汪贤军与汪水荣定金合同纠纷上诉案

汪贤军与汪水荣定金合同纠纷上诉案
浙江省衢州市中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人（一审原告）：汪贤军。
　　委托诉讼代理人：陆寨贞。
　　委托诉讼代理人：姜干旺，浙江仙霞法律服务所法律工作者。
　　被上诉人（一审被告）：汪水荣。
　　委托诉讼代理人：刘亚娟。
审理经过　　上诉人汪贤军因与被上诉人汪水荣定金合同纠纷一案，不服浙江省江山市人民法院（2016）浙0881民初5468号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年3月17日立案受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　汪贤军上诉请求：撤销一审判决，依法改判支持汪贤军一审诉讼请求。事实与理由：一审判决认定案涉宅基地转让协议效力的分析认定违反我国宪法、土地管理法的有关规定。本案应适用宪法和土地管理法的有关规定，确认该协议无效，判令汪水荣返还定金并偿付利息损失。一审判决适用物权法、担保法的有关规定作出判决，属适用法律错误。
被告辩称　　汪水荣辩称，坚持一审时的答辩意见。汪水荣通过合法途径取得案涉宅基地使用权，转让给汪贤军也是双方真实意思表示并经村集体组织同意，没有损害集体利益。在新农村建设的背景下，类似情况十分普遍，并不违反法律、行政法规的强制性规定。请求二审法院驳回上诉，维持原判。
原告诉称　　汪贤军向一审法院起诉请求：1.汪水荣返还30000元定金并支付利息；2.本案诉讼费用由汪水荣承担。庭审中，汪贤军变更诉讼请求为：1.确认双方签订的协议书无效；2.汪水荣返还28000元定金。
一审法院查明　　一审法院认定的事实：2009年12月4日，汪水荣与江山市双塔街道灵泉村村民委员会签订《协议书》一份。该协议书载明：“灵泉村经村民代表公决，灵泉村新村建房地块以竞投基础设施配套费及择位费决定农户建房位置，通过竞标乙方（汪水荣）取得75号地块的使用权，面积为100㎡…。”后汪水荣向村委缴纳了基础设施配套费及择位费等费用合计232900元。2016年11月16日，汪水荣向汪贤军出具《收条》一份。该收条记载：“今收到汪贤军叁万元，作为灵泉村康达小区75号宅基地的转让定金，余款伍拾贰万元于2016年11月20日前付清。双方不得反悔，买方若反悔，则叁万元定金归卖方所有，不得退还，卖方若反悔，则退还叁万元定金并另付叁万元违约金。”2016年11月22日，汪贤军、汪水荣签订了《协议书》一份。该协议份约定：“汪水荣将位于康达小区100㎡的宅基地转让给汪贤军，计价550000元。在订协议时一次性付清，付清后，该宅基地使用权属汪贤军所有。”汪贤军系江山市双塔街道灵泉村集体经济组织内部成员。灵泉村村民委员会在该协议书上盖章确认。
一审法院认为　　一审法院认为，本案的主要争议焦点为：案涉宅基地转让协议书是否合法有效，具体从以下三方面进行分析认定：
　　第一，从我国《土地管理法》、《物权法》的立法精神分析。我国《土地管理法》第六十二条、第六十三条规定：“农村村民一户只能拥有一处宅基地，农村村民出卖、出租住房后，再申请宅基地的，不予批准。农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。”其立法宗旨在于保护农民宅基地的专有使用权，防止农民因宅基地的转让丧失宅基地的使用权，从而丧失基本的生存权利，影响社会的稳定。该条规定仅限定了宅基地的审批资格，即出卖后不得再申请宅基地，并未禁止宅基地使用权的出租、转让。《物权法》第一百五十五条规定：“已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。”亦未禁止宅基地使用权的依法转让。第二，从我国当前宅基地使用现状分析。部分村民因土地改革分配、继承、赠与等多种原因获得两处以上宅基地。