徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行诉余醒环等金融借款合同纠纷案

徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行诉余醒环等金融借款合同纠纷案
安徽省安庆市迎江区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行，住所地安徽省安庆市宜城路92号。
　　负责人：董笑，支行行长。
　　委托诉讼代理人：刘刚，安徽安联律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：韩传广，安徽安联律师事务所律师。
　　被告：余醒环。
　　被告：王珍珍。（系余醒环妻子）
　　两被告共同委托诉讼代理人：娄顺，安庆市龙山法律事务所法律工作者。
　　被告：安庆市文峰置业有限公司，住所地安徽省安庆市大观区集贤南路64号。
　　法定代表人：李后飞，经理。
　　委托诉讼代理人：李清，安徽安联律师事务所律师。
审理经过　　原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行（以下简称徽行扬子江支行）与被告余醒环、王珍珍、安庆市文峰置业有限公司（以下简称文峰公司）金融借款合同纠纷一案，本院于2017年3月23日立案受理后，依法适用普通程序公开开庭进行了审理。原告徽行扬子江支行委托诉讼代理人刘刚，被告余醒环、王珍珍委托诉讼代理人娄顺，被告文峰公司委托诉讼代理人李清到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　徽行扬子江支行向本院提出诉讼请求：1、依法判令余醒环、王珍珍立即偿还815410.74元借款本金以及相应利息（截至2017年3月16日利息为11144.90元，之后按合同约定标准支付至借款实际清偿之日止）；2、原告有权处置余醒环、王珍珍设定的抵押物（安庆市大观区湖心中路汇峰广场办公楼2109-2112室）并对抵押物处置、变现的价款享有优先受偿权；3、本案诉讼费及原告聘请律师支付的律师费8000元由余醒环、王珍珍共同承担；4、文峰公司对上述主债务和费用承担连带清偿责任。事实与理由：2012年6月26日文峰公司与徽商银行安庆分行（以下简称安庆分行）签订一份《个人商用房贷款合作协议书》，双方约定：安庆分行为支持文峰公司开发的汇峰广场一期商用房销售，对符合借款条件的购房人提供贷款支持，第三被告自愿作为保证人对借款人的还本付息义务向债权人提供连带方式保证担保，担保期限自《借款合同》签订之日起至购房人所购房产的抵押他项权利证书交付时止。合同签订后，原告具体经办汇峰广场一期商用房按揭业务，文峰公司根据合作协议的约定在原告处设立保证金账户，并按合作协议的要求将原告发放的每笔借款均在保证金账户内存入贷款金额15%的保证金。
　　2013年6月3日，原告与余醒环、王珍珍签订《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，双方约定：原告向余醒环、王珍珍提供借款113万元，用于购买文峰公司开发的湖心中路汇峰广场办公楼2109-2112室房产，借款期限120个月，余醒环、王珍珍每月归还等额本息，月利率为6.004166‰，逾期还款则按9.00624‰计收逾期利息，未付利息按罚息标准计算复利。合同签订后，原告发放了113万元按揭贷款,2013年11月12日安庆市房地产产权产籍监理处为原告办理了抵押预告登记。
　　现余醒环、王珍珍拖欠数期按揭款未能归还。其行为已经构成违约，为此，原告已根据合同约定宣布借款提前到期并要求立即归还全部借款本金及利息。余醒环、王珍珍以购买的按揭房产向原告提供抵押方式担保，双方签订的抵押合同已经成立且生效，原告抵押权也已办理预告登记，原告对抵押物的处置、变现价款享有优先受偿权。文峰公司自愿向原告提供阶段性担保，在抵押他项权利证书交付前对余醒环、王珍珍的债务和费用承担连带清偿责任，现抵押他项权利证书尚未办妥，文峰公司应履行保证人的清偿责任。
被告辩称　　余醒环、王珍珍辩称：对原告陈述的事实与理由无异议；对原告诉求两被告所欠的借款本金及利息以法院核实的金额为准。原告办理的是抵押权预告登记，抵押权成立要件尚未成熟。目前两被告为他人提供担保，负债累累，无力偿还原告诉求的借款，愿与原告协商，将房屋折抵给原告。
　　文峰公司辩称：对原告陈述的事实以及对原告提出的诉求没有异议。欠款具体数额以法院查明以准。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了证据，本院组织当事人进行了证据交换和质证，对当事人无异议的证据，本院予以确认并在卷佐证。据此，本院认定事实如下：2012年6月26日安庆市明珠置业有限公司（以下简称明珠公司）与安庆分行签订了一份《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》，协议第一条约定：安庆分行为支持明珠公司开发的汇峰广场一期商用房销售，同意向符合借款条件的购房人提供贷款金额最高不超过所购商品房全部价款50%，贷款期限最长不超过10年的个人商用房贷款。协议第五条约定：明珠公司同意对每位购买商用房并取得安庆分行贷款的购买者，按本协议的约定承担还本付息及支付有关费用的连带保证责任。保证期限为：自《借款合同》签订之日起，至明珠公司将商用房交付购房人且将房屋他项权利证书交付安庆分行之日止。
