北京仁德停车管理有限公司与北京苏宁云商销售有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书

北京仁德停车管理有限公司与北京苏宁云商销售有限公司租赁合同纠纷一审民事判决书
北京市通州区人民法院

民事判决书

当事人　　原告（反诉被告）：北京仁德停车管理有限公司，住所地北京市丰台区南三环东路27号院2号楼1-101号。
　　法定代表人李玉芹，总经理。
　　委托代理人田万勇。
　　被告（反诉原告）：北京苏宁云商销售有限公司，住所地北京市通州区物流产业园区融商六路2号。
　　法定代表人卞农，董事长。
　　委托代理人徐国建，北京市当代律师事务所律师。
　　委托代理人常杨杨。
审理经过　　原告北京仁德停车管理有限公司（以下简称仁德公司）与被告北京苏宁云商销售有限公司（以下简称苏宁公司）租赁合同纠纷一案，本院于2016年01月27日立案后，依法适用普通程序，公开开庭进行了审理。本案原告仁德公司的委托代理人田万勇，被告苏宁公司的委托代理人徐国建、常杨杨到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　原告仁德公司诉称：原告以租赁的方式有偿取得被告位于北京市海淀区北洼路4号楼苏宁电器停车场的经营权，并与被告分别于2012年9月23日签订《停车场承包合同》、2014年9月15日签订《续租协议》。合同签订后，原告始终全面积极、严格、按时履约，与被告的初期合作也很顺利。后被告突然无故单方向原告提出解除合同，甚至不惜对原告进行威胁、恐吓，要求原告限期搬离停车场，并在原告坚决反对的情况下强行断水、断电，将原告所有的停车场电动道闸（杆）毁坏，致使原告被迫停业。原告认为被告的行为已经构成违约，严重侵害了原告的合法权益，给原告造成了巨大的经济损失。现起诉要求：1、判令双方继续履行2012年9月23日签订的《停车场承包合同》和2014年9月15日签订的《续租协议》；2、判令顺延原被告的合同租赁期限（顺延期限计算方法为：自被告违约中断原告正常经营之日，即2015年6月5日起至被告继续履行合同并恢复原告能够正常经营之日止。）；3、判令被告恢复安装停车场电动道闸（杆），保证原告能够正常经营；4、本案诉讼费由被告承担。
被告辩称　　被告苏宁公司辩称:一、答辩人与被答辩人之间的租赁合同已经实际解除。因双方签订的租赁合同约定的租赁费用严重低于周边市场租金水平，该合同条款显失公平，依法应予变更和撤销。答辩人于2015年4月30日给被答辩人发函要求重新修订租金条款，否则依法解除双方的合同。被答辩人回函拒绝了变更租金条款的要求。2015年6月5日，答辩人再次发函给被答辩人解除双方租赁关系。被答辩人于2015年6月8日收到，并于同年7月全部撤场。因此双方租赁关系已事实解除。二、双方租赁合同在事实上已经无法继续履行，根据现实情形亦应依法判决解除双方之间的租赁合同关系。1、在被答辩人全部撤场的情况下，该停车场已由北京通达基业停车管理公司合法占有并实际控制管理，答辩人对该租赁物已无控制权，无法将租赁物再行交付被答辩人。2、退一步讲，即使判决继续履行，在答辩人不同意继续履行的情况下，到强制执行阶段，双方的租赁合同恐已到期，法院的生效判决届时将无法执行，势必严重损害司法文书的权威及法律的尊严。三、依本案现有情形判决解除双方的租赁关系具有法律依据。依照《中华人民共和国合同法》第110条的规定，双方之间的租赁合同在事实上已无法继续履行，法院应依法判决解除租赁关系。四、被答辩人要求顺延履行的诉讼请求缺乏法律依据。所谓继续履行只是履行原合同债务，被答辩人顺延履行的诉讼请求超出原合同期限，显然不属于合同法规定之继续履行范畴，不属于民事责任承担方式。在答辩人不同意顺延履行的情况下，该诉讼请求依法不属于本案审理和裁判范围。请求驳回全部诉讼请求。同时依法提起反诉。
