特易购商业(深圳)有限公司与深圳东方置地实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案

特易购商业（深圳）有限公司与深圳东方置地实业有限公司房屋租赁合同纠纷一案

　　上诉人（原审被告、反诉原告）：特易购商业（深圳）有限公司，住所地：深圳南山区南油大道（南海大道）西桃园路西海明珠花园F座2308号。
　　法定代表人：Kenneth Ian Towle，该公司董事长。
　　委托代理人：邓晓慧，该公司法律顾问。
　　委托代理人：张爱民，国浩律师集团（深圳）事务所律师。
　　被上诉人（原审原告、反诉被告）：深圳市东方置地实业有限公司，住所地：深圳市龙岗区龙岗街道龙河路榭丽花园B区一期东方国际茶都商铺301号。
　　法定代表人：黄少钦，该公司董事长。
　　委托代理人：苏仕忠，该公司工程部经理。
　　委托代理人：孙伟强，广东伟强律师事务所律师。
　　上诉人特易购商业（深圳）有限公司（以下简称特易购公司）因与被上诉人深圳市东方置地实业有限公司（以下简称东方置地公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第703号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2007年2月13日东方置地公司（甲方）与上海康诚仓储有限公司（乙方）签署了一份《协议书》，协议书第1条1.2约定“甲方同意按照协议书列明的条款及条件建造并向乙方出租本协议书附件二所示位于建筑物内地下一层商业的配套用房，以及一至三层的商业用房（见附件二之（二）乙方方案规划平面图红线所框定的范围，以下简称租赁物业）用于开设经营大型超市。租赁物业建筑面积共约19392平方米，其中地下一层建筑面积约为176平方米，地上第一层建筑面积约为3850平方米，地上第二层建筑面积约为6682平方米，地上第三层建筑面积约为8684平方米（租赁物业建筑面积最终以房地产权证上标明的建筑物面积为准，如房地产权证记载不明的，则以政府授权单位出具的测绘报告上标明的建筑物面积为准，如测绘报告没有记载或记载不明的，以双方实测面积为准）”。该协议第5条5.2约定“自本协议书第7.5条规定的实际交付之日起，甲方授权乙方180天的免租期……180天期满之日，为免租期结束日”。该协议第6条6.2 （2）约定“在最终取得房地产权证或政府授权单位出具的测绘报告确定租赁物业之实际建筑面积之前，乙方按照建筑面积19392平方米计算租金，若最终与房地产权证标明的建筑面积或测绘报告上标明的建筑面积有出入，则应以房地产权证上标明的建筑面积为准。如房地产权证记载不明的，则以测绘报告上标明的建筑面积为准，如测绘报告没有记载或记载不明的以双方实测面积为准，先前所付租金按照‘多退少补’方式处理。房地产证或测绘报告上标明的建筑面积或双方实测面积其增加部分超过本协议约定的建筑面积5％的，对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”。该协议书第7条7. 1约定“甲方同意于2007年8月31日前（以下简称约定交付日。若因不可抗力的原因导致租赁物业建设工程延期，甲方应及时通知乙方并提供相关证明，甲乙双方应根据该证明资料共同协商并合理顺延上述交付日）将合乎条件的租赁物业交付乙方进行装修及使用”。第7条7.5约定“除本协议书另有约定外，乙方签署租赁物业交接单为该租赁物业的实际交付日”。
　　2007年12月28日东方置地公司（甲方）与上海康诚仓储有限公司（乙方，以下简称康诚公司）签署了《租赁物业交接单》，双方确认“……二、《协议书》约定的租赁物业已经全部按机械工业部深圳设计研究院制作的施工图纸和工程范围清单进行了施工并且已经全部竣工，并确认租赁物业完好无损，完全符合《协议书》及《协议书》全部附件约定的交付条件。三、甲方已经于2007年12月28日将完好无损的全部租赁物业移交给了乙方，乙方同意按现状全部接收并无异议”。
　　2008年1月25日，东方置地公司、特易购公司及康诚公司三方签署了《权利与义务转让协议书》，康诚公司将其在《协议书》中的全部权利与义务转让给特易购公司。
