闫俊华与赵铮房屋买卖合同纠纷上诉案

闫俊华与赵铮房屋买卖合同纠纷上诉案
北京市第三中级人民法院
民事判决书

当事人　　上诉人（原审被告、反诉原告）闫俊华。
　　委托代理人叶名怡，陕西博硕律师事务所律师。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）赵铮。
　　委托代理人王军，北京市鼎石律师事务所律师。
审理经过　　上诉人闫俊华因与被上诉人赵铮房屋买卖合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27636号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成由法官王伟担任审判长，法官曾彦、王世洋参加的合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人闫俊华及其委托代理人叶名怡，被上诉人赵铮及其委托代理人王军到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告诉称　　赵铮在一审中起诉称：2012年11月25日，通过北京我爱我家房地产经纪有限公司（以下简称我爱我家公司）居间，赵铮与闫俊华签订《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，约定由赵铮购买闫俊华名下的北京市朝阳区×号房屋（以下简称涉诉房屋），房款总价373万元，首付款203万元以现金支付，剩余170万元通过银行按揭方式支付。当日，赵铮依约向闫俊华支付定金5万元，并向我爱我家公司交纳了5.6万元中介费。此后，闫俊华以各种理由拖延办理银行按揭手续，之后又明确表示不愿意继续出售房屋。无奈之下，赵铮向北京市朝阳区人民法院提起诉讼，要求闫俊华履行合同，办理涉诉房屋产权过户手续。在该案审理过程中，闫俊华的配偶李×以第三人身份参加诉讼，并明确表示不同意出售涉诉房屋。2013年12月18日，一审法院作出（2013）朝民初字第10346号民事判决书，驳回了赵铮的诉讼请求。赵铮不服该判决，提起上诉，北京市第三中级人民法院于2014年5月20日作出（2014）三中民终字第04194号民事判决书，驳回上诉，维持原判。但两审法院均认定赵铮与闫俊华所签房屋买卖合同及补充协议合法有效，且合同无法继续履行系闫俊华违约。为维护合法权益，赵铮现诉至法院要求：1.解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.闫俊华协助赵铮办理涉诉房屋网签注销手续；3.闫俊华向赵铮双倍返还定金，共计10万元；4.闫俊华向赵铮赔偿预期利益损失93.3万元、中介费5.6万元；5.诉讼费、保全费、鉴定费均由闫俊华承担。
被告辩称　　闫俊华在一审中答辩并反诉称：不同意赵铮的全部诉讼请求。首先，双方所签买卖合同及补充协议因存在恶意串通、损害国家利益而无效。根据房屋买卖合同的约定，涉诉房屋的实际成交价格是373万元，但补充协议中却约定网签价格是255万元，补充协议涉及双方主要权利义务，与主合同密不可分，现补充协议因违反法律规定而无效，故双方买卖合同亦应整体无效。其次，赵铮主张双倍返还定金，没有事实和法律依据。补充协议是赵铮与我爱我家公司恶意串通所作，并在卖方不知情的情况下办理了网签，赵铮对于合同无效应负主要责任，而卖方在此过程中没有过错，不应承担违约责任。再次，赵铮主张的损失缺乏事实及法律依据。在本案审理过程中，涉诉房屋的网签合同已被北京市朝阳区房屋管理局认定为非法，并据此对我爱我家公司进行了处罚。因我爱我家公司在居间服务过程中存在违法违规行为，其无权收取中介费。赵铮在合同签订之初也没有支付中介费，其是为了诉讼目的才向我爱我家公司支付的中介费，我爱我家公司亦没有出具正式业务发票。对于预期利益损失，闫俊华已在合同签订后告知赵铮不再履行合同，赵铮不仅没有减少损失，反而与我爱我家擅自办理了网签，导致其此后无法另行购买房屋，是赵铮自己扩大了损失，其应自行承担不利后果。现闫俊华提出反诉，要求确认双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》无效。
　　针对闫俊华的反诉，赵铮在一审中答辩称：双方就涉诉房屋所签买卖合同已在前次诉讼中经两审法院认定为合法有效。北京市朝阳区房屋管理局的处罚决定也是建立在房屋买卖合同有效的基础上作出的，故闫俊华的反诉请求不应得到支持。
