陆文喻诉陆文京合同纠纷案

陆文喻诉陆文京合同纠纷案
北京市昌平区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：陆文喻。
　　委托诉讼代理人：魏国鹏，北京市京师律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：傅笠（原告陆文喻之夫）。
　　被告：陆文京。
　　委托诉讼代理人：王兴旺，北京杰睿律师事务所律师。
审理经过　　原告陆文喻与被告陆文京合同纠纷一案，本院于2017年4月12日立案后，依法适用普通程序，于2017年8月11日公开开庭进行了审理。原告陆文喻及其委托诉讼代理人魏国鹏、傅笠，被告陆文京及其委托诉讼代理人王兴旺到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告陆文喻向本院提出诉讼请求：判令被告陆文京协助原告陆文喻将位于北京市昌平区回龙观镇龙禧苑云趣园××区××号楼××单元××层××号房屋过户到原告陆文喻名下。事实和理由：被告陆文京与原告陆文喻系兄妹关系。位于北京市昌平区回龙观镇龙禧苑云趣园××区××号楼××单元××层××号是原告陆文喻于1999年9月19日购买的经济适用房，于2000年6月15日取得房屋产权证书。2010年8月3日，被告陆文京为偿还个人债务，与原告陆文喻协商借用陆文喻上述房屋进行抵押，同时将该房屋过户到陆文京的名下。后陆文喻要求陆文京归还房屋，将房屋过户到陆文喻的名下，遭到陆文京的拒绝，由于该房屋是原告陆文喻的唯一住房，陆文喻属于特困居民，在京无其他住房，故原告陆文喻起诉至法院。
被告辩称　　被告陆文京辩称，陆文喻所陈述不符合事实，陆文京和陆文喻没有签订借房协议书，陆文京也没有借用陆文喻的房屋进行抵押。陆文喻要求陆文京协助过户涉案房屋的理由不成立，没有法律依据。事实上，陆文喻已经和陆文京通过合法手续办理了该房屋的过户手续，请求驳回原告陆文喻的诉讼请求。被告陆文京与原告陆文喻之间不存在陆文喻所述的合同纠纷，不存在借房抵押合同，也没有借用物权的法律依据。如有任何合同纠纷现也已超过了诉讼时效。借房抵押且更名不符合常理，没有法律和事实依据。原告陆文喻夫妻共同的声明已经确认是转让过户而非借房，也确认了转让过户的抵押情况，而非借房抵押。另外，原告陆文喻十分清楚抵押的后果也声明了遵守抵押合同相关内容。在2014年9月，陆文喻应陆文京保障银行利益的要求，配合搬离了涉案房屋。陆文喻在十分清楚抵押风险的情况下，如果没有任何形式担保和保障怎能让他人掌控房屋，怎能冒着风险过户给他人做抵押。房产是不能做借用抵押的，这是无效的，被告陆文京支付了各项税费十一万左右，不是借款。原告陆文喻的借房之说是谎言，请求法庭依法驳回原告陆文喻的所有诉讼请求。
　　本案当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。对有争议的证据和事实，本院认定如下：
　　1.傅钰茗的证人证言。庭审中，陆文喻之夫傅笠的母亲傅钰茗出庭作证称：其在1988年把儿子傅笠从老家带到北京；傅笠一直在中关村的一个公司上班到1995年，期间一直有收入；1995年之后，傅笠又去了另外一个单位上班；1995年傅笠与陆文喻结婚，后在1998年生了孩子，当时傅笠他们想要购买房屋，就以陆文喻的名义申请了一套经济适用住房，也就是涉案房屋；购房时，傅笠跟傅钰茗说购房款全款不到二十四万元，傅笠当时支付了七八万元；当时，傅笠说因为钱款用于炒股了，所以没有全款支付购房款，而贷款支付了部分购房款，为此傅钰茗与傅笠发生争执而断绝来往；2010年，傅钰茗与傅笠再次见面并问及炒股事宜，傅笠称陆文京向他家借房子用于炒股，之后听说傅笠已经将涉案房屋进行了抵押并将抵押款借予陆文京用于炒股。陆文喻认为傅钰茗的证言可以证明其与陆文京之间的房屋借用关系；陆文京对于该证言不予认可，因傅钰茗系傅笠之母，且其陈述内容均是由傅笠处听闻的。本院认为，傅钰茗与陆文喻之夫傅笠系母子关系，并且傅钰茗并未与陆文喻夫妻共同生活，而其证言的内容均是由傅笠处听闻，在没有相应证据予以佐证的情况下，本院对傅钰茗证人证言不予采信。