　　反诉原告苏宁公司诉称：双方签订的协议租赁费用严重低于周边市场租金水平，合同条款显失公平，依法应予以变更或者撤销。反诉人于2015年4月30日发函要求变更租赁条款，否则依法解除合同，后被反诉人回函拒绝变更。2015年6月5日反诉人再次发函，明确要求解除双方之间的协议，被反诉人于2015年7月全部撤场。现反诉要求判令双方的租赁合同关系于2015年6月8日解除；由反诉被告承担本案诉讼费用。
　　针对苏宁公司的反诉，仁德公司辩称:一、苏宁公司的反诉请求没有事实及法律依据。1、双方签订的两份合同均是当事人真实意义表示，不违反法律之规定，完全真实有效，应当受法律保护。2、苏宁公司反诉请求判决双方的租赁合同关系于2015年6月8日解除，完全是苏宁公司单方违约主张，我公司对其主张始终不予认可，并始终积极履行了合同约定的全部义务。而且，苏宁公司虽然违约主张解除，但在本案发回重审举证质证之前，苏宁公司均接受了我公司对合同的履行，且在本案原一审、二审过程中均未提出异议。苏宁公司违约解除合同时，合同期限尚有两年，且根据合同约定，合同解除的条件并未成就，苏宁公司的反诉请求缺乏事实依据。3、苏宁公司单方解约的行为，是其公司人为因素所致，绝非法定或约定解除条件成就所致，其主张及反诉请求不符合合同法第九十三条、第九十四条之规定，缺乏法律依据。二、苏宁公司称双方签订的合同显失公平。1、双方签订的合同不存在致使合同显失公平的法定因素和事实因素。2、虽然双方均是商事主体，但苏宁公司对签订合同、商务谈判等商务活动更具有绝对的优势和丰富的经验，与之相比，仁德公司处于绝对的弱势地位，在签订合同中，苏宁公司不存在地位、身份不平等的事实情形。3、双方先后两次签订合同和存在两个停车场租赁关系的事实也充分表明，苏宁公司并不认为已经履行的合同存在显失公平，也正如此双方才能续签合同。同时，苏宁公司除涉案停车场外，还有其他停车场对外出租。据此，苏宁公司对停车场场地的出租标准具有充分的了解和认识，对签订此类合同也具有丰富的经验，不存在仁德公司利用自身优势签订合同。且始终履约的合同不存在任何违约行为，也未给苏宁公司造成任何损失。因此，双方签订的合同系双方真实意思表示，并未出现导致合同权利义务失衡的因素及情形，双方的合同权利义务平等，合同权利义务约定条款明确，不违反法律之规定，苏宁公司的主张既没有事实依据，也不符合认定显失公平的法律规定。4、苏宁公司以显失公平为由主张合同解除没有法律依据。若合同确实存在显失公平的情形或事实，合同当事人行使的权利也不是解除权，而是在法律规定的期限内对不公平条款依法行使变更或撤销权，况且双方的合同并不违反公平、自愿、合法之原则。在双方合同有效期内，且苏宁公司接受仁德公司履行合同情况下，虽然苏宁公司单方严重违约就涉案停车场与第三方签订了租赁协议，但苏宁公司与第三方签订的协议没有实际履行，双方合同完全具备继续履行的条件。故请求法院支持仁德公司的本诉，判决苏宁公司继续履行合同，驳回苏宁公司的反诉请求，保护仁德公司的合法权利。
本院查明　　经本院审理查明，2012年9月23日，北京苏宁电器有限公司（出租方，甲方）与仁德公司（承租方，乙方）签订《停车场承包合同》，约定：乙方承租的经营场地为北京市海淀区北洼路4号楼苏宁电器停车场约120个车位，如有误差，以乙方根据该场地报批下来的实际停车区域和车位为准，租金不变。租赁期限为两年，自甲乙双方交房之日即2012年9月24日起至2014年9月23日止。租金采取先付后租的方式按半年支付，第一年租金16万元，第二年17万元；本合同签订的同时，乙方一次性向甲方交纳保证金3万元，作为乙方履行本合同的保证，租赁期内，乙方如违反本合同的任何规定，而应向甲方支付损失赔偿金、违约金以及迟延交付费用，甲方均有权在保证金中扣减，甲方在扣减保证金前需向乙方出具相关扣款凭证；当保证金不足时，乙方必须在甲方送达交款通知后3日内补足，否则，每逾期一日，乙方应向甲方支付应缴金额千分之三的违约金，逾期10日仍未补齐，视为乙方违约，甲方有权解除本合同且不承担任何责任。