一审法院查明　　一审法院经审理查明：2012年11月25日，赵铮与闫俊华签订《北京市存量房屋买卖合同》及附属文件，约定：赵铮购买闫俊华名下的涉诉房屋，房屋已经设定抵押；涉诉房屋成交价格为373万元，赵铮可以在签订本合同的同时支付定金5万元；闫俊华应保证该房屋没有产权纠纷，因闫俊华原因造成房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由闫俊华承担相应责任；闫俊华应在领取全部房款当天将房屋交付给赵铮；自本合同签订之日起90日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。
　　同日，赵铮、闫俊华签订《补充协议》约定：闫俊华同意将涉诉房屋出售给赵铮，双方同意房屋实际成交价为373万元，过户网签价254万元；网签价由我爱我家公司计算产生，与实际成交价无关；房屋交易过程中所产生的各项税费由赵铮交纳；本协议是双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》不可分割的组成部分。
　　同日，赵铮、闫俊华与我爱我家公司签订《居间服务合同》约定：赵铮、闫俊华同意共同委托我爱我家公司作为交易居间人；双方签订《买卖合同》时，居间行为完成，赵铮应向我爱我家公司支付居间代理费5.6万元；赵铮、闫俊华授权我爱我家公司办理网上签约手续。
　　同日，赵铮、闫俊华与北京伟嘉安捷投资担保有限公司（以下简称伟嘉安捷公司）签订《房屋交易保障服务合同》及《补充协议》。其中，《房屋交易保障服务合同》约定：赵铮明确采取商贷方式购买交易之房屋；赵铮、闫俊华如未按照本合同约定履行义务，导致合同履行迟延或无法履行的，违约方应承担违约责任，并赔偿守约方的损失。《补充协议》中约定：闫俊华同意将涉诉房屋出售给赵铮；赵铮须向银行申请商业贷款170万元，签订合同当日赵铮以现金形式向闫俊华支付购房定金5万元，赵铮查验房屋所有权证当日支付闫俊华部分首付70万元，办理解押手续当日支付闫俊华部分首付款75万元，待赵铮取得银行批贷函后，闫俊华应在3个工作日内配合赵铮办理房屋所有权转移手续，剩余首付款53万元于过户当日支付闫俊华；双方在房屋过户当日做物业交验手续，闫俊华交付赵铮房屋钥匙等。
　　上述房屋买卖合同及补充协议签订后，赵铮于当日向闫俊华支付了购房定金5万元。2012年12月3日，涉诉房屋进行了网签，网签合同中显示的成交价格为255万元。
　　此后，赵铮、闫俊华因合同履行问题发生争议，赵铮于2012年12月20日将闫俊华诉至一审法院，要求闫俊华继续履行合同，办理涉诉房屋所有权转移登记手续。闫俊华提出反诉，要求撤销双方房屋买卖合同及补充协议，并由赵铮赔偿损失10万元。该案在审理过程中，依法追加了闫俊华的配偶李×作为第三人参加诉讼，李×明确表示不同意出售涉诉房屋。经审理，该院认为闫俊华未能就其所称的涉诉房屋买卖合同存在重大误解及显失公平举证，但因涉诉房屋系在闫俊华、李×婚姻存续期间购买，而赵铮亦未就李×同意出售房屋提供证据，2013年12月18日该院作出（2013）朝民初字第10346号民事判决书，驳回了赵铮的诉讼请求及闫俊华的反诉请求。赵铮、闫俊华不服该判决，提起上诉，法院经审理后认为，赵铮在签订合同时对闫俊华有配偶的事实明知，但赵铮未能证明李×同意出售涉诉房屋，故在李×明确表示不同意出售涉诉房屋的情况下，对于赵铮主张将房屋过户至其名下的请求不予支持，但由于闫俊华未取得配偶同意即出售房屋，最终导致合同无法履行，闫俊华的行为已构成违约。据此，法院于2014年5月20日作出（2014）三中民终字第04194号民事判决书，驳回赵铮、闫俊华的上诉，维持原判。
　　2014年6月11日，赵铮提起本案诉讼。审理中，应赵铮之申请，经北京市高级人民法院随机确定委托机构，一审法院依法委托北京华信房地产评估有限公司（以下简称华信评估公司）对于涉诉房屋的市场价值进行评估。2015年4月16日，华信评估公司作出《房地产估价报告》，确定涉诉房屋在2015年4月9日的估价结果为476.03万元。为此，赵铮支付了评估费11500元。赵铮、闫俊华均认可鉴定结论，但闫俊华认为该结论与本案无关。
　　关于居间费，赵铮提交了盖有我爱我家公司发票专用章的《业务收据》一张，载明的交款人为赵铮，金额为5.6万元，交款时间为2012年12月。闫俊华认为该凭证并非正式发票，且中介费是赵铮为了诉讼目的才向我爱我家公司事后交纳。