　　2008年6月19日东方置地公司向特易购公司发出催收租金的通知，特易购公司收到通知后于2008年7月1日书面答复按《协议书》第6条6.2 （2）约定执行。对此东方置地公司于2008年7月7日复函同意暂按19392平方米计租金，待后房地产权证或测绘报告等确定面积出来后，双方再进行协商解决。东方置地公司委托深圳市中正测绘科技有限公司对特易购公司的租用场地进行测绘，该公司于2008年7月10日测量的结果为特易购公司向东方置地公司租用的建筑面积为21768. 13平方米（其中套内面积18262.52平方米，分摊公用面积 3505. 61平方米）。2008年7月28日东方置地公司向特易购公司发出《洽谈函》，详明原《协议书》的约定存在重大误解，请特易购公司前来协商。2008年8月9日东方置地公司委托律师向特易购公司发出《律师函》。2008年8月17日特易购公司委托律师向东方置地公司发回《律师函》，称根据《合作协议书》的约定，租赁物业的范围是附件二房屋建筑图说之房屋平面图红线所框定的范围，因此租赁物业的面积也应是该框定范围的面积，而不应包括其他面积，至目前为止东方置地公司向特易购公司提供的租赁物业测绘资料既不完整也不清晰，且前后提供的数据不一致，无法清楚地了解详细的测绘数据，请东方置地公司尽快提供测绘单位出具的清晰完整的测绘图纸和相关资料（包含套内建筑面积及分摊公用面积之汇总表等相关资料），并由双方根据测绘资料对租赁物业的实际面积进行确认。经东方置地公司委托，深圳市中正测绘科技有限公司再次对特易购公司承租的榭丽花园三期1-3层商场分别进行了测量，并于2008年8月25日出具了测绘报告（含房屋建筑面积测绘和计算说明、公用建筑面积分层汇总表、房屋建筑面积分户汇总表、房屋建筑面积分层平面图），测量结果为特易购公司使用的建筑面积共计为：1层建筑面积3490. 82平方米（套内建筑面积2897.90平方米＋分摊公用面积592.92平方米）；2层建筑面积7340. 84平方米（套内建筑面积6107.84平方米＋分摊公用面积1233平方米）；3层建筑面积9535.32平方米（套内建筑面积7927.49平方米＋分摊公用面积1607. 83平方米）；地下室778.16平方米；卸货区482. 77平方米。2008年11月5日东方置地公司向特易购公司发出《交纳租金通知》，特易购公司2008年11月10日回复称“敬请贵公司依据双方签订的协议书第6.2 （2）条之规定提供房产证政府授权单位出具的测绘报告等相关资料（包括清晰完整的测绘纸、套内建筑面积及分摊公用面积之汇总表等相关资料）供我司参阅，待双方确认无误后，再依据协议的约定对租金进行‘多退少补’之方式处理”。
　　另查，附件二之（二）乙方方案规划平面图载明的地下一层建筑面积共计778平方米与深圳市中正测绘科技有限公司2008年8月25日出具的测绘报告中测量的地下一层建筑面积778. 16平方米基本一致，另该附件二之（二）乙方方案规划平面图标明地下室机房602平方米不计租，特易购公司专属区域为176平方米（778平方米-602平方米）。
　　东方置地公司向特易购公司催讨租金未果，遂向原审法院提起诉讼，请求判令：一、撤销东方置地公司、特易购公司于2007年2月13日签署的《协议书》第6条第6.2 （2）约定中的“对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”；二、特易购公司立即补交自2008年6月25日至2008年9月24日超出《协议书》约定的约19392平方米计2235.91平方米（按42元／平方米／月）的租金共计563449.32元；三、特易购公司承担本案一切诉讼费用。特易购公司在东方置地公司起诉后在举证期限内提起了反诉，请求判令：一、东方置地公司立即支付特易购公司迟延交付违约金230654.6元；二、东方置地公司承担本案诉讼费用。
　　原审法院认为，第一，2007年2月13日东方置地公司（甲方）与康诚公司（乙方）签署的《协议书》对计租面积的约定集中在第1条1.2和第6条6.2 （2），综合该两条的约定特易购公司承租物业的计租应以建筑面积为准，并非特易购公司所称的套内建筑面积，建筑面积包含了套内建筑面积和公摊面积，双方约定建筑面积“最终以房地产权证上标明的建筑物面积为准，如房地产权证记载不明的，则以政府授权单位出具的测绘报告上标明的建筑物面积为准，如测绘报告没有记载或记载不明的，以双方实测面积为准”，因此19392平方米是东方置地公司、特易购公司双方在签订协议时对租赁物建筑面积的大概约定，不是对计租面积的最终约定，现房地产证未能明确记载特易购公司的租用面积，则应“以政府授权单位出具的测绘报告上标明的建筑物面积为准，如测绘报告没有记载或记载不明的，以双方实测面积为准”。