乙方在租赁期内若有擅自撤场行为，或因违法行为被依法查封，则视为乙方自动放弃经营权，甲方有权解除本合同，保证金不予退还。乙方所租用场地经营项目为停车管理服务，未经甲方书面同意，乙方不得超出本合同约定的经营范围开展经营活动；未经甲方书面同意，乙方不得转移、转让、转租、分租、特许他人使用租赁场地，否则视为乙方违约。租赁期内，乙方必须按照本合同约定的时间足额向甲方支付租金及能源使用费。乙方如延迟支付房租及能源使用费，需按未交费用每日千分之五的标准向甲方支付迟延付款滞纳金。如延迟达15天，视为乙方违约，甲方有权采取任何措施，包括但不限于停水、停电、强行清场等收回租赁场地，有权对所租赁区域的物品自行处置，除乙方承担违约责任外，甲方还有权解除本合同。甲方保证所提供的租赁场地在租赁期内不另行出租给第三方。协议还约定了其他内容。合同签订后，双方依约履行，仁德公司交纳了3万元保证金。后北京苏宁电器有限公司名称变更为苏宁公司。
　　2014年9月15日，苏宁公司（出租方，甲方）与仁德公司（承租方，乙方）签订《续租协议》，约定：北京市海淀区北洼路4号苏宁电器停车场约120个车位的区域签订了《停车场承包合同》期限将至，双方对续租事宜达成协议，续租期限3年，自2014年9月24日至2017年9月23日。第一年至第二年年租金为19万元，第三年年租金20万元。租金为半年付，即本协议签订后三日内乙方向甲方支付续租首年半年度租金9.5万元，此后，乙方应在上期租金支付的期末提前一个月向甲方支付下期租金，即乙方每年向甲方缴纳租金的日期为2月24日和8月24日。甲方收取乙方租赁费用和其他所有费用的银行账号为开户名北京苏宁云商销售有限公司，开户行华夏银行北京平安支行，账号×××，本协议系对原合同的补充与主合同具有同等法律效力，本协议与原合同约定不一致之处以本协议为准，本协议未涉及条款仍以原合同为准。
　　另查，2015年5月4日，苏宁公司就北京市刘家窑桥东店地上地下、紫竹桥店地上停车场招租事宜开展招投标。2015年5月15日，苏宁公司开标。2015年5月19日，苏宁公司确定北京通达基业停车管理有限公司（以下简称通达基业公司）为北京市刘家窑桥东店地上、地下、紫竹桥店地上停车场项目中标单位。2015年7月3日，苏宁公司与通达基业公司签订停车场场地租赁合同，将涉案停车场租赁给通达基业公司，租期自2015年7月10日至2020年7月9日，年租金66万元。后双方确认场地实际交付日期为2015年7月12日并签订补充协议。
　　再查，2015年4月30日，苏宁公司向仁德公司发函，称租金水平偏低，要求重新修订租金条款。2015年5月2日，仁德公司复函，拒绝了苏宁公司上涨租金的要求。2015年6月5日，苏宁公司向仁德公司发函，通知仁德公司解除停车场承包合同及续租协议，并要求限期搬出。2015年7月，苏宁公司对涉诉停车场进行清场。
　　2015年3月17日，苏宁公司向仁德公司开具发票，苏宁公司收取仁德公司2015年3月24日至2015年9月23日的租金9.5万元。2015年8月20日，仁德公司向苏宁公司指定的账户以现金存款方式交纳2015年9月24日至2016年3月23日的租金9.5万元。2016年3月1日，仁德公司以相同方式交纳2016年3月24日至2016年9月23日的租金9.5万元。2015年12月3日，仁德公司办理了有效期限2015年12月3日至2016年12月2日的北京市公共停车场经营备案证。经本院核实，涉诉停车场现并无第三方入场经营，现属于免费停车。仁德公司称始终派人对停车场进行看管。
