邓立才诉李紫君房屋买卖合同纠纷案

邓立才诉李紫君房屋买卖合同纠纷案
北京市门头沟区人民法院

民事裁定书

当事人　　原告：邓立才。
　　委托诉讼代理人：周玉顺，北京周玉顺律师事务所律师。
　　被告：李紫君。
　　委托诉讼代理人：李紫忠（李紫君之弟）。
审理经过　　原告邓立才与被告李紫君房屋买卖合同纠纷一案，本院于2017年2月7日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。原告邓立才及其委托诉讼代理人周玉顺，被告李紫君及其委托诉讼代理人李紫忠到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　邓立才向本院提出诉讼请求：1、解除双方签订的《房屋买卖合同》；2、要求李紫君双倍返还定金32万元、返还已支付购房款7万元；3、要求李紫君赔偿原合同约定购房价格与现房屋评估价值的房屋差价损失72万元。事实和理由：2016年10月12日，我与李紫君达成合意，约定将李紫君110号的房屋，按照80万元总价款出卖于我。我们双方于当日就上述房屋买卖合意签订了《房屋买卖合同》，我于当日按照约定向李紫君支付了定金及房款23万元。李紫君应于2016年12月25日按照约定配合我办理房屋过户手续。我多次催促李紫君履行合同义务，配合办理过户，但李紫君均已各种理由拖延搪塞。为维护自身合法权益，故提起诉讼。
被告辩称　　李紫君辩称，我与邓立才之间是借款合同关系，不认可双方存在房屋买卖合同关系。我通过一个叫田雪的朋友介绍认识的邓立才，邓立才是一个担保公司的人，该公司以个人的名义放贷。因为我欠田雪的钱，时间比较长了，所以打算从邓立才处借款还给田雪。2016年10月12日，我从邓立才处借款23万元，约定2016年11月12日偿还本金，我每月支付他百分之十的利息，所以当天给了邓立才2.3万元利息和2000元入门费，还了田雪20万元。邓立才让我打个收条，我就打了一张23万元的收条，还应其要求在银行的凭单上签字。后来邓立才说我借钱太多，需要有抵押物，让公司有个保障，他拿出《房屋买卖合同》让我签字，称只要我按月给利息，不会卖我的房子。我在《房屋买卖合同》上甲方的名字、地址、联系电话、手机号码处签了字，其他的内容都不是我填的。当时邓立才要看我的房本，因为七棵树的房子有贷款，房本没在我手里，我就把我爱人另外一套河滩增产路的房子的房本还有结婚证给了邓立才。2016年11月14日，我和我弟弟李紫忠一起去找邓立才，邓立才说时间超了两天，罚一万，让我还他3.3万元。11月15日，我弟弟去给了邓立才公司的老板1.5万元，邓立才公司的老板去银行取了1.8万元给我弟弟，我弟弟又还给了他，并打了1.8万元的欠条。之后我就没有和邓立才联系过。综上，我不同意邓立才的全部诉讼请求。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。根据当事人的陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　2016年10月12日，李紫君（甲方）与邓立才（乙方）签订一份《房屋买卖合同》，双方对于合同中关于甲方、乙方的手写身份信息及签名捺印均予以认可。该合同未载明签订日期。当日，邓立才向李紫君支付现金23万元。李紫君于当日出具两张收条，其中一张内容为“今收到邓立才现金人民币230000元整”，一张内容为“今收到邓立才购买110号房屋购房定金人民币230000元，钱已当面点清，确认无误”。
　　另查，李紫君于2009年3月16日将110号房屋抵押给北京宝鼎典当有限责任公司，于2016年1月6日将110号房屋抵押给孙传翠。2016年11月1日，本院分别作出（2016）京0109执1496号、（2016）京0109执1497号执行裁定书，裁定：查封110号房屋，期限为三年。现110号房屋一直由李紫君居住使用。
　　再查，邓立才在与李紫君签订《房屋买卖合同》之前，知悉110号房屋设有抵押的情况，未至现场实际看房，未见过房屋所有权证。
　　审理中，经邓立才申请，本院就110号房屋的市场价值向北京京评价格评估有限公司进行咨询，该公司于2017年8月24日作出京评（询）字2017第2010号《咨询意见书》，咨询结论为：“110号房屋于基准日2017年8月23日的正常市场价值约为27000元/平方米，总价约为152万元”。
