广州五环物业管理有限公司与招商银行股份有限公司广州分行租赁合同纠纷再审案民事判决书

广州五环物业管理有限公司与招商银行股份有限公司广州分行租赁合同纠纷再审案民事判决书

　　申请再审人（一审被告、反诉原告，二审上诉人，原申请再审人）：广州五环物业管理有限公司。住所地：广州市天河区天河北路96-102号裙楼中座301房。
　　法定代表人：何群，总经理。
　　委托代理人：王明晖、黄锋，广东凡立律师事务所律师。
　　被申请人（一审原告、反诉被告，二审被上诉人，原被申请人）：招商银行股份有限公司广州分行。住所地：广州市天河区体育东路138号金利来大厦。
　　负责人：王书长，行长。
　　委托代理人：彭清正、安娜，广东南国德赛律师事务所律师。
　　广州五环物业管理有限公司（下称五环公司）因与招商银行股份有限公司广州分行（下称招行广州分行）租赁合同纠纷一案，不服广州市中级人民法院（2007）穗中法审监民再字第116号民事判决，向本院申请再审。本院于2008年9月17日作出（2008）粤高法立民申字第2381号民事裁定，对本案进行提审。本院依法组成合议庭审理了本案。现已审理终结。
　　2005年11月1日，招行广州分行向广州市天河区人民法院起诉称，2005年1月26日，招行广州分行与广州市光信科技发展有限公司（下称光信公司）签订了《广州市房地产租赁合同》及《房地产租赁补充契约》，约定：光信公司向招行广州分行承租位于广州市天河北路96-102号裙楼中座首至三层的房产，租期15年，其中，2005年6月11日起至2007年6月10日的月租金为33万元；光信公司应分别在签订租赁合同及补充契约后15天内于2005年6月10日分别向招行广州分行交纳10万元和56万元的租赁、管理押金，并于2005年6月10日向招行广州分行交纳首月租金33万元；光信公司逾期交纳租金的话，招行广州分行有权按照每日2％的标准计收违约金，逾期45日的话，招行广州分行有权解除合同，损失由责任方承担等内容。上述合同签订后，光信公司于2005年1月27日向招行广州分行交纳了10万元租赁、管理押金。2005年4月11日，招行广州分行、五环公司及光信公司三方签订了《协议书》，约定承租方由光信公司变更为五环公司，五环公司享有并承担光信公司在上述《广州市房地产租赁合同》及《房地产租赁补充契约》中的所有权利和义务。但五环公司从使用上述场地至今未向招行广州分行交纳任何款项，其违约行为严重侵犯了招行广州分行的权益。请求法院判令：1．解除招行广州分行与五环公司就广州市天河北路96-102号裙楼中座首至三层的房产（除招行广州天河支行外）而签署的《广州市房地产租赁合同》及《房地产租赁补充契约》。2．五环公司迁出上述房产。3．五环公司向招行广州分行支付从2005年6月11日起至其迁出上述房产之日止的租金（按上述租赁合同约定的租金标准计算，计至2005年10月20日已达143万元）。4．五环公司向招行广州分行支付截至其迁出上述房产之日止的违约金（按逾期未交纳租金数额每日2％的标准计算，计至2005年10月20日已达2277000元）。5．五环公司承担本案的诉讼费。
　　五环公司就本诉答辩并反诉称，招行广州分行所述与事实不符，五环公司不同意招行广州分行的诉讼请求。一、招行广州分行没有按时移交租赁场地，已构成违约，应承担违约责任。招行广州分行、五环公司及光信公司于2005年4月11日签订《协议书》，约定由五环公司享有并承担光信公司与招行广州分行于2005年1月26日签订的《广州市房地产租赁合同》及《房地产租赁补充契约》的所有权利和义务。合同签订后，招行广州分行直至2005年4月1日才将场地正式移交给光信公司。依据《房地产租赁补充契约》的约定，五环公司有权要求顺延免租装修期63天，并要求招行广州分行支付违约金415800元。二、招行广州分行没有完全按合同的约定履行，五环公司多次要求招行广州分行按有关规定向广州市房地产管理部门办理租赁登记手续，但招行广州分行至今仍没有履行。《广州市房屋租赁管理规定》第十二条、第十九条规定房屋租赁实行备案登记制度。办理工商登记时，以租赁房屋为经营场所的，应当提供登记备案的房屋租赁合同。