袁海洋与新疆祥和居房地产开发有限公司买卖合同纠纷上诉案

袁海洋与新疆祥和居房地产开发有限公司买卖合同纠纷上诉案
吐鲁番地区中级人民法院

民事判决书

当事人　　上诉人（原审原告）袁海洋。
　　委托代理人柳凯，鄯善县城镇法律服务所法律工作者。
　　被上诉人（原审被告）新疆祥和居房地产开发有限公司，现住鄯善县八区新城路596号。
　　法定代表人柯学军，公司总经理。
　　委托代理人杨雨君。
　　委托代理人郭忠，新疆双源律师事务所律师。
审理经过　　上诉人袁海洋因与被上诉人新疆祥和居房地产开发有限公司（以下简称：祥和居房产公司）买卖合同纠纷一案，不服鄯善县人民法院（2015）鄯民二初字第189号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2015年6月18日公开开庭进行了审理。上诉人袁海洋的委托代理人柳凯，被上诉人祥和居房产公司的委托代理人杨雨君、郭忠到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
一审法院查明　　原审查明：2013年11月15日原被告双方签订商品房买卖合同，合同约定：被告将中洋丽都小区2幢一单元903室房屋卖给原告，付款方式为：买受人2013年11月15目前支付首付款11O000元，余款230000元向银行申请贷款。出卖人逾期交房的违约责任：逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5％向买受人支付违约金。交付期限：出卖人应当在2014年8月30日前将该商品房验收合格，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。合同签订后，原告按照合同约定分别在2013年11月15日交10万元、2013年11月23日合计缴纳11万元，2013年12月19日原告到银行办理按揭手续，贷款23万元，并办理了公证，保险公司为该笔贷款保险，原告支付了公证费及保险费。2014年4月3日，被告给原告出具收到23万元收条一份。
　　原被告双方有争议的事实是：1、原告所交纳的11万元是否是定金。原告主张是定金，原告提供了被告收款收据两张，1万元收据注明是定金，10万元收据注明是首付定金。被告认为10万元是首付款，写首付定金属笔误，并提交了双方签订的中洋丽都住宅楼订房登记书，登记书载明：签订协议时买方支付认购定金1万元，签订协议后，在2013年11月30日前支付剩余首付款10万元。2、被告是否按照合同约定按时交付应验收合格的房屋。被告提供了房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、竣工报告、工程质量分户验收表、住宅工程质量保证书等证据，上述报告的验收日期在2015年8月12日，被告以此证明在2015年8月30日前被告所销售的房屋具备交房条件，可以办理入住，原告代理人认为被告提交的证据不能证明房屋符合居住条件，原告自己也认可在2015年8月30目前后到被告处去过，被告回答可以办理入住，但相关手续不能办。
一审法院认为　　原判认为：原被告双方签订的合同内容合法，意思表示真实，是有效合同，双方当事人应按合同履行自己的义务。本案的争议焦点是：被告是否按合同约定给原告提供验收合格的房屋。原告认可曾在2014年8月30日前到被告处，询问是否可以入住，按双方合同的约定，被告应在2014年8月30日前交付验收合格房屋给购房者，但“验收合格”的标准在合同中并未约定。《合同法》第279条规定：“……建设工程竣工经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用”。《中华人民共和国城市房地产管理法》第27条第2款规定：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用”。《中华人民共和国建筑法》第61条第2款规定：“建筑工程竣工经验收合格的，方可交付使用；未经验收或验收不合格，不得交付使用”。上述法律法规对“验收合格”的标准是什么，并未明确约定。实践中，验收合格有两种观点：一是验收合格指工程质量验收合格，二是验收合格不仅包括工程质量，还包括规划、消防等验收合格。在本地的商品房开发中，通行的做法是建筑工程质量验收合格后，就可以办入住手续。其他的验收手续随后办理。被告向法庭提交了竣工报告、工程质量分户验收表等证据，该证据足以证明被告所建房屋在2014年8月12号已竣工，每一户房屋的建筑结构，电器、采暖、卫生、天燃气等都经过验收合格，房屋已具备使用条件，且事实上现中洋丽都小区已有近百户住户入住该小区。故原告要求解除合同及给付违约金的请求无事实依据，本院不予支持。综上，据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决驳回原告的诉讼请求。