　　本案在审理过程中，赵铮提出财产保全申请，要求查封闫俊华名下价值20万元的财产，并就此提供了担保。2014年8月4日，一审法院作出（2014）朝民初字第27636号民事裁定书，查封了闫俊华名下价值20万元的财产。
一审法院认为　　一审法院认为：依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。合同解除的，合同的权利义务终止。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。
　　本案中，赵铮、闫俊华在签订的《补充协议》中约定了低于实际成交价格的网签价格，该条款系双方为规避国家税收监管而故意隐瞒了真实的交易价格，损害国家利益，应属无效。但存量房网上签约的主要目的是为规范存量房交易市场行为，保障存量房交易安全，双方在已签订有房屋买卖合同的情况下，再办理的网上签约，只是完善存量房交易手续，该网签价格条款的无效并不影响合同及补充协议其他条款的效力。因此，对于闫俊华要求确认双方房屋买卖合同及补充协议全部无效的反诉请求，该院不予支持。赵铮与闫俊华签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》中其他条款均合法有效，双方应依约履行。但经生效判决认定，涉诉房屋的买卖合同已无履行可能，故对于赵铮主张解除双方房屋买卖合同关系并由闫俊华配合办理房屋网签注销手续的诉讼请求，该院予以支持。合同解除后，闫俊华应将已收取的定金退还，赵铮主张双倍返还定金，缺乏法律依据，该院不予支持。
　　由于闫俊华未取得其配偶李×同意即出售涉诉房屋，导致涉诉合同因李×不同意出售房屋而无法继续履行，闫俊华的行为已构成违约，故应对赵铮因合同解除而产生的损失承担违约责任。居间费系赵铮在合同履行过程中的实际支出，且金额符合居间合同的约定，闫俊华应当赔偿。关于预期利益损失，该院在估价结果的基础上，综合考虑涉诉合同的实际履行情况等因素依法酌情确定。闫俊华认为赵铮与我爱我家公司恶意串通擅自网签，系自行扩大了损失，但存量房网上签约系合同履行过程中的必要环节，我爱我家公司基于居间合同中赵铮与闫俊华的授权办理网签，系履行居间义务，不存在与赵铮恶意串通的行为。闫俊华虽在合同签订后做出过不再继续履行合同的意思表示，但双方合同关系并未因此而解除，赵铮作为守约方随即提起诉讼，其要求继续履行合同的诉讼请求虽未获得支持，但赵铮采取诉讼途径解决双方纠纷，亦不应被认定为恶意扩大损失。综上，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第五十二条、第六十条、第九十一条以及第九十七条之规定判决：
　　一、解除赵铮与闫俊华就北京市朝阳区×号房屋订立的房屋买卖合同关系。二、闫俊华于判决生效之日起七日内协助赵铮办理北京市朝阳区×号房屋的网签合同注销手续。三、闫俊华于判决生效之日起七日内向赵铮退还定金五万元。四、闫俊华于判决生效之日起七日内向赵铮赔偿中介费五万六千元、预期利益损失七十万元。五、驳回赵铮的其他诉讼请求。六、驳回闫俊华的全部反诉请求。
二审上诉人诉称　　闫俊华不服判决，向本院提起上诉，认为一审认定事实不清，适用法律错误，请求撤销一审判决第二项、第四项、第五项和第六项。闫俊华主张，一审未查明赵铮未取得北京市购房资格的事实，按照北京市房屋限购规定，合同当事人主体不适格；闫俊华拒绝履行合同系因赵铮与中介工作人员到其家里，对其孩子有威胁恐吓的行为；签订合同时赵铮明知闫俊华有配偶，但仍与闫俊华订立合同，赵铮具有过错；一审认定闫俊华认可房屋评估鉴定结论与事实不符。在法律适用上，闫俊华认为，闫俊华在订立合同后即告知对方不再履行合同，对方在明知闫俊华有配偶且房屋为夫妻共有财产的情况下，未采取措施减少损失的扩大，损失不应由闫俊华承担；司法鉴定确认的日期非其所可以预见，故不能以评估时房屋的价值为准确定损失；赵铮仅支付定金5万元即获70万利益不符合法律的规定。综上，请求二审法院依法改判。
　　赵铮同意一审法院判决，针对闫俊华的上诉理由，赵铮答辩称：赵铮在购房时具有购房资格，涉案房屋系登记为闫俊华单独所有，因此赵铮不存在过错，不同意闫俊华的上诉请求。
本院查明　　本院经审理，一审法院查明的基本事实无误，对一审法院认定的事实及证据予以确认。