　　双方对以下事实和证据存在争议：邓立才与李紫君签订《房屋买卖合同》的真实意思是取得101号房屋的所有权，还是为借款合同提供担保。
　　对此，邓立才主张签订《房屋买卖合同》的真实意思就是取得101号房屋的所有权，并向本院提交如下证据：1、《房屋买卖合同》。该合同载明：甲方系李紫君，乙方系邓立才；甲方现有位于110号房屋，房产证号为京房权证门私字第xxx号，建筑面积约56.25平方米，房屋售价为80万元整；乙方于签订合同当日，支付甲方购房定金16万元，于2016年10月12日前，支付甲方购房款7万元；于2016年12月25日前甲乙双方相互配合到房屋权属登记部门办理房屋产权转移手续，甲乙双方于2016年12月25日前或甲方收到全部房款1个工作日内办理房屋交验手续；甲方保证出售房屋的真实性、合法性，保证此房产没有权属争议、被抵押、被查封等权利瑕疵。合同最后的《补充协议》条款显示手写内容：“1、经甲乙方双方友好协商一致，甲方于2016年10月12日将110号房屋捌拾万元整（人民币）自愿出售给乙方；2、乙方于2016年10月12日一次性付予甲方购房定金拾陆万元整（现金人民币）；3、乙方于2016年10月12日一次性付予甲方购房首付款柒万元整（现金人民币）；4、经甲乙双方友好协商一致，于2016年12月25日之前办理产权转移登记手续，乙方于产权转移登记手续当日，付清购房余款伍拾柒万整；经甲乙双方友好协商一致，于2016年12月25日之前，产权转移登记当日办理房屋交验手续，并将水、电、燃气、有线、上网、物业、车位等过户完毕，并将房屋内的户口迁出。”邓立才称双方仅签订一份《房屋买卖合同》，由其本人持有。
　　2、《借条》一张。显示内容为“今向李永会借款人民币18000元，将于2016年11月31日之前一次性还清，如未能偿还，本人自愿以每日千分之五的利息为违约金。借款人：李紫忠，借款日期：2016年11月15日”。邓立才主张，李紫君的弟弟李紫忠曾向李永会借款1.8万元，用于解除房屋的查封，并非李紫君所述用于偿还借款利息。
　　经质证，李紫君仅认可《房屋买卖合同》中其姓名、地址、手机号码、身份信息及其签字系其本人所填，其余手写部分均不予认可，称邓立才支付完其23万元并要求出具收条之后，又提出为了让公司有个保障，让其签订该份《房屋买卖合同》。李紫君对《借条》的真实性认可，但称是因为其未能按时向邓立才偿还本金，邓立才要求偿还利息2.3万元和罚款1万元，其已偿还1.5万元，还差1.8万元，就从邓立才的老板李永会处借了1.8万元，又还给了邓立才，欠条中就是指的这笔钱。
　　李紫君主张虽然双方形式上签订了房屋买卖合同，但真实意思是为借款合同提供担保。为证实其主张，李紫君向本院提交如下证据：
　　1、李紫君与邓立才于2017年2月26日的通话录音。其中部分对话内容为：李紫君“你起诉的我看了，当初是怎么回事，咱俩心里最清楚，借款23万，现在怎么变成房屋买卖了”，邓立才“当初怎么回事，既然都清楚，你应该还钱”，李紫君“钱肯定得还”，邓立才“一分钱没见着”，……邓立才“你跟老板谈吧，现在谁也说不上话”，李紫君“用房屋买卖起诉，是你的主意，还是老板主意“，邓立才“老板的主意呗，我能做得了主吗”，李紫君“开庭时的时候，你去还是老板去”，邓立才“律师代办，全委托了，去什么去呀”，李紫君“你也不露面”，邓立才“不用露面，手续全，钱你拿走了，影像什么都有”，李紫君“你那个合同是真是假呀”，邓立才“合同真假，咱们去法院说”，……李紫君“我给你打电话就是问问是你的主意还是老板主意”，邓立才“肯定是老板定的，多长时间了……我说咱们找找人家，你弟弟露面来几回，我说咱们可以说，问题是你一点信儿没有，肯定人家就是不等了”，……李紫君“律师是老板请的”，邓立才“对”……李紫君“我家那个房本在你那，还是在老板那呢”，邓立才“都在人那呢……约他吗，回头我帮你约他一下”，李紫君“要想约给你打电话”。
　　2、李紫君与田雪之间的通话录音。李紫君主张系在收到本案起诉材料后与田雪进行了通话，用于证实其经田雪介绍找到邓立才借款的事情。