　　2.喻淑英的证人证言。审理过程中，陆文京提交其与陆文喻的母亲喻淑英通过视频影像及文本陈述的证言：当时涉案房屋是母亲喻淑英坚持要陆文喻购买的，陆文喻当时只拿出了50000元，涉案房屋的贷款偿还都是陆文京承担；现在涉案房屋已经过户了，不可能再过户回去，因为涉案房屋贷款及陆文喻家庭的生活开支都是陆文京承担的；喻淑英在生病期间都是陆文京照顾，并承担相应费用，陆文喻夫妇不闻不问；希望陆文喻夫妇能够在家庭内部协商解决，承认错误，对于母亲喻淑英和兄长陆文京要关心和尊重，否则自己的责任由陆文喻夫妇自己承担。陆文喻对于该视频及文本材料的真实性认可，但是不认可喻淑英证言陈述的内容，并称喻淑英的陈述是因为其与陆文京共同居住而有心理压力。本院认为，喻淑英的陈述内容是自主陈述，未发现有受人胁迫的情况，但该陈述多与本案无关，对于相应关联部分本院将结合其他证据予以认定。
　　3.双方各自提交的己方银行账户明细及凭单。审理过程中，陆文喻与陆文京均向本院提交了各自的银行账户明细，以证明己方对于涉案房屋的出资情况或出资能力，而相关证据中鲜有能够直接证明一方支付涉案房屋相应款项或款项来源者。并且，由于双方提供的银行记录与本案事实的认定没有直接关联性，本院对此不予进一步审查和认定。其中，陆文京提交的相应银行业务凭证虽然体现了陆文京在2004年至2011年期间数次从陆文京个人账户支取款项，但鉴于双方之间的亲属关系，及陆文喻在陆文京经营的相关企业从事工作的事实，本院不能直接认定相应款项的性质与用途。
本院查明　　根据当事人陈述和经审查确认的证据，本院认定事实如下：
　　原告陆文喻系被告陆文京之胞妹。1995年10月10日，陆文喻与傅笠登记结婚。1999年9月19日，陆文喻与北京天鸿集团公司签订《北京市经济适用住房预售合同》，以每平方米2600元，总价款235404元，陆文喻购得坐落于北京市昌平区回龙观镇龙禧苑云趣园××区××号楼××层××单元××房屋（建筑面积90.54平方米，以下简称涉案房屋）。2000年3月15日，为支付前述所购房屋价款，陆文喻向中国工商银行北京市西客站支行贷款160000元，约定贷款期限15年。2000年6月，陆文喻验收该涉案房屋，并于当年装修入住。2001年3月22日，前述涉案房屋的房屋所有权证书登记并颁发，房屋性质为经济适用住房。
　　2010年7月23日，陆文京出资代陆文喻一次性偿还涉案房屋前述银行贷款尾款66122.2元。之后，涉案房屋因购房贷款设立的抵押权消灭，相应抵押登记被注销。2010年8月3日，陆文喻（出卖人）与陆文京（买受人）自行签订《存量房屋买卖合同》，即备案网签合同，仅约定陆文京以354645.18元的成交价格由陆文喻处购得涉案房屋，其余条款均未明确约定。该合同现保存于房屋登记管理部门。当日，陆文京向相关行政部门缴纳了该涉案房屋所有权转移登记所需的相应税费，并将该房屋所有权由陆文喻名下转移登记至陆文京名下。双方除此买卖合同之外没有订立其他书面合同。
　　2011年2月1日，陆文喻与傅笠夫妇共同出具《声明》称：“本人陆文喻、傅笠系夫妻关系，为陆文京妹妹、妹夫。现对北京市昌平区回龙观镇龙禧苑云趣园三区××号楼××层××单元××号（房屋产权证号：xxx京房权证昌字第xxx号）做如下声明：本人陆文喻、傅笠商议后一致同意将所述房产转让为陆文京所有，并于2010年8月3日一同前往昌平区建委办理了过户转让手续。本人陆文喻、傅笠之间没有任何争议，对陆文京也没有任何债权。本人目前清楚该房产（抵押物）已做抵押，在居住期间遇有该抵押物出现执行抵押权人权益情况时，本人将主动遵守抵押协议的相关之规定，积极配合履行。”当月28日，涉案房屋设立抵押权并登记。2011年3月10日，陆文京与中国工商银行股份有限公司北京昌平支行签订《个人借款最高额抵押合同》，约定陆文京以涉案房屋作为抵押物而取得900000元的最高额贷款额度。截止至庭审结束时，涉案房屋之上前述抵押权登记仍未注销。
　　2014年5月20日，陆文京一次性交纳了涉案房屋欠缴的2010年度至2013年度物业费和2014年度的物业费。2014年国庆节前后，陆文喻及其家人搬离了涉案房屋。此后，陆文京将涉案房屋对外出租并收取租金时有二年之久。截止至庭审结束时，该涉案房屋仍由陆文京占有、使用。
