杜国辉等诉北京中坤锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案

杜国辉等诉北京中坤锦绣房地产开发有限公司商品房销售合同纠纷案
北京市海淀区人民法院

民事判决书

当事人　　原告：杜国辉。
　　委托诉讼代理人：王树德，北京市京师律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：杨茜，北京市京师律师事务所实习律师。
　　被告：北京中坤锦绣房地产开发有限公司，住所地北京市海淀区高粱斜街59号中坤大厦16层。
　　法定代表人：焦青，执行董事。
　　委托诉讼代理人：王英。
　　委托诉讼代理人：李亚茹。
　　第三人：中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司，住所地：重庆市渝中区邹容路131号世界贸易中心大厦50楼。
　　负责人：徐劲流，总经理。
　　委托诉讼代理人：邹峰，北京市安和利律师事务所律师。
　　委托诉讼代理人：叶莲，北京市安和利律师事务所律师。
审理经过　　原告杜国辉与被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司（以下简称中坤公司）、第三人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司（以下简称东方资产重庆分公司）商品房销售合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，公开开庭进行了审理。原告杜国辉之委托诉讼代理人王树德、杨茜与被告中坤公司之委托诉讼代理人王英、李亚茹，第三人东方资产重庆分公司之委托诉讼代理人叶莲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告杜国辉向本院提出诉讼请求：1.请求被告和第三人配合解除京海土他项（2011抵）第x1号、京海他项（2012）第x2号在建工程抵押中对北京市海淀区高粱桥斜街x3号楼x5号房屋（x3号楼x5房屋）的抵押及对应土地使用权的抵押；2.请求被告向原告支付违约金106783.46元（自2017年2月16日暂计算至起诉时，实际金额计算至原告实际取得房屋所有权证书之日止）;3.请求案件受理费全部由被告以及第三人承担。事实与理由：原告与被告在2013年2月18日签订了《北京市商品房买卖合同》，约定原告购买位于北京市海淀区高粱桥斜街x3号楼x5号房屋，房屋面积128.19平方米（套内面积87.86平方米），合同签订时被告出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。签约以后原告在2013年5月14日一次性支付了合同约定的总房款4486650元，房屋也于同年5月14日交付给原告使用。
　　原告向海淀区不动产事务中心了解到，第三人作为债权人与被告存在两笔债务，被告及第三人两次对当时尚未完工的x4、x3号楼部分在建工程设定了抵押，他项权证分别为京海土他项（2011抵）第x1号、京海他项（2012）第x2号。x4、x3号楼工程竣工以后被告分别办理了x4、x3号楼、以及x4、x3号楼的大产权证书。同时被告以及第三人依据剩余债务将两次在建工程抵押转成现房抵押，现房抵押包括本案x5号房屋在内的数十套房屋。抵押后，原告在2013年购买了x5号房屋，第三人向原告出具了《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。
　　随着被告陆续偿还第三人之借款，第三人解除了对原告所购买房屋的现房抵押，但是因为被告与第三人之间的两笔债务纠纷未彻底解决，第三人分别向重庆市高级人民法院以及重庆市第五中级人民法院分别申请查封了包括x5号房屋在内的多套房屋，2017年初原告分别向重庆市高级人民法院以及重庆市第五中级人民法院提起了执行异议，目前重庆市高院已经作出了编号为：（xxx）渝执异xxx号执行裁定书并中止执行原告购买的xxx号房屋，目前此裁定已经生效，重庆市高院将于近期解除x5号房屋的司法查封。重庆市五中院受理的执行异议也在审查当中。
　　通过向海淀区不动产事务中心咨询，根据中华人民共和国建设部所颁布的《房屋登记办法》（中华人民共和国建设部令第168号）第六十二条之规定：在建工程竣工并经房屋所有权初始登记后，当事人应当申请将在建工程抵押权登记转为房屋抵押权登记。即现房抵押设定以后，在建工程抵押应该由被告及第三人注销，但是在建工程抵押的注销不是行政机关依职权发起的行为，需要被告与第三人共同申请才能办理。第三人以与被告仍存在债务纠纷为由拒绝配合，在建工程抵押手续不注销，原告无法办理不动产登记手续。