　　3、微信截图照片两张。李紫君主张系其收藏的邓立才在微信朋友圈发布的消息。其中一张照片显示内容为：“主做门头沟区石景山区房贷，商品房，老龄房，回迁房，单方房，各种垫资……白户，黑户都能做，除了房值，都不看。5-500万元，最快当天下户当天放款。公司地址：门头沟区熙旺中心B座1903室。邓经理186XXXXXXXX。此信息属实：欢迎同行甩单，公司返点给力”；另一张照片显示内容为：“主做北京人无抵押信贷……正常户、白户、黑户都能做，只需身份证，户口本，社保卡，工作证明！就可以在本公司申请2-10万元，不看征信，最快当天下户当天放款，批款，家人知道绝对给力！力度高达90%！公司地址：门头沟区熙旺中心B座1903室。邓经理。此信息属实：欢迎同行甩单，公司返点给力！”。
　　经质证，邓立才对上述证据1的真实性予以认可，对合法性和证明目的不予认可，称通话录音中提到的“还钱”是因为李紫君的代理人找到其称李紫君精神出现问题，询问其能否解除房屋买卖合同，退还已付的款项，并非基于民间借贷的借款，而是双方就解除合同退还房款进行的商谈；对证据2，称一直没有与田雪见面，对通话录音的真实性无法核实，对证明目的也不予认可；对证据3的真实性予以认可，关联性及证明目的不认可，称其是帮从事金融公司工作的妻子转发的消息，现在已经删除。
　　针对上述证据1，本院就通话录音中的相关内容对邓立才进行了询问，邓立才称，李紫君所称的“老板”实际是其一个生意合伙人，叫李永会，因为李永会出资较多，所以称之为老板；因为其本人没有足够的资金，所以从李永会处借钱，作为交给李紫君的购房款；当时其朋友刘帅拍摄了其在银行取钱后把钱交给李紫君的视频，录音中提到的“影像”就是这个视频；因为李紫君未提供110号房屋的房本，为了有个保障，就要了李紫君家的另外一个房本。
　　依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权在部分地区开展人民陪审员制度改革试点工作的决定》，以及最高人民法院、司法部制定的《人民陪审员制度改革试点工作实施办法》的有关规定，本院依法组织人民陪审员对争议的事实和证据进行合议，经合议，人民陪审员一致认为：双方在订立《房屋买卖合同》时，并无真正转移101号房屋所有权的意思，真实意思是用于双方借款合同的担保。
本院查明　　对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　邓立才就其主张，提交的主要证据即《房屋买卖合同》，关于该份合同，邓立才及李紫君均认可签字的情况，本院对双方签订过该合同的真实性不持异议。但是该合同能否体现当事人之间法律关系的性质，最重要的是分析当事人之间法律关系的实质。从双方就整个合同磋商订立及履行的过程来看，存有违背不动产买卖交易习惯的多处异常之处。
　　一、从合同标的物来看，一般而言，购房者为了自住用途进行的购房，应当更加关注房屋的使用、交付及过户情况。而本案中，邓立才称买房用于自住，但其未至现场实际看房，不清楚房屋的布局和朝向，在知悉110号房屋设有多重抵押、未见过房屋所有权证的情况下，与李紫君第一次见面即签订了《房屋买卖合同》，有违生活常理。
　　二、从合同订立及条款内容来看，合同没有签订日期，正文部分仅就购房定金及首付款进行了约定，未明确剩余房款的交付时间及形式，而是在最后的补充协议处进行载明，且双方仅签订一份《房屋买卖合同》，由邓立才持有，合同关于房款的约定也明显低于市场价值。
　　三、从合同履行情况来看，李紫君在收取邓立才款项后出具两份收条，其中一张收条中载明的定金与合同约定金额亦不一致；邓立才称在交纳23万元款项后，联系不上李紫君，后李紫君又欲解除房屋买卖合同，邓立才亦表示李紫君应当返还购房款，双方在后续协商过程中，并未有涉及房屋买卖合同履行与否的内容，说明邓立才也并非想真正取得101号房屋的所有权；此外，合同约定邓立才需于产权转移登记手续当日一次性付清购房余款57万元，但邓立才又自称没有资金，23万元房款均系向其老板所借，对此邓立才也未作出合理的解释。
　　关于李紫君所称双方签订《房屋买卖合同》的真实意思是用于双方借款合同的担保的意见，其提交了与田雪之间的通话录音，邓立才对真实性不予认可，田雪亦未出庭说明情况，故本院对该份证据的真实性不予确认。关于李紫君提交的与邓立才的通话录音、微信截图照片，邓立才对真实性予以认可，本院对上述证据的真实性予以确认。对于这两份证据的证明力，本院进行如下论述。
　　一、微信截图照片的内容显示邓立才从事信贷、房款业务，且联系人为“邓经理”，留存的手机号码与本案《房屋买卖合同》中邓立才的联系方式一致，故本院有理由认为该微信内容系邓立才所发。
