李×与张×1等房屋买卖合同纠纷上诉案

李×与张×1等房屋买卖合同纠纷上诉案
北京市第三中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人（原审原告）李×。
　　上诉人（原审原告）李×1。
　　二上诉人之共同委托代理人马辕进，北京市中韬律师事务所律师。
　　被上诉人（原审被告）张×1。
　　被上诉人（原审被告）李×2。
　　二被上诉人之共同委托代理人周红笑，北京市安衡律师事务所律师。
审理经过　　上诉人李×、李×1因与被上诉人张×1、李×2房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2015）朝民初字第12958号民事判决，向本院提起上诉。本院于2016年6月17日受理后，依法组成由法官咸海荣担任审判长，法官史智军、法官张羽参加的合议庭，于2016年7月4日公开开庭进行了审理。上诉人李×、李×1及李×、李×1共同委托代理人马辕进；被上诉人张×1及张×1、李×2共同委托代理人周红笑到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称　　李×、李×1在一审中起诉称：我们与李×4系兄弟姐妹关系。1998年11月7日，我们的母亲祁×与父亲李×3分别立下遗嘱，将属于他们两位老人位于北京市朝阳区401号的房产遗留给李×4，并对此遗嘱作了公证。2003年，李×3去世。2012年8月10日，李×4又与祁×签订了《存量房屋买卖合同》，由李×4完全购买祁×的房产。合同签订至今，李×4也没有向祁×支付房屋价款。目前祁×已经去世。我们认为，李×4不尽赡养义务，在取得李×3遗嘱继承权后，又与祁×签订房屋买卖合同并且不支付相应的价款，应视为放弃了对父亲遗产的继承权。现我们父母均已去世，李×4仍拖欠房款至今，我们作为继承人，理应继承父母遗产。因此，我们诉至法院，请求判令张×1、李×2向我们支付房屋价款1214600元。
被告辩称　　张×1、李×2在一审中答辩称：不同意李×、李×1的诉讼请求。涉案房屋已经被其父母生前处理。李×4与祁×签订房屋买卖合同是公证遗嘱的一种方式，为了少交税。
一审法院查明　　一审法院经审理查明：李×3与祁×系夫妻，婚后生育有二子一女，分别为长子李×1、次子李×4、女儿李×。张×1系李×4之妻，李×2系李×4与张×1之子。祁×于2015年1月29日去世，李×4于2015年8月28日去世。庭审中，李×、李×1、李×4均确认李×3于2003年10月14日去世，李×3与祁×无养子女，李×3与祁×的父母已先于他们去世。
　　1998年11月7日，李×3订立遗嘱载明：我和老伴祁×在北京市朝阳区401号（以下简称401号房屋）共有2居室一套，建筑面积60.73平方米，现我订立此遗嘱，将上述房产中属于我的份额遗留给我的小儿子李×4。同日，祁×订立遗嘱载明：我和老伴李×3在北京市朝阳区401号共有2居室一套，建筑面积60.73平方米，现我订立此遗嘱，将上述房产中属于我的份额遗留给我的小儿子李×4。同日，李×3、祁×将各自遗嘱均在北京市公证处进行了公证。
　　2012年8月10日，祁×作为出卖人，李×4作为买受人，签订了《存量房屋买卖合同》（合同编号：CW205849），约定由祁×将401号房屋出售给李×4，房屋成交价格为1214600元，具体付款方式及期限的约定见附件四。在该合同上，双方对于房屋的交付、违约责任未进行约定。诉讼中，双方当事人均未提供上述合同的附件四。同日，祁×、李×4签订了《存量房交易结算资金自行划转声明》，约定经双方协商决定自行划转交易结算资金，并办理了房屋所有权转移登记手续。2015年1月7日，401号房屋所有权人登记为张×1。诉讼中，双方当事人均认可合同签订后李×4未向祁×支付购房款，张×1、李×2称祁×生前未向李×4主张过购房款。