东方置地公司与特易购公司有异议的第6条6.2 （2）共有两句话：第一句话“在最终取得房地产权证或政府授权单位出具的测绘报告确定租赁物业之实际建筑面积之前，乙方按照建筑面积19392平方米计算租金，若最终与房地产权证标明的建筑面积或测绘报告上标明的建筑面积有出入，则应以房地产权证上标明的建筑面积为准。如房地产权证记载不明的，则以测绘报告上标明的建筑面积为准，如测绘报告没有记载或记载不明的以双方实测面积为准，先前所付租金按照‘多退少补’方式处理”。第二句话“若房地产证或测绘报告上标明的建筑面积或双方实测面积其增加部分超过本协议约定的建筑面积5％的，对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”。可以看出第6条6.2 （2）第一句话和第二句话所表述的意思存在冲突，第二句话中的“对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”不符合该第6条6.2 （2）第一句话所采取的“多退少补”原则，也与第1条1.2约定的“最终以房地产权证上标明的建筑物面积为准，如房地产权证记载不明的，则以政府授权单位出具的测绘报告上标明的建筑物面积为准，如测绘报告没有记载或记载不明的，以双方实测面积为准”不符合。东方置地公司在签订合同时对第6条6.2 （2）中的“对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”存在重大误解，对于东方置地公司要求撤销的请求，原审法院依法予以支持。
　　第二，对于东方置地公司要求特易购公司补交自2008年6月25日至2008年9月24日超出《协议书》约定的约19392平方米计2235.91平方米（按42元／平方米／月）租金共计563449.32元的请求，2007年12月28日东方置地公司将租赁物业交给康诚公司，根据协议书第5.2条约定“自本协议书第7.5条规定的实际交付之日起，甲方授权乙方180天的免租期…... 180天期满之日，为免租期结束日”的约定，因此计租时间应从2008年6月25日起计算，根据深圳市中正测绘科技有限公司2008年8月25日出具的测绘报告，特易购公司使用的建筑面积为21627.91平方米（3490. 82平方米＋7340. 84平方米＋9535.32平方米＋778. 16平方米＋482.77平方米），卸货区482. 77平方米属于公用区域，协议书中也未将该区域计入租金范围，因此计租面积不应包括卸货区的面积，另外附件二之（二）乙方方案规划平面图明确了地下室602平方米不计租，因此特易购公司计租的租赁建筑面积应扣除该面积，经核算特易购公司应支付东方置地公司从2008年6月25日至2008年9月24日租金共计145043.64元[（21627.91平方米-482. 77平方米-602平方米-19392平方米）×42元／平方米／月×3个月]。
　　第三，根据2007年12月28日东方置地公司（甲方）与康诚公司（乙方）签署的《租赁物业交接单》的第二条和第三条，东方置地公司、特易购公司在2007年12月28日已经对租赁物的交接时间进行了变更，且双方当时对此都无异议，现特易购公司主张“东方置地公司推迟至2007年12月28日才将物业交付给康诚仓储有限公司，东方置地公司没有按合同约定时间交付租赁物业”并要求东方置地公司支付违约金的请求，没有事实依据，原审法院不予支持。
　　综上，依据《中华人民共和国合同法》第五十四条、第七十七条、第八十四条、第二百二十七条之规定，判决如下：一、撤销东方置地公司与康诚公司2007年2月13日签署的《协议书》第6条6.2 （2）约定中的“对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”条款；二、特易购公司于判决生效之日起十日内向东方置地公司补交从2008年6月25日至2008年9月24日租金共计145043. 64元；三、驳回东方置地公司其他诉讼请求；四、驳回特易购公司反诉请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费9435元，减半收取4718元（东方置地公司已预交），反诉费4760元，减半收取2380元（特易购公司已预交），共计7098元，由东方置地公司承担5536元，特易购公司承担1562元。
