司签订租赁合同，但霍家营居委会能够预见到嘉泰风尚公司作为商业公司，系通过将租赁标的物转租而获取经营性利润，嘉泰风尚公司主张可得利益损失并未超出霍家营居委会的预见能力。嘉泰风尚公司所主张因霍家营居委会违约给其造成的实际损失及可得利益损失，符合法律规定。霍家营居委会所持租赁合同尚未实际履行故不应支持可得利益损失的抗辩理由，与上述法律规定不符，本院不予采纳。
嘉泰风尚公司所主张的部分实际损失，为经生效判决确认其应向永辉超市承担的违约责任及诉讼费用。因霍家营居委会未交付租赁标的物而导致嘉泰风尚公司向永辉超市承担的违约责任，确系因霍家营居委会违约而给嘉泰风尚公司造成的实际支出，霍家营居委会应予赔偿。霍家营居委会主张嘉泰风尚公司在造成永辉超市损失的问题上具有过错，故嘉泰风尚公司应当自行承担其损失。就此问题本院认为，过失相抵原则是指赔偿权利人就损害的发生或者扩大有过失时，法院可以减轻赔偿金额或者免除赔偿责任。故是否应当减少或免除霍家营居委会的赔偿责任，取决于嘉泰风尚公司对于自己的损失的产生或扩大是否存在过错。首先，（2016）京01民初50号民事判决所确定由嘉泰风尚公司向永辉超市承担的责任，是用于填补因双方之间房屋租赁合同不能履行而给永辉超市的造成的全部损失。而永辉超市损失的产生，确系因霍家营居委会不交付租赁房屋的行为所致，嘉泰风尚公司就永辉超市损失的产生并不存在主观过错，且霍家营居委会并未能提供证据证明嘉泰风尚公司的行为对于永辉超市的上述损失的发生和扩大造成了影响。其次，霍家营居委会在2015年6月初口头告知嘉泰风尚公司《房屋租赁合同书》无法履行。在霍家营居委会单方作出拒绝履行合同意思表示后，应当给予嘉泰风尚公司合理的时间与霍家营居委会就合同状态及法律后果进行确认或协商。嘉泰风尚公司于2015年6月6日向永辉超市发出说明函，就合同无法履行的原因进行说明，并于2015年12月8日向永辉超市作出终止合同权利义务的意思表示，在此过程中嘉泰风尚公司并无不当拖延。最后，就嘉泰风尚公司与永辉超市签订合同的行为、合同目的与合同约定内容而言，嘉泰风尚公司对于自己的利益的实现及保护并无不当行为。因此，霍家营居委会所持嘉泰风尚公司在造成永辉超市损失的问题上具有过错的抗辩意见，本院不予采纳。对于嘉泰风尚公司所主张的因向永辉超市承担责任所造成的实际损失，本院予以支持。就具体数额而言，嘉泰风尚公司应当返还永辉超市的180万元，系基于其已经收取保证金的返还义务，并非赔偿责任，故该180万元不应当计入嘉泰风尚公司的损失。关于诉讼费用，因通过诉讼程序解决嘉泰风尚公司与永辉超市的租赁合同纠纷为双方当事人的法定权利，案件受理费属于解决纠纷的必要诉讼成本，为永辉超市保护自身权益、嘉泰风尚公司行使诉讼权利所必需，故本院对嘉泰风尚公司的相关诉讼请求予以支持。此外，履行生效判决是当事人的法定义务，该项义务的存在不因嘉泰风尚公司是否主动履行而改变，故生效判决确定的赔偿性责任与诉讼费用为嘉泰风尚公司确定发生的损失，霍家营居委会所持生效判决尚未履行故损失没有实际发生的理由不能成立，本院不予采纳。
关于嘉泰风尚公司所主张的律师费。尽管依《房屋租赁合同书》第十三条约定，律师费属于违约方赔偿责任的范围，但因嘉泰风尚公司仅就此项费用提供了20万元的发票，故本院仅在有证据证明已经实际发生的范围内予以支持。
关于嘉泰风尚公司主张的钢材相关损失。首先，嘉泰风尚公司提供的合同、收据、明细单等证据的真实性本院无法核实，上述证据亦无法体现与本案租赁合同纠纷的关联性，且嘉泰风尚公司未能举证证明相关款项的实际支付情况，故本院对于该项损失的发生不予采信。其次，假设嘉泰风尚公司就其钢材相关损失所提交的证据均为真实，依据《房屋租赁合同书》约定，对于租赁标的物的装修、改建应事先征得霍家营居委会书面同意。在未签订正式的租赁合同、租赁标的物未竣工验收亦未交付、且对于改建房屋未取得霍家营居委会书面同意的情况下，即签订钢材采购、加工合同，并即时支付400余万元的款项，嘉泰风尚公司对于其损失的发生未尽到谨慎的注意义务，具有主观过错。在2013年4月，在对于租赁标的物的改造并未开始的情况下，嘉泰风尚公司未采取措施及时减少自己的损失，反而增补购买并加工钢材、投入更多成本的行为缺乏合理性，其对自己损失的扩大部分应当自行承担。第三，嘉泰风尚公司主张其系为了履行转租合同而对租赁房屋进行必要的改造和加固，故因此发生的费用应当属于其在获取收益的过程中而应支出的必要成本，在其主张可得利益损失的情况下，此项费用不能作为实际损失单独计算。故对于嘉泰风尚公司所主张的因购买、加工、存放钢材产生的损失，本院不予支持。