　　本院补充查明，双方在《北京市存量房买卖合同》中约定的违约责任为：第七条违约责任，其中逾期交房责任规定，除不可抗力外，出卖人未按照第六条约定的期限和条件将该房屋交付买受人的，逾期在10日以内，自约定的交付期限届满之次日起至交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，并于该房屋实际交付之日起三日内向买受人支付违约金，合同继续履行；逾期超过10日后，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还全部已付款，并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。第八条规定，出卖人将该房屋出卖给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，按照银行同期活期利率付给利息，并按买受人累计已付房价款的一倍支付违约金。在第十条权属移转登记中约定，买受人未能在房屋交付之日起九十日内取得房屋所有权证书的，如因出卖人的责任，买受人有权退房。买受人退房的，出卖人应当自退房通知送达之日起三日内退还买受人全部已付款，并按照银行同期活期利率付给利息。买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之五的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起三日内向买受人支付。
　　二审期间，闫俊华主张赵铮未取得北京市购房资格，不具备签订房屋买卖合同的主体资格。因购房资格问题事关合同的履行，而闫俊华在此之前并未提出因赵铮购房资格问题导致合同无法履行，二审中闫俊华亦未就此提交证据。
　　上述事实，有双方当事人陈述、《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、（2013）朝民初字第10346号民事判决书、（2014）三中民终字第04194号民事判决书、《房地产估价报告》、《业务收据》等证据在案证明。
　　本院认为，闫俊华与赵铮订立的房屋买卖合同及补充协议系双方真实意思表示，不违反法律及行政法规的强制性规定，合法有效，双方均应严格履行。闫俊华主张赵铮不具有购房资格，但未就此提供证据，且购房资格不影响合同的签订与合同的效力，闫俊华所称赵铮没有签订合同的主体资格并无法律依据。依据一审法院（2013）朝民初字第10346号民事判决及我院（2014）三中民终字第04194号民事判决，闫俊华未取得配偶同意即出售房屋，且其配偶拒绝履行房屋买卖合同，最终导致合同无法履行，闫俊华的行为已构成违约，应承担合同解除的违约责任。
　　本案主要争议焦点是，作为合同解除的法律后果，赵铮可得主张的损害赔偿的范围，以及如何确定损害赔偿的合理数额。针对以上争议焦点，本院意见如下：
　　一、本案赵铮可得主张的损害赔偿的范围
　　按照法律规定，守约方可得主张的损害赔偿的范围既包括实际损失，也包括可得利益的损失。《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，合同解除后，尚未履行的，中止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。《中华人民共和国合同法》第一百一十三条规定，当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定，给对方造成损失的，损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失。
　　按照上述法律规定，一方违约时的损害赔偿应当使守约方达到假定合同被全面履行的状态，损害赔偿之范围既包括实际损失也包括可得利益损失。其中，实际损失主要指守约方为履行合同所积极支出的费用，如合同得到履行，该费用即成为合同履行的成本；而合同因对方违约而解除，该费用支出即转化为守约方的实际损失。本案中中介行为已经完成，赵铮为此支付的中介费5.6万元即属于因合同解除导致的实际损失，应予赔偿。可得利益损失则旨在保护守约方的履行利益。当事人订立合同之目的就在于获得合同的履行，在合同因出卖人一方的原因无法履行而导致解除时，一旦标的物价格上涨，该标的物涨价的预期利益不能为买受人所享有，其损失即属于《中华人民共和国合同法》第一百一十三条所规定之可得利益损失，该利益损失受法律保护；另外，在合同解除的情况下，买受人购买同样区位、同类品质的替代物，需要支付更高的价款，因此产生的合理损失，应由出卖人按照法律规定承担相应的赔偿责任。