　　上诉人特易购公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销原审判决第一、二、四项；2．判决驳回被上诉人东方置地公司的诉讼请求；3．判决东方置地公司支付迟延交付违约金230654.6元；4．判决东方置地公司承担本案一、二审的诉讼费用。其上诉依据的事实和理由为：
　　一、原审认定东方置地公司与康诚公司2007年2月13日签署的《协议书》第6条6.2 （2）的约定为重大误解，没有事实依据。首先，《协议书》是在双方充分协商的基础上共同拟定各项条款，作为有完全民事行为能力的当事人双方当然充分明白各个条款的含义。同时该条款表达完整准确，不存在表述不清和任何歧义。租赁合同中的租赁面积和租金计算是一个非常核心的条款，作为普通的当事人都应当对此作出充分而审慎的注意，更何况东方置地公司是一家知名的房地产公司，经常拟订或者签署类似条款。对于超过5％的面积不予支付租金实为双方协商之后的约定，不存在重大误解。其次，原审判决认定事实错误。原审判决认为：《协议书》第6条6.2 （2）第一句话约定“多退少补”原则、第6条6.2 （2）第二句话约定“对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”所表述的意思存在冲突，与第1条1.2约定“最终以房地产证上标明的建筑面积为准，如房地产权证记载不明的，则以政府授权单位出具的测绘报告上标明的建筑面积为准，如测绘报告没有记载或记载不明，以双方实测面积为准”不符合。原审判决错误地理解合同条款。其真正的含义是：第1条1.2约定了承租面积，第6条6.2 （2）第一句约定实际承租面积与合同约定面积出现差异时按“多退少补”原则处理，同时，该原则是在第6条6.2 （2）第二句话约定的5％以内的多退少补，超过5％部分，特易购公司有权使用而不支付租金。这两个条款的意思层层递进，逻辑清晰，表述清楚，不存在任何冲突之处。二、原审法院仅凭东方置地公司提交的单方数据即认定承租面积，并计算租金，于法无据。首先，根据《协议书》第6条6.2 （2）的约定，承租面积首先应当以房产证上的测绘面积为准，如果房地产权证记载不明确，才以双方实测面积为准。东方置地公司并没有提交房产证，而原审法院即以东方置地公司单方提交的数据计算租金面积，违反双方约定，于法无据。其次，原审法院认定承租物业的计租应以建筑面积为准，建筑面积包含套内建筑面积和公摊面积，这是没有法律依据的。《协议书》第1.2条约定承租物业为“附件二之（二）乙方方案规划平面图红线所框定的范围”，即租赁面积的计算范围应当只包括附件二乙方方案规划平面图所框定的范围。在合同有约定的情况下，法院就应依据合同精神，严格遵照合同条款认定承租物业的面积，而不应该毫无事实、法律依据的情况下随意解释合同条款。三、东方置地公司应当承担迟延交付的违约金。首先，原审法院对特易购公司是否同意延迟交付的事实认定错误。2007年12月28日，东方置地公司与康诚公司（乙方）签署的《租赁物业交接单》中的第三条，虽然写明“将完好无损的全部租赁物业移交给了乙方，乙方同意按现状全部接收并无异议”，只表明特易购公司同意按《租赁物业交接单》附件的物业工程状况接收物业，而并没有表明特易购公司同意东方置地公司延迟交付物业，及放弃追索迟延交付违约金。原审法院以此条款为依据，认定特易购公司对租赁物的交接时间进行了变更，驳回特易购公司反诉请求错误。东方置地公司迟延交付物业，其应当按照协议约定承担迟延交付违约金230654.6元。其次，一审时，东方置地公司确认依据特易购公司、东方置地公司于2008年3月7日签订的《深圳市房地产租赁合同书》第七条及《补充协议之一》第三条，物业交付时间变更为2008年3月18日。退一步讲，如以2008年3月18日作为双方同意的租赁物移交时间，则特易购公司认为应依此时间来计算180天的免租期，特易购公司的起租日应为2008年9月15日。综上所述，原判决认定事实不清，请求二审法院依法改判。