　　原告认为，第三人已经按照尚未回款总额对被告名下数十套房屋的现房设定了抵押，后解除对本案x5号房屋的抵押也应视为第三人收到了x5房屋的购房款，此时第三人不应该为原告办理不动产登记设置任何障碍，其有义务注销两次在建工程抵押，解除在建工程抵押丝毫不影响其行使债务追偿权和对其他房屋行使抵押优先受偿权。
　　综上，原告不能办理不动产登记的原因是第三人不配合办理在建工程抵押的解除手续，以及错误查封（另案解决），第三人的行为给原告造成了损失。原告与被告存在合同关系，未能按照合同约定的期限办理不动产登记属于被告的违约行为，基于此被告以及第三人应该为各自违法行为承担相应的法律责任。故诉至法院。
被告辩称　　被告中坤公司辩称：我公司同意配合解除涉案房屋的在建工程抵押手续，涉案房屋逾期办证的原因是由于本案第三人东方资产重庆分公司拒绝配合办理涉案房屋在建工程的抵押手续造成的，该违约责任应由第三人东方资产承担，逾期办证的起算时间认可是2017年2月16日。
　　第三人东方资产重庆分公司辩称：本案不是民事案件受理范围，之前类似案件起诉过，后来按照撤诉处理了，这个应属于行政案件。第三人对被告享有合法的债权同时，设置了合法的抵押权，第三人曾同意销售抵押物，但并未放弃抵押权，且被告转让抵押物所得的转让价款并没有用于清偿债务，原告也未代被告进行清偿，因此，第三人在整个案件中也承受了巨大损失，不应对原告或被告任何一方承担任何责任。
　　当事人围绕诉讼请求依法提交了如下证据：北京市商品房买卖合同及附件、购房款发票，相关费用票据、相关法院文书，产权证，在建工程抵押的抵押清单，他项权证等相关证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据和事实，本院予以确认并在卷作证，结合当事人陈述，认定事实如下：
　　2011年10月24日中坤公司以其开发建设的位于海淀区头堆村碧沙花园一期工程x6区工程（土地证号：京海国用（xxx）字第xxx号）向东方资产重庆分公司提供抵押，后双方到相关政府机关办理了抵押登记手续，东方资产重庆分公司取得了京海土他项（2011抵）第x1号他项权证，抵押范围为：x7、x8部分在建工程及分摊相应土地13084.1平方米。该小区楼房建成后，双方将在建工程抵押转为现房抵押，2012年4月，东方资产重庆分公司取得他项证证书，他项证证号：京海他项（xxx）第xxx号，抵押范围海淀区头堆村碧河花园一期工程A区该宗地内x3、x4号楼部分在建工程及相应分摊土地使用权面积12856.96平方米。x5号房屋在其抵押物清单之中。
　　2012年11月5日，东方资产重庆分公司向北京市海淀区建设委员会（房屋管理局）出具《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，主要内容为：上述在建工程抵押登记[土地他项权利证号：京海他项（xxx）第xxx号；京海土他项（xxx抵）第xxx号（在建工程已转现房抵押，房屋所有权证号：xxx京房权证海字第xxx号；xxx京房权证海字第xxx号；xxx京房权证海字第xxx号）]。国有土地使用证号：京海国用（xxx出）第xxx号。抵押权人同意在建工程抵押和现房抵押的房屋全部进行销售。
　　后中坤公司将建成商品房对外销售。2013年2月18日原告杜国辉与被告中坤公司签订了《北京市商品房现房买卖合同》，合同约定:原告购买位于北京市海淀区高粱桥斜街x3号楼x5号房屋，总房款4486650元。合同中约定该商品房已经设定抵押，抵押权人为东方资产重庆分公司。关于权属转移登记，合同第十八条约定：（三）买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书的，双方同意按照下列方式处理：1、如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起60日内退还买受人全部已付款，并按照中国人民银行同期存款利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金。
　　该合同附件二中房屋建筑面积构成说明中注明：X3号楼配套商业及商务公寓等3项，楼号：x3号楼。其中x5号房屋面积128.19平方米。合同附件三为《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》。