　　二、如何确定可得利益损失的合理范围
　　《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方主张赔偿可得利益损失的，人民法院应当根据当事人的主张，依据合同法第一百一十三条、第一百一十九条、本解释第三十条、第三十一条等规定进行认定。本案赵铮在一审所主张的预期利益损失属于可得利益损失的范畴，在计算和认定时，应当综合运用可预见规则、减损规则、损益相抵规则以及过失相抵规则等，从守约方主张的可得利益赔偿总额中扣除违约方不可预见的损失、守约方不当扩大的损失、守约方因违约获得的利益、守约方亦有过失所造成的损失以及必要的交易成本。
　　首先需要明确的是，按照减损规则的要求，买受人赵铮在明知或应知房屋买卖合同因共有产权人的异议而无法继续履行的情况下，应及时采取措施防止损失扩大。所谓减损规则，是指一方违约并造成损害以后，另一方应及时采取合理的措施防止损失的扩大，否则应对扩大部分的损害负责。按照《中华人民共和国合同法》第一百一十九条的规定，当事人一方违约后，对方应当采取适当措施防止损失的扩大；没有采取适当措施致使损失扩大的，不得就扩大的损失要求赔偿。对于适当措施的认定，应以守约方是否依据诚实信用原则采取了合理措施，以避免损失的扩大，守约方未采取合理措施，或采取不合理措施导致损失扩大的，均属于对减轻损害义务的违反，守约方不得就扩大部分的损失主张损害赔偿。本案中，闫俊华在买卖合同及补充协议签订后不久随即作出拒绝继续履行的意思表示，在（2013）朝民初字第10346号案件一审开庭时，闫俊华的配偶也到庭明确表示不同意履行合同，在此情况下，因共有人拒绝转移房屋所有权而产生的履行不能有法律之明确规定，尽管出卖人应承担相应的违约责任，但买受人要求继续履行合同以及办理产权过户的诉讼请求无法得到法律的支持。赵铮作为理性的房屋购买人，应对合同无法履行的诉讼结果具有合理的预期，在此情况下，赵铮可以通过解除合同、主张定金罚则、要求违约赔偿并进行替代房屋购买的方式维护自己的合法权益。如赵铮在合理的期间内，进行了替代性房屋的购买，其所购同区位、同类型房屋所支出的额外成本，在合理的范围内应由闫俊华承担；如赵铮未在合理的期间内购买替代性的房屋，按照减损规则的要求，其对于此后房价上升的风险与损失应由自己承担。本案中，赵铮与中介公司在出卖人明确拒绝履行的情况下，自行依据之前签订的授权网上签约的手续办理了网签，对自身的后续购房造成了实际影响，对房价上涨的风险应承担主要责任。
　　其次，在赵铮未进行替代性房屋购买的情况下，如何确定合理的评估鉴定时点，以确定赵铮合理的可得利益损失的范围是本案的重点和难点。本案自2012年12月发生房屋买卖纠纷，赵铮随后起诉闫俊华要求继续履行合同，2013年12月一审法院作出一审判决，驳回赵铮继续履行的诉讼请求，2014年5月本院二审维持该判决；其后，赵铮于2014年6月提起本案一审诉讼，主张相应的违约损害赔偿，一审法院于2015年4月委托评估鉴定机构作出结论，涉案房屋价格为476万元，与签订合同时的价格373万元相比，房屋价格在诉讼期间已有较大幅度的增长。本院认为，诉讼的周期与此间房屋价格的涨幅均非当事人所能合理预见，即使违约方应承担违约责任，但对于其不能控制、不能预见的风险与损失亦应合理限制，此系可预见规则的应有之义。
　　自法律规则而言，赵铮在与闫俊华签订房屋买卖合同时，明知其有配偶，也应知房屋为夫妻共有财产，在未能证明闫俊华配偶同意出售的情况下，此房屋买卖合同存在履行不能的风险；在前述（2013）朝民初字第10346号案件一审开庭时，闫俊华的配偶已明确表示房屋买卖合同未经其同意从而拒绝履行，导致合同不能履行，此时点应作为合同无法履行的确定时点，法院应以此时点作为评估房屋价值的时间，判断房屋的价值，对买受人的可得利益损失予以赔偿。而本案华信评估公司作出《房地产估价报告》时，距离前案一审开庭时间已两年有余，房屋价格的大幅上涨已超出了一般人的合理预期，一审法院以此估价结果作为确定赵铮可得利益的损失，依据明显不当。