　　诉讼中，李×、李×1以李×3、祁×继承人的名义，要求李×4支付购房款1214600元，李×4称其与祁×的合同名为买卖合同，实为赠与合同，当时以交易方式过户房屋是为了避税。对此，张×1、李×2提供了新闻网网页打印件、证人佟×证言、佟×发给张×1电子邮件打印件、契税发票复印件、完税凭证复印件、银行交易明细复印件用以证明。其中，佟×出庭作证称：我在2011年把我父母名下的房过户到我名下，过户大厅工作人员告诉我比较方便的做法就是走商品房买卖。我就这么做了，我后来碰见张×1，将工作人员告诉我的转述给了她。我又给她发了邮件，告诉她流程。当时通过买卖的方式，一是方便，二是省钱。李×、李×1对上述证据中新闻网网页打印件、证人佟×证言、佟×发给张×1电子邮件打印件的真实性不清楚，对其他证据的真实性不认可，称均是复印件，对所有证据的关联性、证明目的均不认可。
　　另查，张×1、李×2主张李×4承担了赡养父母的义务，并提供了证人王×1、陈×、张×的证言用以证明。李×、李×1对上述证人证言的真实性不予认可，称三证人证言都是听说，非本人亲眼所见，且三证人均与本案存在利害关系，但认可李×4与祁×住在一起，对祁×进行了照顾，同时称李×1也赡养了老人，并提供了证人王×2证言用以证明。李×4对王×2证言真实性、关联性认可，证明目的不认可。
　　以上事实，有双方当事人陈述及房屋所有权证、证明信、死亡证明、《存量房屋买卖合同》、公证书、证人证言等证据材料在案作证。
　　一审法院判决认定：本案双方当事人争议的焦点问题是李×4与祁×签订的《存量房屋买卖合同》属于买卖合同还是赠与合同。
一审法院认为　　对此，法院认为，当事人对房屋买卖合同（包括双方已经签字的网签合同）的效力及履行存在争议，经审查其名为房屋买卖，实为赠与等其他法律行为的，应根据隐藏法律行为的性质进行处理。据此，根据本案查明的情况，法院认定李×4与祁×签订的《存量房屋买卖合同》名为房屋买卖，但实际上是一种房屋赠与关系，主要理由是：
　　一、从《存量房屋买卖合同》的内容上看，该合同仅约定了出售房屋的价格，但对于房屋的交付时间、违约责任、付款方式及期限等合同主要内容均未进行约定，与常理相悖。且从合同的履行上看，祁×在未收到李×4给付的任何房款的情况下，就将401号房屋过户到李×4名下，也与通常的房屋买卖交易习惯不符。
　　二、从祁×作为出卖人的主体身份上看，其并不具有将401号房屋进行出售的处分权。因为该房屋原系祁×与李×3的夫妻共同财产，在李×3去世后，根据李×3的遗嘱，属于李×3的50％的份额应由李×4继承。因此，祁×在与李×4签订房屋买卖合同时，两人实为401号房屋的共有人，祁×并无将401号房屋进行全部处分的权利。至于李×、李×1关于李×4与祁×签订房屋买卖合同应视为放弃对李×3遗产的继承权的主张，我国继承法及继承法司法解释规定，继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前作出放弃继承的表示，没有表示的，视为接受继承；继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示，而本案中，李×、李×1不能证明李×4曾以书面形式或以其他形式向其他继承人表示过放弃对李×3遗产的继承，反而是李×4与祁×办理401号房屋产权过户登记的行为能够说明李×4有接受李×3遗产的意思表示，因此，对于李×、李×1上述主张，法院不予认可。
　　三、从祁×生前的行为看，祁×就401号房屋于2012年8月10日与李×4签订《存量房屋买卖合同》后至其于2015年1月29日去世，并没有证据证明其曾向李×4主张过购房款，且祁×长期与李×4共同居住在一起，上述行为可以推定祁×并无要求李×4支付购房款的意思表示，同时结合祁×生前所订立的将401号房屋中属于我的份额遗留给李×4的遗嘱内容，可以推定祁×具有将401号房屋中属于其的份额赠予李×4的意思表示。
　　综上所述，法院认定，李×4虽与祁×就401号房屋签订了《存量房屋买卖合同》，但祁×实质上将该房屋中属于其的份额赠与给了李×4，且双方已经办理了房屋产权过户登记，赠与合同已经履行完毕。因此，李×、李×1主张李×4与祁×存在房屋买卖合同关系并请求张×1、李×2支付购房款1214600元，缺乏事实依据和法律依据，法院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第八条、第一百八十五条、第一百八十七条，《中华人民共和国继承法》第二十五条第一款，《最高人民法院关于贯彻执行〈中华人民共和国继承法〉若干问题的意见》第47条之规定，判决如下：驳回李×、李×1的诉讼请求。