　　2013年6月3日，原告与余醒环、王珍珍签订了《个人住房（商业用房）抵押借款合同》，双方约定：原告向余醒环、王珍珍提供借款113万元，用于购买明珠公司开发的湖心中路汇峰广场办公楼2109、2110、2111、2112室房产；借款期限120个月；还款方法为等额本息还款法；月利率为6.004166‰，即在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%，贷款发放后，遇基准利率调整，借款利率变动自次年1月1日起调整；逾期还款自逾期之日起按借款利率上浮50%计收罚息；未付利息按罚息利率计算复利；借款人违约，徽行扬子江支行有权宣布借款立即到期，要求借款人立即清偿借款本息及相关费用，原告有权以法律手段追偿借款本息及由此产生的一切费用；余醒环、王珍珍以其购买的上述房产设定抵押权。抵押担保的范围为债权本金及利息、违约金、赔偿金以及债权人实现债权与担保权利而发生的费用等。
　　合同签订后，原告发放了113万元按揭贷款,2013年11月12日安庆市房地产产权产籍监理处就上述房产为原告办理了抵押权预告登记。
　　现余醒环、王珍珍已拖欠数期按揭款未能归还。欠款本金为815410.74元，利息截至2017年3月16日止为11144.90元。
本院查明　　另查明，《徽商银行个人商用房贷款合作协议书》签订后，安庆市明珠置业有限公司名称变更为安庆市文峰置业有限公司。2017年3月20日，徽商银行扬子江支行与安徽安联律师事务所签订了委托代理协议，约定由安徽安联律师事务所指派律师刘刚、韩传广为原告的委托诉讼代理人，并支付律师代理费8000元。
　　本院认为：依法成立的合同，除法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，自成立时生效。余醒环、王珍珍与徽行扬子江支行签订的《个人住房（商业用房）抵押借款合同》系双方当事人真实意思表示，内容不违反法律、行政法规强制性规定，也无其他无效情形，合同合法有效。徽行扬子江支行履行了贷款义务后，余醒环、王珍珍应当依约履行还本付息的义务。现余醒环、王珍珍未能按期偿还本息，徽行扬子江支行有权依据合同约定宣布借款立即到期，要求借款人偿还全部本息及因追偿借款本息产生的合理费用。故对原告要求余醒环、王珍珍偿还借款本金815410.74元以及截至2017年3月16日止的利息11144.9元的诉讼请求，依法应予支持。徽行扬子江支行诉请两被告给付律师代理费8000元，符合合同约定，费用合理，应予支持。后续利息应当按照合同约定在中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率基础上上浮10%予以计付。
　　文峰公司与安庆分行签订的《个人商用房贷款合作协议书》合法有效，应予认定。根据合同约定，文峰公司的保证范围为借款本息及债务人支付的相关费用，保证期间至购房人所购房产的抵押他项权利证书交付时止。现涉案房产尚未办理抵押权本登记，文峰公司应对余醒环、王珍珍的借款本息及支付的律师代理费8000元承担连带保证责任。
　　徽行扬子江支行诉称涉案房产办理了抵押权预告登记，故有权就处置涉案房产所得的价款优先受偿。本院认为，根据《中华人民共和国物权法》第二十条规定，签订买卖房屋或者其他不动产物权协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记，预告登记后，未经预告的登记权利人同意，处分该不动产的，不发生物权变动效力。从此条可看出，预告登记，是为了保障将来物权的实现，按照约定向登记机构申请办理的登记。预告登记后，并不导致不动产物权的设立或变动，只是在法律上对预告登记权利人将来实现请求物权变动的权利赋予一定的保障性。抵押权预告登记设立的目的是为保障将来实现抵押权，权利人所享有的是请求抵押人履行抵押登记义务，并使抵押权成立的请求权。故抵押预告登记有别于抵押权设立登记。
　　有观点认为，《中华人民共和国物权法》第一百八十条第一款第（五）项规定，正在建造的建筑物可以抵押。第一百八十七条规定，以正在建造的建筑物抵押的，应当办理抵押登记。抵押权自登记时设立。依据上述法律规定，正在建造中的房屋可以进行抵押，抵押权自登记时设立，且法律未限定抵押登记的形式。因此，无论是抵押预告登记还是正式的抵押登记，只要当事人在登记机构办理了以抵押为意思表示的登记，其抵押权就有效设立，当债务人不能清偿到期债务时，债权人对抵押物享有优先受偿权。