　　上述事实，有停车场承包合同、续租协议、通知函、复函、现金缴款单、北京市公共停车场经营本案证、招投标文件及双方当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为　　本院认为，本案基本事实清晰明确。本案争议焦点概括起来涉及以下三个方面的问题：一、苏宁公司是否享有合同解除权？二、恶意违约方是否可以金钱方式代替继续履行？三、本案租赁合同是否可以继续履行？
　　一、苏宁公司是否享有合同的解除权
　　《中华人民共和国合同法》（以下简称《合同法》）第九十三条规定，当事人协商一致，可以解除合同。当事人可以约定一方解除合同的条件。解除合同条件成就时，解除权人可以解除合同。《合同法》第九十四条规定，有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。
　　合同解除是指合同依法成立后尚未履行或尚未完全履行合同之前，依法终止合同关系。而合同关系的终止除由双方协商一致达成解除合同的协议外，都必须由享有合同解除权一方行使合同的解除权，本案显而易见不属于合同的约定解除。而《合同法》所具体列举的法定解除的情形，归纳起来不外乎两个方面：1．因不可抗力产生法定解除权。2．因一方的违约而产生法定解除权。《合同法》第九十四条第一款第二、三、四项分别规定了违约的三种情形，即拒绝履行、迟延履行和根本违约。本案中，苏宁公司在双方租赁合同正常履行过程中，单方以显失公平为由要求提高租金标准，在遭到仁德公司拒绝后，单方发出解除合同通知，进而单方对承租停车场进行清场。苏宁公司在与仁德公司的租赁合同尚未解除的同时，对不属于招标投标法中规定的必须招标投标的项目进行招投标，以此种方式将涉案停车场另行出租给第三方。苏宁公司视契约精神如无物，其行为已构成根本违约，苏宁公司当然不享有合同解除权。对苏宁公司反诉要求判令双方的租赁合同关系于2015年6月8日解除的请求，本院不予支持。
　　二、恶意违约方是否可以金钱方式代替继续履行
　　《合同法》第一百零七条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。合同的履行，是指债务人全面的、适当的完成其合同义务，债权人的合同债权得到完全实现，如本案中交付约定的标的物等。继续履行，是指债务人不履行合同或者履行合同不符合约定时，债权人请求法律强制其按合同约定，继续履行合同义务。
　　”信守诺言”应当是《合同法》的道德根基，因为它体现《合同法》诚实信用帝王规则条款的魅力和深意。继续履行的法理基础系诚实信用原则和有约必守原则的遵循和提倡。在我国《合同法》规定的诸多的违约责任的承担方式中，”继续履行”位居各种违约责任承担方式的基础地位。《合同法》之所以要作出这种位序选择的规定，是由于”继续履行”的违约责任承担方式比其他违约责任的承担方式，更经济便宜有效，更有利于促进实现当事人的合同目的，更有利于维护当事人的信赖利益和交易安全，更有利于社会效益和社会资源的整合和利用。
　　”如果强制违约方继续履行的成本过高，而合同目的可以通过赔偿损失方式替代实现时，从节约社会成本的角度，应当允许违约方解除合同”。与此观点类似的是美国经济分析法学派提出的有效违约理论。简言之，一方当事人可能会仅仅由于他违约的收益将超出他履约的预期收益而去冒违约的风险。如果对此种观点予以支持，那么所有以金钱为给付对象的合同都可以任意解除，仅需赔偿损失即可，则诚实信用的《合同法》”帝王条款”将受到强烈的撼动和冲击，依据合同建立的信赖与期待关系将被摧毁。而本案中违约方苏宁公司的所谓履约成本增加和诚实守信的道德根基动摇之成本，两者孰轻孰重，不言而喻。因违约行为而引起的社会信任方面的损失绝不可能予以金钱量化，违约当然不能得到司法鼓励。
