贵州浩然房地产开发有限公司与黄跃星等商品房预售合同纠纷上诉案

贵州浩然房地产开发有限公司与黄跃星等商品房预售合同纠纷上诉案
贵州省黔西南布依族苗族自治州中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人（原审被告）：贵州浩然房地产开发有限公司。住所地：兴仁县东湖街道办事处振兴路02幢1-7层。统一社会信用代码：91520000565042654J/520000000054123。
　　法定代表人：王翔，系该公司总经理。
　　被上诉人（原审原告）：黄跃星。
　　被上诉人（原审原告）：田亮。
审理经过　　上诉人贵州浩然房地产开发有限公司（以下简称为浩然公司）因与被上诉人黄跃星、田亮商品房预售合同纠纷一案，不服贵州省兴仁县人民法院（2015）仁民初字第1040号民事判决，向本院提起上诉。本院于某16年6月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
二审上诉人诉称　　浩然公司上诉请求：1.撤销原判，改判解除上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》的同时，解除涉案房屋负担的贷款抵押担保或判令浩然公司将应返还黄跃星、田亮的款项优先偿还银行贷款，剩余部分再支付黄跃星、田亮；2.改判浩然公司在合同解除后90日内返还黄跃星、田亮已付购房款；3.改判浩然公司按已付购房款总额的1%支付黄跃星、田亮违约金。
　　事实和理由：1.一审判决解除本案《商品房买卖合同》同时，应一并判决解除被上诉人用该涉案商品房向银行贷款所设置的抵押担保。但一审仅判令上诉人返还被上诉人包含银行贷款在内的全部购房款及损失后，并未解除该房在银行设置的抵押担保，使得涉案商品房在贷款期限内一直要为被上诉人的贷款提供抵押担保，如被上诉人未能按期还款的，还将面临银行拍卖房产清偿债务的结果。一审仅解除《商品房买卖合同》的处理方式，仅使得被上诉人的财产状态得以恢复，但上诉人的财产在贷款期限内未能恢复原状，违背公平原则。2.根据双方订立的《商品房买卖合同》约定，一方面，逾期交房超过90日且买受人要求退房的，出卖人退还全部已付款的期限，应是出卖人在收到退房通知后90日内。另一方面，合同解除后，出卖人按买受人全部已付款的1%向买受人支付违约金。一审未根据双方该合同约定，对退房后的返还购房款时间及违约金的认定违背合同意思自治原则。3.上诉人为解决涉案楼盘逾期交房情况，已同意按每个购房户补偿2.6万元的标准进行补偿。但被上诉人要求解除合同，上诉人同意解除合同，但请求二审改判支持上诉人的上诉请求。
二审被上诉人辩称　　被上诉人黄跃星、田亮答辩称：一审判决认定事实清楚，适用法律正确，审判程序合法，依法应当予以维持。
原告诉称　　黄跃星、田亮向一审法院起诉请求：1.确认二原告与被告于某13年10月11日签订的《商品房买卖合同》已经解除；2.被告返还二原告支付的购房首付款16.5878万元和购房款30万元，并按月利率2%赔偿二原告分别自2013年10月11日和2014年10月27日至被告清偿完毕之日期间的利息损失;3.被告赔偿二原告维修基金、自来水开户费、电源开户费、闭路电视开户费、测绘费、交易登记费、交易管理费、合同费、房屋他项权证费、转移登记费、契税等合计21528.00元，并按月利率2%赔偿二原告自2013年10月12日起至被告清偿完毕之日期间的利息损失;4.本案诉讼费用由被告承担。
一审法院查明　　一审法院认定事实：2005年7月14日，黄跃星与田亮登记结婚。2013年8月23日，被告取得其开发建设的兴仁县东湖街道办事处振兴大道北侧浩然·上城小区第一幢楼宇的商品房屋预售许可证。2013年10月11日，二原告与被告签订《商品房买卖合同》一份，约定：一、二原告购买被告开发建设的位于上述小区第1幢A1单元10层4号的预售住宅商品房一套，价格为465878.00元。二、被告应于某14年12月30日前将符合约定交付条件的房屋交付给原告。交房时应当符合下列条件：1.该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2.有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3.提供《住宅质量保证书》、《住宅使用说明书》、《住宅工程分户验收表》。三、被告逾期交房超过90日的，二原告有权退房。二原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照二原告全部已付款的1%向二原告支付违约金。