二审上诉人诉称　　宣判后，上诉人袁海洋不服一审判决，向本院上诉称：一、原审法院适用法律错误。根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向项目所在地县级以上地方人民政府房地产开发管理部门提出竣工验收申请。房地产开发主管部门应当自收到竣工验收申请之日起30日内，对涉及公共安全的内容，组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行验收。”以及第十八条：“住宅小区等群体房地产开发项目竣工，应当依照本条例第十七条的规定和下列要求进行综合验收：（一）城市规划设计条件的落实情况；（二）城市规划要求配套的基础设施和公共设施的建设情况；（三）单项工程的工程质量验收情况；（四）拆迁安置方案的落实情况；（五）物业管理的落实情况。住宅小区等群体房地产开发项目实行分期开发的，可以分期验收。”规定，上诉人购买的房屋系住宅小区，住宅小区等群体房地产开发项目竣工，被上诉人应当向鄯善县人民政府房地产开发主管部门提出竣工验收申请。并且还应当依照《城市房地产开发经营管理条例》第十八条规定进行综合验收，验收合格后，方可交付使用，在原审庭审中，被上诉人根本没有递交鄯善县人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位对被上诉人开发的房地产进行验收的证据，足以说明该房屋根本没有验收，根据中华人民共和国城市房地产管理法第二十七条第二款：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用。”以及根据《城市房地产开发经营管理条例》第十七条：“房地产开发项目竣工，经验收合格后，方可交付使用；未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。”的规定，2013年11月15日上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同中约定的房屋，根本不能交付使用，可原审法院错误认定“验收合格标准不明确，违法认定被上诉人的房屋已经验收，房屋已具备使用条件，显然是适用法律错误。
　　二、上诉人与被上诉人于2013年11月15日签订的商品房买卖合同应当依法予以解除，被上诉人应当依法承担房屋保险费3480．34元以及公证费690元。2013年11月15日上诉人与被上诉人签订了一份商品房买卖合同，合同约定出卖人即被上诉人应当在2014年8月30日前将该商品房验收合格的，并将符合本合同约定的商品房交付买受人使用。到目前为止被上诉人根本未经鄯善县人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位对被上诉人开发的房地产进行验收，该房屋不具备交付使用的条件。根据上诉人与被上诉人签订的合同约定，以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”的规定，上诉人与被上诉人于2013年11月15日签订的商品房买卖合同应当依法予以解除，被上诉人应当依法承担房屋保险费3480.34元以及公证费690元。
　　三、被上诉人应当支付双倍定金136000元。被上诉人到目前为止根本未经鄯善县人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行对其开发的房地产进行验收，该房屋不具备交付使用的条件，严重违约，根据《合同法》第一百一十五条：“当事人可以依照《中华人民共和国担保法》约定一方向对方给付定金作为债权的担保。债务人履行债务后，定金应当抵作价款或者收回。给付定金的一方不履行约定的债务的，无权要求返还定金；收受定金的一方不履行约定的债务的，应当双倍返还定金。”要求被上诉人承担双倍定金136000元。