　　本案中，苏宁公司为追求利润最大化，不惜以违约为代价强行将仁德公司清场，甚至在其答辩意见中明确提出：”即使判决继续履行，在答辩人不同意继续履行的情况下，到强制执行阶段，双方的租赁合同恐已到期，法院的生效判决届时将无法执行，势必严重损害司法文书的权威及法律的尊严”。在守约方明确表示继续履行合同时，为维护守约方的利益，应赋予守约方请求继续履行的权利，其实质是对有约必守原则的维护、提倡和贯彻。故，本案不应当以金钱方式代替继续履行。
　　三、本案租赁合同是否可以继续履行
　　《合同法》第一百一十条规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。
　　违约行为发生后，违约方应承担何种责任，应由作为权利人的守约方来确定。权利内含对权利本身的处分权，行使或不行使权利是权利人的自由，作为权利人的守约方可以选择行使何种救济权，从而确定违约方的责任。同时，在违约法律关系中，守约方为法律所欲保护的一方，对守约方最为有力的保护方式，即为赋予其选择的权利，由守约方根据个案的实际及自身的利益状况，决定让违约方承担何种责任，这也是实现立法目的的有效方式。当然，违约责任承担中权利人的选择是受到一定的限制的。对于非金钱债务，当其不适合继续履行时，不应强制其继续履行，比如丧失了信任基础的委托合同就属于此类。但本案并非不适合继续履行的情形。纵观本案，苏宁公司在尚未解除与仁德公司间的租赁合同，尚未收回涉诉停车场之时，即以招投标的方式确定新的承租人并与之签订租赁合同，此行为系以合法的形式掩盖非法目的。涉诉停车场现并无第三方入场经营，属于免费停车的状态。仁德公司已经交纳租金至2016年9月，且仁德公司办理了有效期至2016年12月2日的北京市公共停车场经营备案证，现停车场由仁德公司继续经营并无障碍。苏宁公司亦未提供第三方向其交纳租金的证据。本案在审理过程中，本院多次就损害赔偿问题向仁德公司行使释明权，但仁德公司坚持要求继续履行合同。本案在调解过程中，本源多次向苏宁公司询问，但苏宁公司自始至终没有拿出任何调解方案。
　　综上所述，仁德公司按照合同约定了履行了合同义务，苏宁公司亦应按照合同约定履行。现苏宁公司的种种行为已构成严重违约。仁德公司要求继承履行合同的请求，理由正当、证据充分，本院予以支持。仁德公司要求顺延双方合同期限的请求，不属于合同法规定之继续履行的范畴，对该项请求本院不予支持。仁德公司要求恢复通水、通电的请求，因仁德公司未向本院提交证据证明苏宁公司停水停电，故对于上述诉讼请求，本院不予支持。对于苏宁公司反诉要求确定合同解除的诉讼请求，因苏宁公司不享有合同解除权，故对于其反诉请求，本院不予支持。依据《中华人民共和国合同法》第六条、第八条、第九十三条、第九十四条、第一百零七条、第一百一十条之规定，判决如下：
裁判结果　　一、被告北京苏宁云商销售有限公司继续履行与原告北京仁德停车管理有限公司于二〇一二年九月二十三日签订的《停车场承包合同》和二〇一四年九月十五日签订的《续租协议》；
　　二、本判决生效之日起七日内，被告北京苏宁云商销售有限公司将位于北京市海淀区北洼路四号苏宁电器停车场由其拆卸的电动道闸重新予以安装；
　　三、驳回原告北京仁德停车管理有限公司的其他诉讼请求；
　　四、驳回被告北京苏宁云商销售有限公司的反诉请求。
　　本诉案件受理费1764元，由被告北京苏宁云商销售有限公司负担，于本判决生效之日起七日内交纳。
　　反诉案件受理费35元，由反诉原告北京苏宁云商销售有限公司负担（已交纳）。
　　如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳上诉案件受理费，上诉于北京市第三中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
落款