若完全禁止宅基地的转让，可能造成宅基地的闲置和浪费，不利于宅基地资源发挥应有的作用。第三，从宅基地的所有权、使用权主体分析。《土地管理法》第八条、第十条规定：“宅基地属于农民集体所有。农民集体所有的土地依法属于村农民集体所有的，由村集体经济组织或村民委员会经营、管理。”即宅基地所有权主体为村农民集体所有，使用权主体为集体经济组织成员，经营、管理主体为村集体经济组织或村民委员会。因此，村集体经济组织或村民委员作为宅基地的经营、管理者，可以有条件地允许村集体经济组织成员之间进行宅基地使用权的转让，符合我国宅基地使用现状，亦不为法律所禁止。
　　具体到本案，汪水荣基于市政府的相关政策于2009年通过公开竞标的方式取得涉案宅基地的使用权（该宅基地位于汪贤军所在的集体经济组织范围内）。2016年11月，汪贤军作为灵泉村集体经济组织内部成员，与汪水荣自愿协商并经灵泉村村民委员会盖章同意，签订了宅基地转让协议书。该协议书内容未损害灵泉村集体经济组织利益，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，应依法确认为有效，对双方当事人均具有法律约束力。汪贤军虽主张其已有一处宅基地，依法不得再另行审批建房。但因汪贤军是否可以审批建房，属于另一法律关系的调整范畴，并不必然导致双方转让宅基地行为的无效。且农户在其依法占有使用的宅基地上可以建造房屋或其他各种生活设施。汪贤军获得宅基地使用权后的实际用途不属于本案的审查范围。故对汪贤军的该主张，不予认定。根据2016年11月16日汪贤军向汪水荣出具的《收条》记载，汪水荣收取了汪贤军宅基地转让定金30000元。现因汪贤军违约，根据定金罚则，给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金。故汪贤军要求汪水荣返还定金的诉讼请求，于法无据，不予支持。2017年2月13日，原审法院依照《中华人民共和国土地管理法》第八条、第十条、第六十二条、第六十三条、《中华人民共和国物权法》第一百五十二条、第一百五十三条、第一百五十五条、《中华人民共和国合同法》第八条、第一百一十五条、《中华人民共和国担保法》第八十九条、第九十条之规定，判决：驳回汪贤军的诉讼请求。案件受理费550元，减半收取275元，由汪贤军负担。
本院查明　　二审中，当事人没有提交新的证据材料。本院对一审判决认定的事实予以确认。
本院认为　　本院认为：宅基地使用权属《中华人民共和国物权法》规定的用益物权，一审法院因此适用《中华人民共和国物权法》和《中华人民共和国土地管理法》相关规定，并无不当。《中华人民共和国物权法》第一百五十三条规定，宅基地使用权的取得、行使和转让，适用土地管理法等法律和国家有关规定；第一百五十五条规定，已经登记的宅基地使用权转让或消灭的，应当及时办理变更登记或注销登记。《中华人民共和国土地管理法》第四十三条规定，村民建设住宅经依法批准使用本集体经济组织农民集体所有的土地；第六十三条规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或出租用于非农业建设。从以上法律规定中可以看出，法律并未禁止宅基地在该宅基地所在的农民集体经济组织内部依法转让。本案中，案涉宅基地属江山市双塔街道灵泉村集体经济组织农民集体所有，汪贤军系灵泉村集体经济组织成员，因此，虽然汪水荣非属灵泉村集体经济组织成员，但其与汪贤军签订的《协议书》，实际上是由汪贤军受让其所在的灵泉村集体经济组织农民集体所有的宅基地使用权，双方亦未约定该宅基地用于非农业建设，汪贤军主张该协议违反法律强制性依据不足，难以支持。其要求汪水荣返还定金亦于法无据，不予支持。
　　综上，汪贤军的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费500元，由上诉人汪贤军负担。
　　本判决为终审判决。
落款