　　再次，从过错相抵的原理来看，依据《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第三十条之规定，买卖合同当事人一方违约造成对方损失，对方对损失的发生也有过错，违约方主张扣减相应的损失赔偿额的，人民法院应予支持。前案生效判决认定赵铮明知闫俊华有配偶仍与其订立合同，导致合同最终因卖方配偶不同意出售而不能履行，赵铮对于合同履行亦未尽到审慎的注意义务，对于合同履行不能应承担一定的风险。此外，即使双方在签订房屋买卖合同时授权中介办理网签手续，但在闫俊华拒绝履行的情况下，单方办理网签也对赵铮另行购房产生影响，上述因素在确定损害赔偿数额时也应综合予以考虑。
本院认为　　本院认为，考虑到诉讼的周期以及重新鉴定的时间成本，本院在认定赵铮预期可得利益损失时，对涉案房屋的价值及合理升值部分不再予以重新评估鉴定，而是参考合理的鉴定时点房屋升值的具体情况，综合考虑合同履行不能的过错及风险的负担、损失的可预见性及减损规则、过错相抵等因素，结合当事人合同违约及履行的具体阶段，以及赵铮为合同履行仅支付了5万元定金的客观情况，酌定具体的赔偿数额。
　　综上，一审法院认定事实基本清楚，判决解除双方订立的房屋买卖合同关系，闫俊华协助赵铮办理涉案房屋的网签合同注销手续有法律依据，应予维持；但在确定赵铮预期可得利益损失数额方面，适用法律不当，本院依法予以纠正。需要说明的是，按照《中华人民共和国合同法》第一百一十六条之规定，当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。本案中双方当事人约定在出卖方违约不交付房屋时，买受人可以要求退房并按照买受人全部已付款的20%向买受人支付违约金。因赵铮仅支付了5万元定金，故其未提出违约金的诉讼主张，而是要求出卖人双倍返还定金，并赔偿预期利益损失。本院认为，赵铮选择适用定金条款符合法律规定，但一审法院仅支持单倍返还定金不当，赵铮未对此提出上诉，本院对此不予处理。
　　此外，闫俊华上诉提出撤销一审关于其协助赵铮办理网签注销手续的判项，因撤销网签是合同解除的当然后果，故闫俊华应依法及时配合履行该项义务；闫俊华上诉提出拒绝履行的原因系由于买受人与中介工作人员到家中对其孩子实施威胁恐吓等侵权行为，该主张没有事实依据，也不足以成为拒绝履行合同的合法事由，本院对该主张不予支持。
　　综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十七条、第一百零七条、第一百一十三条、第一百一十六条、第一百一十九条，《最高人民法院关于审理买卖合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十九条、第三十条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（二）项以及《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民事诉讼法>的解释》第三百三十八条之规定，本院判决如下：
裁判结果　　一、维持北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27636号民事判决第一项、第二项、第三项、第六项；
　　二、撤销北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27636号民事判决第五项；
　　三、变更北京市朝阳区人民法院（2014）朝民初字第27636号民事判决第四项为：闫俊华赔偿赵铮中介费损失五万六千元、预期利益损失三十万元（于本判决生效之日起十五日内履行）；
　　四、驳回赵铮的其他诉讼请求。
　　如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　一审本诉案件受理费14601元，由赵铮负担2741元（已交纳），由闫俊华负担11860元（于本判决生效后七日内交纳）。反诉案件受理费70元，由闫俊华负担（已交纳）。
　　保全费1520元，由闫俊华负担（于本判决生效后七日内交纳）。鉴定费11500元，由赵铮负担3450元（已交纳），由闫俊华负担8050元（于本判决生效后七日内交纳）。
　　二审案件受理费11360元，由闫俊华负担5349元（已交纳），由赵铮负担6011元（于本判决生效后七日内交纳）。
　　本判决为终审判决。
落款