　　被上诉人东方置地公司书面答辩称：一、原审判决认定《协议书》第6条6.2 （2）约定中的“对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”，为重大误解的论述是正确的，依据是充分的。况且，特易购公司在2008年11月10日给东方置地公司的回复中，已确认：双方依据确定的协议书第6.2 （2）之规定提供房产证或政府授权单位出具测绘报告等相关资料（包括清晰完整的测绘图纸、套内建筑面积及分摊公用面积之汇总表等相关资料）供参阅，待双方确认无误后，再依据协议的约定对租金进行“多退少补”之方式处理。在这里，特易购公司已确认用“多退少补”的合同约定之方式处理计租建筑面积争议的问题。二、东方置地公司提交的测绘报告是符合合同约定程序及特易购公司要求的。合同约定，如房产证对租赁建筑面积记载不明，则以政府授权单位出具测绘报告上标明的建筑面积为准。东方置地公司正是在房产证对租赁建筑面积记载不明的情况下，委托政府授权单位出具测绘报告。东方置地公司将第一次测绘结果告知特易购公司后，又应特易购公司确认的，双方依据签订的协议书第6.2 （2）之规定提供房产证或政府授权单位出具的测绘报告等相关资料（包括清晰完整的测绘图纸、套内建筑面积及分摊公用面积之汇总表等相关资料）供参阅的要求，进行符合要求的第二次测绘，双方应以测绘结果所确定的建筑面积作为计租依据。租赁合同自始至终均约定按建筑面积计租，建筑面积包括套内建筑面积和公摊面积，这是无可争辩的常识。三、特易购公司要求东方置地公司支付违约金没有依据。租赁合同原约定交付的时间为2007年8月31日前，但在2008年3月7日订立的《深圳市房地产租赁合同书》中约定2008年3月18日前交付，这一约定证明双方不再确定交付的时间为2007年8月31日前，只要在2008年3月18日前交付就行。结果，实际交付日为2007年12月28日，双方也共同履行了给特易购公司180日的免租期，自2008年6月25日起计收租金的合同约定。四、原审判决认定卸货区及地下室602平方米不计租是对特易购公司的袒护，已给东方置地公司造成巨大损失，请求二审法院予以纠正。
　　本院经审理查明，原审法院查明的事实无误，本院予以确认。
　　二审审理过程中，特易购公司于2010年2月5日向本院提交《关于租赁面积的说明》，称特易购公司不认可东方置地公司单方委托进行面积测量的行为，也不认可其委托的测绘机构出具的测绘结果。但是，为了尽快解决双方纠纷，特易购公司同意，在二审法院确认东方置地公司与康诚公司于2007年2月13日签订的《协议书》中第6条6.2 （2）约定的“对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”条款合法有效的前提下，以一审判决认定的20543. 14平方米作为计租面积。
　　本院认为，本案争议的焦点是东方置地公司对其与康诚公司于2007年2月13日签订的《协议书》中第6条6.2 （2）关于“对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”的约定是否存在重大误解。东方置地公司主张其在签订该协议时，经对涉案租赁物的施工图纸进行粗略计算，计得面积约19392平方米，其当时认为只要严格按图施工，建成后的面积不会超过合同约定的5％，故其在未经严格审核建筑面积，又未在权威部门核实的情况下签订合同。但其严格按图施工后，实测面积为21145. 14平方米，这一误差是图纸计算上的误差，并非施工上的误差，故东方置地公司在签订该合同条款时对租赁建筑物的实际建筑面积存在重大误解。本院认为，东方置地公司的该项主张缺乏依据，理由如下：第一，东方置地公司和康诚公司在已确认施工图纸的情况下签订协议约定租赁建筑物建筑面积总共约19392平方米，现其又未能举证证明按施工图纸精确计算的建筑面积远大于19392平方米，故其主张约定面积和建成后的实测面积之间的差距是图纸计算的误差，依据不足。第二，东方置地公司的经营范围包括房地产开发、商品房经营、物业管理和租赁等，应具备足够的专业知识评估涉案租赁合同的责任和履行风险。东方置地公司在和康诚公司签订上述合同时约定最终建筑面积超过合同约定面积5％的部分由特易购公司免费使用，表明其已经预见到租赁建筑物建成后的实际建筑面积存在超过约定面积5％的可能。现其又主张当时对租赁建筑物的实际建筑面积存在重大误解，认为实际建筑面积不会超过约定面积的5％，明显不合情理。第三，该合同第6条6.2 （2）约定最终房地产权证上标明的建筑面积或测绘报告上标明的建筑面积与合同约定面积有出入的，应以前者为准，先前所付租金按照“多退少补”方式处理。又约定最终房地产权证上标明的建筑面积或测绘报告上标明的建筑面积增加部分超过协议约定建筑面积5％的，对超过5％部分的面积特易购公司有权使用并不予支付租金。