本院认为　　本院认为，预购商品房与在建建筑物抵押两者并不相同。第一，在建建筑物的抵押是开发商为工程融资之需要将在建建筑物进行抵押，这也是物权法规定在建建筑物可以设定抵押的目的所在。预购商品房的抵押是购房人为购房之需要，将预购的商品房进行抵押，从立法目的来看，预购商品房抵押并不被在建建筑物抵押所包含；第二，在建建筑物建成后，根据《中华人民共和国物权法》第三十条之规定即因事实行为而自动取得所有权，此时所有权的取得无赖于首次登记。首次登记是为了所有权转移登记而设立，而非在建建筑物取得所有权的依据。因此法律赋予在建建筑物抵押权本登记，而非预告登记正是基于在建建筑物所有权因事实行为可自动取得的法律属性。而预购商品房所有权只能依据所有权转让的法律行为而取得。这也是相关法律法规赋予预购商品房抵押预告登记而非本登记法理所在；第三，无论根据原《房屋登记办法》还是根据现行的《不动产登记暂行条例实施细则》均将在建建筑物抵押规定在“抵押登记”一节，将预购商品房抵押规定在“预告登记”一节，足以表明在建建筑物的抵押和预购商品房的抵押适用两种不同的登记制度，前者是“权利登记”，后者是非权利登记的“其他登记”，由此产生了不同的法律效果。在此情形下，仍将预购商品房的抵押预告登记等同于在建建筑物抵押登记，并赋予抵押权人优先受偿权，于法相悖。
　　还有观点认为，在具备办理正式抵押权登记的条件下，商品房预购人故意拖延，不履行办理抵押权登记义务，是不正当阻止抵押登记条件成就，视为抵押权登记条件已成就，在此情形下可以赋予抵押权预告登记的优先受偿权。此种观点实际上违背了物权法定原则，抵押权登记是抵押权成立的法定要件，即使预购人故意不履行办理所有权登记及抵押权登记义务，阻止抵押登记的设立，也只是视为办理抵押权登记的条件已成就，银行可以据此行使请求权，要求购房人履行相关义务，法院可以据此判决购房人履行义务，购房人不履行生效判决的，法院可以依据当事人申请要求不动产登记机构协助执行办理抵押权登记手续，银行据此拥有正式抵押权，行使优先受偿权。如果不通过上述程序，在不办理抵押权登记的情况下，即以抵押权设立条件已成就，就认为抵押权已成立，实际上是以司法认定取代了物权法定，于法无据。
　　综上所述，本案中徽行扬子江支行尚未取得涉案房产的抵押权，不具有优先受偿权。但其可以依照抵押借款合同的约定就抵押预告登记办理为抵押权本登记，向两被告另行提出主张。
　　据此，依照《中华人民共和国合同法》第二百零五条、第二百零六条、《中华人民共和国物权法》第二十条第一款、《中华人民共和国担保法》第十八条、第三十一条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条之规定，判决如下：
裁判结果　　一、被告余醒环、王珍珍偿还原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行借款本金815410.74元，利息11144.90元（利息计算至2017年3月16日），自2017年3月17日起按中国人民银行规定的同期同档次贷款基准利率上浮10%计付利息，并承担原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行支付的律师代理费8000元。上述款项于判决生效后30日内付清；
　　二、被告安庆市文峰置业有限公司对上述债务承担连带保证责任。安庆市文峰置业有限公司承担保证责任后有权向余醒环、王珍珍追偿；
　　三、驳回原告徽商银行股份有限公司安庆扬子江支行其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费12066元，由被告余醒环、王珍珍、被告安庆市文峰置业有限公司共同负担。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按照对方当事人或者代表人的人数提出副本，上诉于安徽省安庆市中级人民法院。
落款

附法律依据附法律条文：
《中华人民共和国合同法》第二百零五条借款人应当按照约定的期限支付利息。对支付利息的期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定，借款期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付;借款期间一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期间不满一年的，应当在返还借款时一并支付。
第二百零六条借款人应当按照约定的期限返还借款。对借款期限没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，借款人可以随时返还;贷款人可以催告借款人在合理期限内返还。
《中华人民共和国物权法》第二十条第一款当事人签订买卖房屋或者其他不动产物权的协议，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。
《中华人民共和国担保法》第十八条当事人在保证合同中约定保证人与债务人对债务承担连带责任的，为连带责任保证。
连带责任保证的债务人在主合同规定的债务履行期届满没有履行债务的，债权人可以要求债务人履行债务，也可以要求保证人在其保证范围内承担保证责任。
第三十一条保证人承担保证责任后，有权向债务人追偿。
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十二条法庭辩论终结，应当依法作出判决。判决前能够调解的，还可以进行调解，调解不成的，应当及时判决。