关于嘉泰风尚公司所主张的可得利益损失的具体数额问题。本案所涉可得利益损失，应为《房屋租赁合同书》履行后，嘉泰风尚公司利用该履行之结果进行经营，可以获得的纯利润。因属于未来可以获得的利润，在《房屋租赁合同书》及嘉泰风尚公司与次承租人之间的租赁合同均未能履行的情况下，本身具有不确定性。因嘉泰风尚公司未就其所主张的约52%的利润率提供任何证据，其公司亦不存在此前或相似的经营状况作为参考，故对于嘉泰风尚公司所主张的利润率以及可得利益损失的具体数额，本院不予采信。在嘉泰风尚公司确定可以转租获取利润，但对于具体数额举证不足的情况下，本院对于嘉泰风尚公司的可得利益损失在考虑以下主要因素的基础上予以酌定。
第一，可预见性。可得利益损失不得超过霍家营居委会订立合同时能够预见到的因违反合同可能造成的损失。在签订《房屋租赁合同书》时，霍家营居委会虽然可以预见到嘉泰风尚公司系通过转租获取商业利润，应当能够预见到其违约将会造成嘉泰风尚公司无法获得此项经营性利润，但没有证据证明霍家营居委会在签订合同时即知晓嘉泰风尚公司与次承租人的合同内容，故霍家营居委会无法预见嘉泰风尚公司与次承租人之间关于租期、租金标准等约定，即对于可得利益损失的数额无法预见。故不能完全依据嘉泰风尚公司与两次承租人的租赁合同约定计算租金差价，而应当同时考虑当时的租赁市场平均合理的租金标准。
此外，由于《房屋租赁合同书》及嘉泰风尚公司与次承租人之间的合同均未实际履行，而各租赁合同所涉租赁期限均为15年或20年的较长期限，在此过程中产生商业风险或其他情形导致合同无法完全履行的风险较大。可得利益损失赔偿数额，亦应当考虑合同约定的履行期限及实际履行情况对可预见规则产生的影响。
第二，减损规则。在霍家营居委会违约并造成损失后，嘉泰风尚公司应当及时采取合理措施防止损失的扩大。本案中，嘉泰风尚公司因霍家营居委会违约导致合同解除，此后，嘉泰风尚公司即可以也应当在合理的期限内将原用于《房屋租赁合同书》履行而投入的资金，用于新的经营活动，而不应消极等待至约定剩余租期的结束。在类似的商业机会下，嘉泰风尚公司可以重新获利。故嘉泰风尚公司主张全部租期的经营性利润，系将其计划用于投入涉案租赁项目的资金，在可以另行投入其他经营项目的情况下，重复计算可得利益，违反了减损规则。本院将考虑另行缔约的合理期限，支持嘉泰风尚公司的利润损失，超过合理期限后的利润损失，本院不予支持。
第三，必要的交易成本。嘉泰风尚公司之可得利益，为嘉泰风尚公司利用《房屋租赁合同书》履行之结果进行经营，可以获得的纯利润。故计算可得利益赔偿额时，应当在租金差价的基础上，扣除其订立及履行《房屋租赁合同书》所产生的必要交易成本，如磋商、缔约费用、装饰装修改造费用、公司运营成本、税金等。
综合以上因素，本院依据嘉泰风尚公司与永辉超市之间的租赁合同约定的租金标准、永辉超市的承租面积占总租赁面积的比例、参考嘉泰风尚公司自认的向万盛公司转租的租金标准以及适当的市场波动状况，计算嘉泰风尚公司合理期限内的租金差价损失，同时在此基础上考虑合同尚未履行的情况，并扣减必要的磋商、缔约、履行成本，最终酌情确定嘉泰风尚公司的可得利益损失为2000万元。
综上所述，嘉泰风尚公司的部分诉讼请求成立，本院对此予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十九条，《中华人民共和国民事诉讼法》第第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第九十条规定，判决如下：
裁判结果 一、北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会于本判决生效后七日内返还北京嘉泰风尚投资有限责任公司保证金二百万元；
二、北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会于本判决生效后七日内支付北京嘉泰风尚投资有限责任公司实际损失及律师费损失六百零八万一千九百元；
三、北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会于本判决生效后七日内支付北京嘉泰风尚投资有限责任公司可得利益损失二千万元；
四、驳回北京嘉泰风尚投资有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费644320元，由北京嘉泰风尚投资有限责任公司负担494170元（已交纳），由北京市昌平区霍营街道霍家营社区居民委员会负担150150元（本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于北京市高级人民法院。
落款
审判长 徐 冰
审判员 刘国俊
审判员 范 磊
二〇一八年七月二十六日
书记员 刘 瑾