　　上述合同签订后办理了网签，因抵押权人就购房款支付帐户未向购房人明确，原告杜国辉一次性向中坤公司支付全款4486650元。房屋于同年5月14日交付给原告使用。
　　由于中坤公司与东方资产重庆分公司的债务纠纷，导致诉争房屋仍在中坤公司名下，原告杜国辉未办理分户产权证。
　　后东方资产重庆分公司解除了对x5号房屋的抵押。但后东方资产重庆分公司因借款合同纠纷一案，将中坤公司等诉至重庆市高级人民法院，2015年4月20日，重庆市高级人民法院作出（2014）渝高法民初字第00055号民事判决书，判决中坤公司偿还东方资产重庆分公司借款及利息。后因中坤公司不能履行判决义务，法院查封了包括中坤公司（包括本案x5号房屋）的房屋，进入执行程序。后原告：杜国辉向重庆高院提出执行异议，以其是该房屋所有人为由，请求解除对该房屋的查封。重庆高院审理后认为：x5号房屋买卖合同的签订时间和杜国辉实际入住使用该房屋的时间，均在法院查封以前，杜国辉已经支付了全部房屋价款，该房屋目前虽然登记在中坤公司名下，未办理过户登记给买受人，是源于中坤公司与东方资产重庆分公司的债务纠纷所致，而非因买受人杜国辉的自身原因和过错，涉案房屋已不属于被执行人可供执行的财产，对案外人作为无过错不动产买受人的物权期待权应当依法予以保护。案外人对本案的执行标的享有足以排除强制执行的权益。法院裁定如下：中止对中坤公司x5号房屋的执行。
　　诉争x5号房屋因转现房抵押后，原土地抵押及在建工程抵押仍未办理解押手续。
　　庭审中，中坤公司对原告主张违约金的起算点即“2017年2月16日”和违约金标准即“出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金”均没有异议。
本院认为　　本院认为，本案争议的焦点是第三人（抵押权人）是否有义务协助原告（购房人）办理诉争房屋对应的在建工程及土地使用权的解除抵押手续。本院具体分析如下:
　　一、本案中，原、被告及第三人相互之间存在三种法律关系：
　　1、被告中坤公司（抵押人）与第三人东方资产重庆分公司（抵押权人）之间的抵押合同关系。在开发商中坤公司与第三人东方资产重庆分公司签订抵押合同并到政府相关部门办理了抵押手续后，抵押合同成立并生效，第三人东方资产重庆分公司成为抵押权人，对抵押物享有抵押权，该权利为担保物权，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。
　　2、原告杜国辉（购房人）与被告中坤公司（开发商）之间的商品房买卖合同关系。原、被告在签订商品房买卖合同后，双方即形成买卖合同关系。在购房人履行了商品房买卖合同约定的义务后即享有对诉争x5号房屋的物权期待权，但此期待权的性质是基于买卖合同关系的债权。
　　3、第三人东方资产重庆分公司（抵押权人）与原告杜国辉（购房人）之间单方允诺的债的法律关系。本案中，第三人通过向政府相关部门出具的《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，向不特定的人作出了单方允诺，即：允许第三人享有抵押权的房屋由开发商对外销售。在原告签订商品房买卖合同，成为合同的相对方后，其单方允许即对相对人生效。
　　二、第三人东方资产重庆分公司（抵押权人）是否有协助原告杜国辉（购房人）办理解除诉争房屋对应的在建工程及土地使用权的解除抵押手续的义务。本院认为：
　　1、物权优于债权，本案中原告杜国辉（购房人）享有的物权期待权即债权能否对抗第三人东方资产重庆分公司（抵押权人）的抵押权即担保物权。对此，本院认为：东方资产重庆分公司享有的抵押权是一种担保物权，具有物权的属性，依据法律规定及合同约定具有对抗所有权人及第三人的权利，在债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形下，债权人有权就该财产优先受偿的权利。但权利可以放弃。我国物权法第一百九十四条亦规定：抵押权人可以放弃抵押权或者抵押权的顺位。本案中，第三人通过《抵押权人同意抵押房屋销售的证明》，以单方允诺的方式，向不特定的人放弃抵押权，此允诺的法律后果为：一旦购房人购买了设定有抵押权的房屋，成为商品房买卖合同的相对人，此允诺即生效，购房人即享有基于商品房买卖合同约定的全部合法权利，抵押权人即同意并有协助的义务实现其所允诺内容。此时，抵押权人对抵押物所享有的担保物权对购房人所享有的物权期待权即债权已不再享有优先权利。