签订合同当日，原告黄跃星向被告支付了首付房款165878.00元；并向被告支付住宅专项维修基金9318.00元、自来水开户费1150.00元、电源开户费520.00元、闭路电视开户费365.00元、测绘费193.00元、交易费425.00元、交易管理费2327.00元、合同费80.00元、房屋他项权费80.00元、转移费80.00元、契税6988.00元，合计21528.00元。2014年10月22日，二原告与中国建设银行股份有限公司兴仁支行（以下简称为建行兴仁支行）签订《住房公积金借款合同》，并以其向被告购买的上述预售住宅商品房作为抵押，向该行贷款30万元，用于支付上述购房余款；贷款月利率为3.75‰。2014年10月27日，建行兴仁支行按合同约定，将提供给二原告的贷款30万元，直接划入被告的银行账户。因被告未能按照合同约定的交房时间即2014年12月30日前向二原告交付符合合同约定的商品房，二原告分别于某15年1月27日和2月4日两次向被告发出移交房屋通知书，要求被告尽快履行交付房屋的义务。2015年2月9日，二原告又向被告发出解除合同通知书，通知被告解除双方签订的商品房买卖合同。2015年4月7日，原告黄跃星等四人向兴仁县公证处申请对上述合同约定的房屋现状进行证据保全。兴仁县公证处于当日到被告开发建设上述涉案房屋的建筑施工现场进行实查并摄像。2015年4月10日，兴仁县公证处出具公证书一份，确认原告黄跃星与公证员于某15年4月7日到被告开发建设的上述商品房施工工地制作的现场笔录和视频资料真实。事后，二原告与被告交涉解除合同事宜未果，遂于某15年6月10日向本院提起诉讼。
一审法院认为　　一审法院认为，被告在取得商品房预售许可证后，与原告签订的《商品房买卖合同》系双方当事人的真实意思表示，并不违反法律、行政法规的强制性规定，双方签订的合同合法有效，双方均应按照合同约定全面履行自己的义务。合同签订后，原告已按照合同约定履行了义务，被告应按照合同约定的交房期限，向原告交付符合约定条件的房屋。因双方在合同中约定，被告逾期交房超过90日，原告有权退房，被告未充分举证证明其在双方约定的交房期限（2014年12月30日）届满前,以及在双方约定的交房期限届满后2015年3月31日前，其已具备双方约定的交房条件，并已通知原告接房，且双方交易的商品房所在的楼宇，在双方约定交房期限届满之日起90日后，仍然处于在建工程状态。故原告依照合同约定要求被告退房，并解除双方签订的商品房买卖合同的诉讼请求予以支持。关于原告提出其于某15年2月9日向被告发出书面解除合同通知书，被告收到后未在法定期限内提出异议，该解除合同通知书依法已经产生法律效力，要求确认双方签订的商品房买卖合同已经解除。因双方在合同中约定，被告逾期交房超过90日的，原告才有权退房（解除合同），而原告在2015年2月9日向被告发出解除合同通知书时，未取得合同解除权，虽被告收到后未提出异议，但对被告仍未产生解除合同的法律效力，故原告的这一诉讼主张不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条之规定，双方在签订《商品房买卖合同》后，原告已按照合同约定向被告支付了全部房款和其他费用，已充分履行了其在合同中的义务，但被告在双方约定的交房期限内和交房期限逾期90日内仍未向原告交付符合双方约定条件的商品房，被告依法应当承担全部违约责任，赔偿其违约给原告造成的经济损失。退还原告已支付的全部房款和其他费用，并赔偿因其占用原告的资金而给原告造成的利息损失。宜确定被告从占用原告的资金之日起，至直到被告将原告支付的资金全部返还之日止，按照中国人民银行发布的金融机构同期同类人民币贷款基准利率年6.15%，向原告支付所占用的资金发生的利息。因原告未充分举证证明双方曾明确约定在履行合同过程中，如因被告违约，应按照月利率2%向其支付占用资金所发生的利息，故原告要求被告按照月利率2%向其支付占用资金所发生的利息的诉讼请求本院只予部分支持。关于被告提出其只能按照合同约定向原告支付1%的违约金，原告的利息请求应予驳回一节，虽双方在合同中约定，原告退房的，应当书面通知被告，被告应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照原告全部已付款的1%向原告支付违约金，但原告要求被告以所占用的全部资金，按照月利率2%向其支付利息，应视为原告要求调整违约金，并要求被告赔偿可能造成的利息损失，而双方约定的违约金尚不足以弥补被告因为违约而给原告造成的利息损失，故被告的这一辩解意见不予采纳。关于被告提出原告向其支付的契税、水电开户费、有线电视开户费等费用，系代收费，且已向有关部门支付，这些费用应由原告自行向有关部门要求退回一节。