二审上诉人诉称　　李×、李×1不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉，李×、李×1请求：撤销一审判决，改判支持我方的一审诉讼请求。上诉理由是：1、一审判决认定事实不清，李×4与祁×签订的《存量房屋买卖合同》就是房屋买卖并非赠与，一审仅以合同没有约定交付时间、违约责任、付款方式及期限等内容就认定是赠与行为缺乏依据。我方认为合同是行政单位推行的自行成交版，即便没有以上条款，该合同仍然具备合同成立的主要条款，而且在事实上双方已经完成了交易；李×4在李×3去世后并没有办理继承公证，而是与祁×签订了《存量房屋买卖合同》，李×4的行为就是以书面形式放弃了李×3的遗嘱继承而改为房屋买卖。2、一审判决适用法律错误。李×4与祁×到房屋管理部门共同填写《房屋所有权转移登记申请表》，签订《存量房屋买卖合同》和《存量房交易结算资金自行划转声明》都可以说明双方是买卖合同关系并非赠与。
　　张×1、李×2同意一审判决。针对李×、李×1的上诉答辩称：李×4与祁×长期生活在一起，李×4尽到了赡养义务，因为受到遗产税传闻的影响，祁×与李×4才办理了名为买卖实为赠与的协议。
本院查明　　本院二审另查明：针对李×3和祁×两份遗嘱中楼号书写的瑕疵，各方当事人均认可两份遗嘱中所指房屋即为同一的涉案房屋。本院经审理查明的其他事实与一审法院查明的事实一致，本院对一审法院认定证据的证明效力亦予以确认。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。
本院认为　　本院认为，结合当事人陈述、在案证据以及查明的事实，本案的争议焦点确定为：其一，祁×与李×4之间法律行为的性质如何认定；其二，李×、李×1是否享有主张涉诉房屋价款的权利。对上述争议焦点，本院分析评判如下。
　　（一）关于争议焦点一，本院认为祁×与李×4之间虽然签订了《存量房屋买卖合同》，然其法律行为的性质尚需结合证据和当事人之间的意思表示予以认定。
　　1、祁×与李×4之间意思表示及法律行为的性质认定
　　所谓意思表示，是指行为人把进行某一民事行为的内心效果意思，以一定的方式表达于外部的行为。行为人因具有健全的判断能力，由此得以更自由的进入法律交往领域，但表意人时常会基于某些考虑，作出有所保留的意思表示，此时，表面意思所指向的法律效果，其实不为表意人所追求，进而导致意思表示的真实内容及效力有待于结合具体案情进一步判断。
　　本案中，祁×与李×4签订了《存量房屋买卖合同》，依照常理，双方之间当存有买卖房屋的意思表示及相应的履行行为。然结合查明的事实发现，祁×与李×4之间一系列的外在行为与上述意思表示存在相悖之处，具体如下。其一，就涉诉房屋的权属而言，各方均认可其为李×3和祁×的夫妻共同财产，然二人早在1998年就已经订立遗嘱并进行了公证，其中均明确了涉诉房屋中属于自己的份额遗留给李×4，故在2003年李×3去世后，依照其所立公证遗嘱的效力，李×4成为了涉诉房屋的共有权人之一。就另一共有权人祁×而言，在本案所涉的《存量房屋买卖合同》签订之前，未有证据显示祁×存在撤销遗嘱的表示、行为及祁×与李×4关系恶化的迹象，故可推定祁×并不存在让李×4以支付对价的方式获得房屋权属的意愿。其二，从《存量房屋买卖合同》的内容分析，其中虽然约定了房屋的价格，但对于交付时间、违约责任、付款方式和期限等重要条款均未明确。且在合同签订直至祁×去世期间，未有证据显示祁×向李×4主张过购房款。在未收到任何房款的前提下，祁×就把房屋过户到李×4名下，此举与房屋买卖的交易习惯不符。其三，从处分权的角度分析，在签订《存量房屋买卖合同》之时，祁×并非房屋的完全所有权人，依照上文所述，此时房屋的权属状态为共同共有，共有权人则包括李×4和祁×，在此前提下，李×4无视己方的权属份额，再通过买卖以支付祁×全部购房款的方式获得过户登记，违背常识。其四，祁×与李×4为母子关系，2012年8月时，祁×已近78岁高龄，且长期与李×4生活在一起，李×4亦承担了赡养母亲的义务。在此前提下，祁×再将涉诉房屋卖与自己的儿子并拟从中获取房款的行为缺乏动机性意义。此外，对于《存量房屋买卖合同》的签订原因，张×1、李×2亦提供证据，从便于过户、减少支出等方面作出了合理解释。