　　2、本案x5号房屋与其对应的土地使用权及在建工程抵押的关系，本院认为：我国房地产权属实行“房随地走，地随房走”的原则，《中华人民共和国物权法》第一百八十二条规定：以建筑物抵押的，该建筑物占用范围内的建设用地使用权一并抵押。以建设用地使用权抵押的，该土地上的建筑物一并抵押。抵押人未依照前款规定一并抵押的，未抵押的财产视为一并抵押。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条规定：房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。
　　在建工程抵押后，其所在土地使用权亦同时抵押。在建工程转现房抵押后，抵押转为现房抵押。反之，现房抵押后，原在建工程抵押已经被取代，实际只存在一个抵押即现房抵押，当现房抵押解除后，该房屋所对应的在建工程抵押及土地使用权抵押亦应随之解除。而本案中，虽x5号房屋抵押解除，但第三人东方资产重庆分公司未办理该房屋对应的在建工程及土地使用权的解押手续，此举实际违反了其单方允诺。
　　综上，第三人东方资产重庆分公司作出单方允诺，在原告杜国辉购房后，其即对原告杜国辉享有其所允诺的义务，即放弃其针对抵押房屋及对应土地使用权的优先权，并协助清除基于抵押权给购房人办理产权证所设的障碍。现第三人东方资产重庆分公司的京海土他项（2011抵）第x1号及京海他项（2012）第x2号两项抵押权的存在，妨碍了原告杜国辉取得合同约定的权利，故作为商品房买卖合同的出卖人中坤公司及诉争房屋的抵押权人东方资产重庆分公司有义务协助购房人杜国辉将设定在x5号房屋对应的在建工程及土地使用权的抵押解除。
　　此外，对于原告杜国辉主张的被告中坤公司逾期办证违约金的诉讼请求，本院认为：依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。原、被告之间签订的《商品房买卖合同》合法有效，双方应按合同约定履行各自的义务。双方合同第十八条约定：“买受人未能在商品房交付之日起720个工作日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算买受人支付全部已付款万分之一的违约金。”我国《合同法》第一百一十四条规定：当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。本案中，被告中坤公司未按合同约定协助原告杜国辉办理房屋所有权证，系违约行为，其应当按合同约定向原告杜国辉支付违约金。其在支付违约金后，还应当继续履行协助购房人办理产权证的义务。现被告中坤公司对原告杜国辉主张违约金的起算点及计算标准均无异议，本院依此计算违约金数额。
　　综上，原告杜国辉的诉讼请求，有事实及法律依据，本院予以支持。根据《中华人民共和国物权法》第一百七十九条、第一百八十二条、第一百九十四条，《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条、第一百一十四条，《中华人民共和国担保法》第三十三条，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十二条之规定，判决如下：
裁判结果　　一、被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司与第三人中国东方资产管理股份有限公司重庆市分公司于本判决生效后十日内将北京市海淀区高粱桥斜街x3号楼x5号房屋（x3号楼x5房屋）对应的在建工程及土地使用权抵押（他项证证号：京海土他项（xxx抵）第xxx号、京海他项（xxx）第xxx号）解除；
　　二、被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司于本判决生效后十日内向原告杜国辉支付逾期办理房屋所有权证违约金，计算方式为：以原告杜国辉已付购房款4486650元为基数，自2017年2月16日起至原告杜国辉实际取得房屋所有权证书之日止，按日万分之一计算。
　　如被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　案件受理费2252元，由被告北京中坤锦绣房地产开发有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按照对方当事人的人数提出副本，上诉于北京市第一中级人民法院。
落款