　　综上所述，被上诉人到目前为止根本未经鄯善县人民政府房地产开发主管部门组织工程质量监督、规划、消防、人防等有关部门或者单位进行对其开发的房地产进行验收，该房屋不具备交付使用的条件，可原审法院错误认定“验收合格标准不明确，违法认定被上诉人的房屋已经验收，房屋已具备使用条件，显然是适用法律错误，判决严重不公。上诉人根据《中华人民共和国民事诉讼法》有关规定，请求二审法院依法判决：一、撤销（2015）鄯民二初字第189号民事判决书；二、请依法解除上诉人与被上诉人于2013年11月15日签订的商品房买卖合同；三、要求被上诉人承担房屋保险费3480.34元以及公证费690元；四、被上诉人向上诉人支付双倍定金136000元；五、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
二审被上诉人辩称　　被上诉人祥和居房产公司辩称：一、上诉人与被上诉人签订的商品房买卖合同第八条中对商品房何时交付有明确规定，在此条款中并没有组织相关部门验收的说明和约定，而双方当事人选择的是第一项“该商品房经验收合格”，即由施工、监理等四家公司进行验收，被上诉人一二审中均提供了诉争商品房已于2014年8月14日经四方验收合格的证据，足以证明2014年8月30日被上诉人开发商品房已达到交付的条件。上诉人认为被上诉人没有进行房屋验收是不合理的；二、上诉人依据被上诉人有违约行为解除合同，但是从上诉人诉称被上诉人违约行为来看，被上诉人并没有违约，双方合同没有明确约定，就不存在被上诉人违约；三、上诉人提出的有被上诉人承担保险费以及公证费没有事实依据；四、被上诉人没有违约，应该是上诉人构成违约。在房屋约定的交付日期之前，上诉人到被上诉人处看过房屋，后被上诉人通知上诉人办理交房手续，上诉人拒收，上诉人认为被上诉人没有按照上诉人的要求提供房屋符合交付的相关文件；五、上诉人与被上诉人签订的在两份购房合同中并没有约定被上诉人支付双倍定金，在订购书中定金只是1万元，原告交的10万元也不是预付款。综上，请求驳回上诉，维持原判。
　　被上诉人为证明辩称主张二审时向法庭提供消防监督结果公开网页截图一份。用于证明：上诉人与被上诉人诉争的鄯善县客运站职工集资楼2某住宅楼已于2015年9月23日办结建设工程消防验收并备案的事实。经质证，上诉人结证据的真实性不认可。认为此份证据是网页截图无法确认是否真实。
本院查明　　经二审审理查明的事实与一审一致，本院予以确认。
　　另查明：经网查2015年9月23日上诉人与被上诉人诉争的鄯善县客运站职工集资楼2某住宅楼经消防部门抽查结果为合格。
原告诉称　　一审时上诉人的诉讼请求是：一、解除双方签订的商品房买卖合同；二、被上诉人立即支付违约金17000元，保险费3480.34元及公证费690元；三、被上诉人支付双倍定金136000元。四、被上诉人承担本案诉讼费。
本院认为　　本院认为：本案的争议焦点是被上诉人是否按合同约定给上诉人提供验收合格的房屋的问题。根据双方签订的《房屋买卖合同》的约定，被上诉人应当于2014年8月30日向上诉人交付经验收合格的商品房。上诉人认可在2014年8月30日前到被上诉人处询问过，房屋是否能按期交付。交付日期届满前被上诉人通知上诉人交付房屋，但上诉人认为被上诉人交付的房屋未经过规划、消防等部门验收，不符合合同约定的交付条件拒绝接收房屋。在实践中，验收合格有两种观点：一是验收合格指工程质量验收合格，二是验收合格不仅包括工程质量，还包括规划、消防等验收合格。在商品房开发中，通行的做法是建筑工程质量验收合格后，就可以办入住手续。其他的验收手续随后办理。相关法律、法规并未规定商品房必须在规划、消防等全部验收合格后才能使用。如双方签订的商品房买卖合同明确约定消防等验收合格为交付诉条件的，房屋交付时应达到验收合格的条件。在本案中，被上诉人向法庭提交了竣工报告、工程质量分户验收表等证据，足以证明双方诉争的房屋在2014年8月12日已竣工，每一户房屋的建筑结构，电器、采暖、卫生、天燃气等都经过验收合格，房屋已具备使用条件。二审时上诉人购买的商品房已通过消防部门的抽查，且事实上中洋丽都小区已有近百户住户入住该小区。故上诉人要求解除合同及给付违约金的上诉请求无事实依据，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：
裁判结果　　驳回上诉，维持原判。
　　一审案件受理费1722元，由被上诉人新疆祥和居房地产开发有限公司负担，二审案件受理费3104元，由上诉人袁海洋负担。
　　本判决为终审判决。
落款