虽被告已举证证明其因开发建设浩然上城小区商品房，已向兴仁县供水总公司交纳了20万元的水表安装和开户费，已向贵州省广电信息网络股份有限公司兴仁县分公司交纳了49275.00元的有线电视工程款，以原告黄跃星作为纳税人向贵州省兴仁县地方税务局交纳了6988.17元的契税，因本案系被告单方违约后，原告取得合同解除权且行使该权利已获支持，被告代为向原告收取并已向有关部门交纳的上述费用，仍应视为被告因违约而给原告造成的经济损失，被告应予赔偿，并应赔偿原告因支付此费用所产生的利息损失。故原告要求被告退还其已预交的上述费用并赔偿利息损失的诉讼主张予以支持。被告的上述辩解意见不予采纳。关于被告提出原告要解除双方签订的商品房买卖合同，应先解除其向原告出售的房屋的抵押担保，否则不能解除双方签订的《商品房买卖合同》一节。依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条“以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”之规定，因被告提出要求解除的抵押担保合同涉及案外人，即担保权人建行兴仁支行，该支行对双方争议的标的享有独立的请求权，但该支行经通知后未要求参加本案诉讼，故被告要求解除其出售给原告的商品房的抵押担保一节，不宜在本案中一并处理，被告的这一辩解意见不予采纳。被告与原告签订的《商品房买卖合同》被依法解除后，其可以自行与原告、担保权人建行兴仁支行协商，将应支付给原告的款项，优先清偿原告所欠担保权人建行兴仁支行的债务，解除其出售给原告的商品房所设置的抵押担保。协商不成时，被告可以另行提起诉讼，主张其应支付原告的款项，优先清偿原告所欠建行兴仁支行的债务。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条第二款、第九十四条、第九十六条、第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条第一款、第一百一十四条，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条、第十六条、第二十五条之规定，判决：一、解除原告黄跃星、田亮与被告浩然公司于某13年10月11日签订的商品房买卖合同。二、被告浩然公司返还原告黄跃星、田亮已支付的购房款465878.00元。三、被告浩然公司返还原告黄跃星、田亮已向其支付的住宅专项维修基金9318.00元、自来水开户费1150.00元、电源开户费520.00元、闭路电视开户费365.00元、测绘费193.00元、交易费425.00元、交易管理费2327.00元、合同费80.00元、房屋他项权费80.00元、转移费80.00元、契税6988.00元，合计21528.00元。四、被告浩然公司应返还原告的上述款项中，对返还原告黄跃星、田亮支付的首付房款165878.00元和支付的其他费用21528.00元，应从2013年10月11日起，按中国人民银行发布的金融机构同期同类人民币贷款基准利率年6.15%，向原告黄跃星、田亮支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止；对返还原告黄跃星、田亮的其余房款30万元，应从2014年10月27日起，按中国人民银行发布的金融机构同期同类人民币贷款基准利率年6.15%，向原告黄跃星、田亮支付利息至本判决确定的履行期限届满之日止。上述款项限于本判决生效之日起十日内付清。五、驳回原告黄跃星、田亮的其他诉讼请求。案件受理费8600.00元，减半收取为4300.00元，由被告浩然公司承担。
　　二审中，双方当事人均未向本院提交新的证据。
本院查明　　二审审理查明的案件事实与一审查明的案件事实基本一致，本院予以确认。
本院认为　　本院认为：2013年10月11日黄跃星、田亮与浩然公司签订《商品房买卖合同》后，浩然公司逾期交房已达双方合同约定解除条件，一审法院关于解除涉案《商品房买卖合同》的认定，具备事实依据，浩然公司亦无异议，本院认同。浩然公司主要是对解除《商品房买卖合同》的后果处理提出上诉请求。