　　二、在通话录音资料中，邓立才提到“你应该还钱”，“一分钱没见着”，对此，其在庭前谈话中称是因为其从“老板”处借款买房，让李紫君还钱是为了尽快还老板的钱；后又称“还钱”是李紫君的弟弟李紫忠应当归还其1.8万元的借款；庭审中又称是李紫君要求解除房屋买卖合同应当归还的23万元房款。此外，邓立才还提到其“做不了主”、用房屋买卖起诉是“老板的主意”，邓立才对其陈述均未做出合理的解释，应当承担对其不利的法律后果。
　　《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第七十三条规定：“双方当事人对同一事实分别举出相反的证据，但都没有足够的依据否定对方证据的，人民法院应当结合案件情况，判断一方提供证据的证明力是否明显大于另一方提供证据的证明力，并对证明力较大的证据予以确认。”证明力的强弱或者大小是通过对立或矛盾证据之间的比较而显现出来的，因而本案中就要对双方当事人提交证据的优势和劣势进行比较。综合本案当事人提交的证据、各方陈述及庭审情况考量，邓立才虽然提交《房屋买卖合同》，但仅能证明双方确曾在形式上签订了一份房屋买卖合同，至于合同内容是否真实、合同条款是否履行，邓立才对此并未提供充分证据予以证实。相较而言，李紫君提交的录音资料和微信截图照片更能证实李紫君关于其向邓立才借款、双方签订买卖合同实则作为借款合同担保的主张。故本院认定李紫君提交证据的证明力大于邓立才提交的证据，进而确认双方是以房屋买卖为名，实则系李紫君向邓立才借款，双方订立《房屋买卖合同》的真实意思并非是为了取得110号房屋的所有权，而是用于双方借款合同的担保。
　　审理中，本院向邓立才释明，本案应当按照民间借贷法律关系审理，询问其是否变更诉讼请求，其当庭明确不变更诉讼请求，坚持要求按照房屋买卖合同纠纷主张其诉讼请求。
本院认为　　本院认为：在民间借贷实践中，当事人为避免债务人无力偿还借款，在订立民间借贷合同的同时或者之后还签订买卖合同，并约定债务人不能偿还借款本息的，则履行买卖合同，本质上是一种让与担保。让与担保带来经济便利的同时，有可能导致高利贷等暴利行业的出现，尤其是在民间借贷实务中，大量的让与担保的适用，不仅有助于实现资产的所有者为满足资本天然逐利的本性和对利益的偏好，而且还可以通过设定让与担保的方式，利用债务人急切需要资金的迫切情形，压低担保物的价值，进而获取暴利，影响社会的分配秩序。如果按照房屋买卖合同关系继续审理，势必会导致违背不动产所有权人真实意思表示、造成乘人之危和显失公平的结果，有违平等、诚信的社会主义核心价值理念。处理不当既侵犯了真实权利人的利益，又浪费了有限的司法资源，不但无法化解纠纷，反而激化当事人之间的矛盾。
　　当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外。主张法律关系存在的当事人，应当对产生该法律关系的基本事实承担举证证明责任。本案中，根据查明的事实，邓立才与李紫君签订《房屋买卖合同》的真实目的系作为李紫君从邓立才处借款23万元的担保，而不是通过支付正常交易对价取得诉争房屋。李紫君对于与邓立才之间存在民间借贷法律关系已完成相应的举证责任。邓立才对于与李紫君通话录音中“还钱”的解释及《借条》系李紫忠借款用于解除房屋查封的抗辩意见，与本院查明的事实不符，也有违日常生活经验法则，本院不予采信。据此，邓立才与李紫君之间并非存在真实意义上的房屋买卖合同关系，而是存在民间借贷法律关系。
　　依据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条的相关规定：“当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。当事人拒绝变更的，人民法院裁定驳回起诉。”审理中，经本院释明，邓立才坚持要求按照房屋买卖合同纠纷主张诉讼请求，不同意变更诉讼请求，故本院依法应当裁定驳回邓立才的起诉。
　　综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、最高人民法院关于适用《中华人民共和国民事诉讼法》的解释第九十一条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条之规定，裁定如下：
裁判结果　　驳回邓立才的起诉。
　　评估费3000元，由邓立才负担。
　　如不服本裁定，可在之日起十日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
落款