　　故此，结合上述分析和祁×的遗嘱及生前行为，应当认定祁×和李×4之间并不存在真正的房屋买卖行为，而是形成了赠与行为。具体而言，即两人的内心意思与外部的表示行为并不一致，双方合作完成了通谋虚伪行为，形成了真假两项意思表示。虚假的房屋买卖的意思表示浮现于表面，真实的房屋赠与的意思表示则被隐藏。故本院在上述分析的基础上，认定祁×与李×4之间形成的是赠与合同法律关系。
　　2、祁×与李×4之间意思表示及法律行为的效力认定
　　关于通谋虚伪，法理上将其结构分为内外两层行为：外部的表面行为系双方当事人共同作出与真实意思不一的行为，亦称伪装行为；内部的隐藏行为，则是被掩盖于表面行为之下，代表当事人双方真意的行为，亦称非伪装行为。对此，本院将结合具体案情分析如下。
　　首先，表面行为即本案中祁×、李×4之间房屋买卖的意思表示所指向的法律效果并非祁×、李×4所欲求，双方并无接受该意思表示的约束且已就此达成合意。换言之，祁×与李×4并不希望发生真实的房屋买卖关系，而只是借此形式完成房屋权属变更的目的。如前所述，即双方之间的法律行为名为买卖实为赠与。私法自治乃民法之基本原则，其要义在于个人得依自主的意思，自我负责的形成私法上的权利义务，具体到本案中，既然祁×与李×4的真实自由之意愿在于赠与，法律当对此予以尊重。然至于赠与行为的效力如何，尚需结合法律规范进行进一步判断。
　　其次，隐藏行为即本案中祁×与李×4之间的房屋赠与行为有效。原因在于：隐藏行为虽不为外人所知，却是当事人真正的意思表示，对其效力的认定当遵循相关的法律规则，故在本案中，对祁×与李×4之间形成的法律行为效力的认定当遵循赠与合同的法律规范。依照《中华人民共和国合同法》第一百八十五条的规定：赠与合同是赠与人将自己的财产无偿给予受赠人，受赠人表示接受赠与的合同。可见，赠与合同中涉及的关键要素有三：其一是赠与人对于所赠财产具有处分权；其二是赠与行为具有无偿性；其三是受赠人具有接受的意思表示。对照上述规定，本案中，祁×是涉诉房屋的共有权人之一，现祁×将自己的房屋份额无偿赠与给另一共有权人李×4，且李×4已经办理完毕产权过户登记。双方上述行为并未违反法律法规的强制性规定，且为内心之真实意愿，故双方之间形成了合法有效的赠与合同关系。
　　（二）关于争议焦点二，本院将结合李×、李×1的上诉意见予以评判、回应。
　　首先，在祁×和李×4之间就涉诉房屋已形成赠与关系的前提下，作为部分继承人的李×、李×1以房屋买卖合同为由主张李×4之继承人张×1、李×2支付购房款显然无法成立，对此本院不再赘述。
　　其次，关于李×、李×1上诉以形式要件具备为由认为房屋买卖合同成立一节，本院认为，《存量房屋买卖合同》、《存量房交易结算资金自行划转声明》只是证明了祁×和李×4存在具有伪装性的表面行为，至于其内心真实的意思表示及效力，本院业已在上文进行分析判断。关于李×、李×1上诉所称李×4没有办理继承公证与祁×签订房屋买卖合同则当视为以书面形式放弃继承李×3的遗产一节，本院认为继承公证与遗嘱公证并非同一概念，本案中李×3的遗嘱已经进行公证，而继承公证是否办理并不影响遗嘱的效力。此外，关于继承权的放弃，因其涉及到继承人的切身利益，故我国法律的规定相当审慎，《继承法》第二十五条规定：继承开始后，继承人放弃继承的，应当在遗产处理前，作出放弃继承的表示。没有表示的，视为接受继承。《最高人民法院关于贯彻执行<中华人民共和国继承法>若干问题的意见》第四十七条规定：继承人放弃继承应当以书面形式向其他继承人表示。本案中，并无证据显示李×4放弃了继承，反而是李×4以过户取得房屋登记的行为证明了其在履行接受李×3遗产的权利。故此，对于李×、李×1的上诉请求，本院不予支持。
　　最后，尚需说明的是，纵有过往心结，终究血浓于水。现李×3、祁×已逝，李×4亦在诉讼进程中故去，本院希望李×、李×1、张×1、李×2能够念及亲情，抛却矛盾，修复曾有的裂痕，以求得彼此间的相敬、相睦之情。
　　综上，本院认为，李×、李×1的上诉请求无相应的事实及法律依据，本院对此不予支持。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费15731元，由李×、李×1负担（已交纳7866元，余款于本判决生效后七日内交纳）。
　　二审案件受理费15731元，由李×、李×1负担（已交纳）。
　　本判决为终审判决。
落款