　　关于在本案中，解除《商品房买卖合同》的同时，是否应一并解除黄跃星、田亮与建行兴仁支行签订的《住房公积金借款合同》的问题。此涉及商品房买卖合同关系及商品房按揭贷款合同关系。本院认为，在商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的已无法实现，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称为解释）第二十四条、二十五条的规定，此情形下，当事人有权请求解除按揭贷款合同。此有三种方式：一是由买受人（借款人）在诉请解除《商品房买卖合同》时同时要求解除借款合同；二是银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，此时，商品房预售合同纠纷与商品房担保贷款合同纠纷合并审理，建行兴仁支行未提出诉讼请求的，则仅处审理商品房预售合同纠纷；三是银行另案起诉，主张解除按揭贷款合同。需要说明的是，按揭贷款合同不同于典型的继续性合同，其解除溯及于合同成立时即消灭效力。也即，按揭贷款合同解除后，按揭贷款合同因解除而自始不存在，从而未履行之债务归于消灭，既已给付者，发生恢复原状请求权。同时，在按揭贷款合同的解除系开发商违约导致《商品房买卖合同》解除而致时，购房人向银行负担的支付占用期间的借款利息责任最终亦应由开发商承担。为充分发挥诉讼资源解决纠纷的功能，避免当事人的诉累，解释第二十五条规定，在商品房买卖合同纠纷和担保贷款合同纠纷合并审理时，可由贷款的实际收取方即开发商直接将购房贷款返还银行，并直接向银行承担购房人应当承担的责任。具体本案中，黄跃星、田亮起诉时，并未就解除《住房公积金借款合同》提出诉讼请求，经一审法院书面向建行兴仁分行告知，其可作为有独立请求权第三人参与诉讼，并对贷款的偿还提出申请，但该行在收到通知书后，亦未作有独立请求权第三人参与诉讼。因涉商品房买卖和借款两个法律关系和不同合同主体，在此情况下，一审依据前述法律规定，未对《住房公积金借款合同》是否解除及贷款的返还作出实体处理，并无不当。
　　对于浩然公司上诉所称若黄跃星、田亮不偿还银行贷款，银行将拍卖房产行使抵押权的问题。首先，诉争房产为预售商品房，按揭银行尚未就诉争房屋获得实在之抵押权，而仅为抵押权预告登记，即待房屋竣工验收交付买受人（借款人）并办理权属证书后银行就该房屋设立抵押权的一种预先的排他性保全请求权，在抵押权设立前，自不存在所谓银行行使抵押权优先受偿的问题。其次，随着法院对商品房买卖合同纠纷之生效民事判决的作出，商品房买卖合同确认解除后，买受人基于该合同欲购买之房屋将确定地丧失期待及占有使用权，按揭贷款原附有的抵押权预告登记标的物（与商品房买卖合同标的物同一）的归属及内容将确定地发生变化，该情形下，抵押权预告登记标的物系为法律上的灭失，此阻却了银行担保物权之追及效力的行使，并进而影响到银行按揭贷款债权的顺利及优先实现。鉴于此，解释第二十四条赋予按揭贷款合同当事人（借款人或买受人、银行）享有是否行使合同解除权的诉权选择权，但出卖人并非按揭贷款合同当事人，其不具有请求解除按揭贷款合同之权利。
　　对于浩然公司要求将应返还黄跃星、田亮的款项优先偿还二人在银行的按揭贷款，剩余部分再支付黄跃星、田亮的上诉意见。虽然按揭银行支付给出卖人的贷款资金虽在形式上为贷款银行直接划付出卖人，但此系按照买受人的指令，实仍为买受人所付。此后，买受人对其已付购房款、银行对其按照买受人指令划付给出卖人的按揭贷款均已不再享有所有权。在商品房买卖合同纠纷和担保贷款合同纠纷合并审理时，解释第二十五条关于银行所享有的独立请求权第三人地位或由出卖人将收取的购房贷款和购房贷款本金及利息分别返还给银行和买受人的规定，而是如前所述为避免诉累的理由。由此，在本案仅审理商品房买卖合同纠纷的情况下，银行与浩然公司之间没有任何交易关系，浩然公司要求将应返还黄跃星、田亮的款项优先偿还二人在银行的按揭贷款，剩余部分再支付黄跃星、田亮的上诉意见，缺乏事实及法律依据，本院不予支持。
　　对于浩然公司提出的返还购房款期限问题。根据双方《商品房买卖合同》约定，因黄跃星、田亮在2015年2月9日向浩然公司发出解除合同通知书时，合同解除条件尚未成就，二人该通知书并不发生通知到达即解除合同之法律后果。此后，2015年6月10日，黄跃星、田亮向一审提起诉讼，请求解除涉案合同，至本案一审判决之日，已远远超过双方合同约定的90日返还购房款期限。浩然公司关于在合同解除后90日内返还黄跃星、田亮已付购房款的上诉意见，缺乏事实依据，本院不予采纳。至于解除合同后的损失赔偿问题，一审法院已作阐述，理由确实充分，本院认同，不再赘述。一审法院有关损失赔偿的计算标准判定，具备事实和法律依据，本院予以维持。对上诉人浩然公司关于此节的上诉意见不予支持。
　　综上，浩然公司的上诉请求不能成立,应予驳回。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　二审案件受理费8600元，由上诉人浩然公司负担。
　　本判决为终审判决。
落款