本院认为　　本院认为，合同是平等主体的自然人、法人、其他组织之间设立、变更、终止民事权利义务关系的协议。当事人订立合同，采取要约、承诺方式。当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以佐证，没有相关证据或证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。本案中，原告陆文喻主张其与陆文京之间就涉案房屋达成借用合同关系，即陆文京借用陆文喻名下的涉案房屋用于抵押贷款。陆文京对此不予认可。不可否认的是，陆文喻将其名下的涉案房屋转移登记至陆文京名下，双方的意思表示真实，二人之间必然成立合同关系。因此，本案的争议焦点应当是双方之间是否成立陆文喻所称的房屋借用合同关系。对此，本院具体分析如下：
　　第一，借用关系是在保留出借方物权基础上形成的合同关系。本案中，陆文喻已经在2010年8月3日将涉案房屋的所有权转移登记至陆文京名下。依据我国《物权法》的相关规定，自当日起涉案房屋的所有权应当认定为归陆文京所有。因此，双方之间就涉案房屋所有权转移登记的行为与“借用”的一般法律定义相悖。
　　第二，“借用”涉案房屋的用途。依原告陆文喻所述，陆文京“借用”其房屋是为了抵押贷款用以偿还个人债务或投资。但是，依据一般经济常识可知，不动产的抵押贷款是以不动产的价值为担保的，无论涉案房屋在陆文京或陆文喻名下，应当均能够办理相应的抵押贷款。因此，陆文喻所述的合同目的无需通过涉案房屋的所有权变更即可实现。故陆文喻所述的“借用”目的一节有悖常理。
　　第三，涉案房屋的占有、使用。陆文喻购得涉案房屋后，其与其家人在涉案房屋内共同居住生活至2014年国庆节前。依据陆文喻主张的其与陆文京之间的“借用”合同关系，双方之间对于涉案房屋的所有权并没有真实的转移意思，即该涉案房屋应当自始至终的归陆文喻所有。既然如此，陆文喻在涉案房屋所有权转移登记四年后搬离该房屋，并将涉案房屋交予陆文京对外出租且由陆文京收取租金的情况，实与一般生活常理不符。
　　第四，涉案房屋所有权转移后物业费的承担。依据已经查明的事实，陆文京在陆文喻搬离涉案房屋前几个月，一次性交纳了自2010年度至2014年度涉案房屋所有权转移登记后的全部物业费。依据谁使用谁交纳涉案房屋相关费用的一般生活常识，陆文京交纳2014年度其实际使用房屋之后的物业费符合生活常识；而由陆文京交纳涉案房屋所有权转移之后陆文喻家庭实际使用期间的物业费，依据一般生活常识，其与陆文喻所述的房屋“借用”合同关系且由其保留涉案房屋所有权的陈述相悖。
　　第五，涉案房屋被设立了抵押权。依据已经查明的事实，陆文京取得房屋后，在陆文喻夫妇于2011年出具相应《声明》的情况下，以涉案房屋为抵押物办理了抵押贷款。截止至庭审结束时，该房屋上抵押权登记亦未注销。抵押权人的合法权益应当得到承认与保护，不动产登记制度的严肃性和对外公示性亦应当予以维护，故陆文喻要求将涉案房屋恢复登记至其名下的诉讼请求与我国现行法律规定相悖。
　　第六，喻淑英的证言。喻淑英作为陆文京与陆文喻的母亲，其舐犊之情应当没有区别。喻淑英的相关陈述内容虽然繁杂，但是意思表达清晰、明确。因此，其证言虽不足以单独证明陆文京与陆文喻兄妹就涉案房屋的合同内容，但是可以结合其他证据反证陆文喻主张的“借用”合同关系并不存在。
　　综上所述，陆文喻不能证明其与陆文京就涉案房屋之间存在其主张的“借用”合同关系，故陆文喻请求判令被告陆文京将涉案房屋转移登记至其名下的诉讼请求，缺乏事实基础和法律依据，本院不予支持。
　　需要指出的是，陆文京与陆文喻终是一母同胞，血浓于水，亲情难断，双方应当放下彼此之间的争议，给彼此和母亲更多的关怀与照顾，努力修复兄妹之间的裂痕。希望双方能够在以慈母为念，兄友弟恭，在友好协商的基础上解决双方之间的争议。以慰老母之心，以合华夏之礼。
　　依照《中华人民共和国合同法》第二条、第十三条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决如下：
裁判结果　　驳回原告陆文喻的全部诉讼请求。
　　案件受理费13800元，由原告陆文喻负担（已交纳）。
　　如不服本判决，可以在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
落款