该两项约定属于递进关系，在逻辑上并无矛盾。应当理解为：最终面积小于约定面积或最终面积增加部分未超过约定面积5％的，按多退少补原则处理；最终面积增加部分超过约定面积5％的，超过5％的部分特易购公司有权免费使用。原审认定该两项约定所表述的意思存在冲突，无充分依据，且东方置地公司的诉状中也未主张两者存在冲突。第四，特易购公司承租涉案建筑物用于商业经营，其确认上述协议中约定的最高租金标准，目的在于有效控制经营成本，具有合理性。东方置地公司在事先已核准图纸的情况下承诺最终面积超过约定面积5％的部分由承租人免费使用，现又主张存在重大误解，主张超过5％部分的租金，有违诚信，也会导致特易购公司无法实现控制成本的目的。第五，东方置地公司二审答辩称，特易购公司于2008年11月10日向其出具的复函中确认“待双方确认合同面积无误后，再依据协议的约定对租金进行‘多退少补’之方式处理”，故特易购公司已确认用多退少补的合同约定之方式处理计租建筑面积争议的问题。本院认为，特易购公司在该复函中并未排除原协议中有关最终面积超过约定面积5％的部分由其免费使用的条款的适用，不足以认定特易购公司已明确放弃该项权利或同意变更原协议的约定。而且，东方置地公司起诉主张因存在重大误解而要求撤销上述协议条款，而非要求确认该条款已由双方协议变更，故其该项答辩意见理由不成立，本院不予支持。综上所述，本院认为东方置地公司主张其与康诚公司签订的《协议书》中第6条6.2 （2）关于“对超过5％部分的面积乙方有权使用并不予支付租金”的约定存在重大误解，请求法院撤销该条款的依据不足，本院不予支持。特易购公司相关上诉理由成立，本院予以支持。
　　特易购公司二审时向本院书面确认，如本院认定上述合同条款有效，则同意以一审判决认定的20543. 14平方米作为计租面积。该面积超过了约定面积的5％，故依照双方关于超过5％的部分由特易购公司免费使用的约定，特易购公司实际应按20361.6平方米的建筑面积向东方置地公司交纳租金。因特易购公司已按19392平方米的面积交纳租金，故2008年6月25日至2008年9月24日期间特易购公司应向东方置地公司补交租金共计122169. 6元[（20361.6平方米-19392平方米）× 42元／平方米／月×3个月]。
　　关于特易购公司要求东方置地公司承担延迟交付租赁建筑物的违约金的问题，本院认为，东方置地公司与康诚公司签订的协议中虽约定租赁物业应于2007年8月31日前交付，但东方置地公司与康诚公司实际于2007年12月28日交接租赁建筑物时，康诚公司予以确认且表示无异议，应视为双方协商一致变更了交付时间的约定。因此，特易购公司现要求东方置地公司承担延迟交付违约金，依据不足，原审法院不予支持并无不当。
　　综上所述，特易购公司上诉理由部分成立，对成立部分，本院予以支持。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律部分有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国合同法》第五条、第四十四条、第六十条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（二）项之规定，判决如下：
　　一、维持深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第703号民事判决第四项。
　　二、变更深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第703号民事判决第二项为：上诉人特易购商业（深圳）有限公司于判决生效之日起十日内向被上诉人深圳市东方置地实业有限公司补交从2008年6月25日至2008年9月24日的租金共计122169. 6元。
　　三、撤销深圳市龙岗区人民法院（2009）深龙法民初字第703号民事判决第一项、第三项。
　　四、驳回被上诉人深圳市东方置地实业有限公司其他诉讼请求。
　　如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本案一、二审本诉受理费共计14153元，由东方置地公司负担11084元，由特易购公司负担3069元；一、二审反诉受理费共计7140元，由特易购公司负担。上述费用已分别由双方预交，不另收退，东方置地公司迳付特易购公司6366元。
　　本判决为终审判决。