招行广州分行、五环公司在合同中明确约定办理租赁登记，由于招行广州分行没有依约办理房屋租赁登记，致使五环公司无法领取市场登记证，无法对租赁场地进行合法转租及分租，在招商中无法为承租人提供经登记备案的房屋租赁合同用于办理工商登记，从而无法从转租及分租行为中获利。五环公司承租场地后，投入了巨大的装修资本，却无法开展正常的经营活动，所承租的场地因此绝大部分空置，遭受了重大经济损失。这均是招行广州分行不办理租赁登记所致。依照合同约定，招行广州分行理应承担因其不履行约定的行为造成的损失。五环公司行使要求招行广州分行在办理租赁登记后再计收租金的先履行抗辩权，合法有理。三、依据双方的约定，场地内的设施由招行广州分行负责维修。招行广州分行提供的场地内存在中央空调管道严重漏水、消防栓主管道闸阀失效漏水及楼板多处严重漏水等问题，影响消防验收及商场开业。虽经五环公司多次催促，招行广州分行仍不履行维修义务，致使五环公司不得不自行出资维修、补漏，以避免损失的扩大。由于五环公司拒付租金与招行广州分行不履行合同约定互为牵连，根据对价原则，五环公司不支付租金的行为是有法可依的。综上，招行广州分行的行为已构成严重违约，致使合同目的无法实现，极大地损害了五环公司的合法权益。依据双方合同的约定及合同法的有关规定，五环公司拒付租金有理，请求法院驳回招行广州分行的诉讼请求。同时，鉴于招行广州分行违约，反诉要求法院判令：1．招行广州分行继续履行广州市光信科技发展有限公司与招行广州分行于2005年1月26日签订的《广州市房地产租赁合同》（下称《租赁合同》）及《房地产租赁补充契约》（下称《补充契约》），立即按规定为五环公司向房地产租赁管理机构办理上述合同的租赁登记备案，招行广州分行在登记后才能向五环公司收取租金。2．招行广州分行向五环公司支付逾期交付场地的违约金415800元（每逾期1日，按每月租金2％的标准，从2005年1月28日起计至2005年3月31日止）。3．招行广州分行承担本案的诉讼费用。
　　招行广州分行对反诉答辩称，不同意五环公司的反诉请求。一、造成招行广州分行未依约交付租赁场地的主要责任在于光信公司，招行广州分行对此不存在过错，无须承担违约责任。招行广州分行于2005年2月1日将场地的铁门钥匙交给光信公司，光信公司随即进入并占用场地，并将钥匙配发给五环公司。根据招行广州分行与光信公司签订的合同，招行广州分行向光信公司移交场地的前提是光信公司或五环公司向招行广州分行提交合格的装修设计图纸，并得到招行广州分行的许可之后，招行广州分行才向其移交场地。光信公司与五环公司迟迟未向招行广州分行提供合格的装修图纸，致使招行广州分行无法向其移交租赁场地。招行广州分行与光信公司在合同履行过程中，对移交场地的时间进行了变更，是双方的真实意思表示，光信公司从未向招行广州分行主张迟延交付场地的违约金。因此，五环公司无权要求招行广州分行承担没有按约定时间交付场地责任和顺延免租期，更不能以此为由拒付租金。二、招行广州分行没有办理租赁登记的过错在于五环公司，招行广州分行对此不存在违约情形，五环公司无权行使先履行抗辩权。根据《广州市房屋租赁管理规定》及房地产租赁备案指南，办理租赁登记需要由出租人和承租人的协同办理，招行广州分行多次与五环公司协商到有关部门办理租赁登记事宜，但五环公司拒不履行协助义务。由于五环公司没有向招行广州分行提供办理房屋租赁登记所需的文件，导致租赁场地无法办理租赁登记，过错在于五环公司。五环公司占有和使用租赁场地长达一年多的时间，但现在才以招行广州分行未办理租赁登记作为抗辩理由，主要是为了达到恶意拖欠租金的目的。本案中，招行广州分行作为出租人已完成移交租赁场地的主要义务；五环公司作为承租人的主要义务是交付租金，在办理租赁登记中招行广州分行只是履行协助义务，两者没有牵连，五环公司以招行广州分行没有办理租赁登记为由行使先履行抗辩权，没有法律依据。三、五环公司称招行广州分行怠于履行场地维修义务没有依据。综上，请求法院驳回五环公司的反诉请求。
　　广州市天河区人民法院一审查明，招行广州分行是位于广州市天河区天河北路96-102号首层中座101、 102及二、三层中座的所有权人，持有相应的《房地产证》（穗房地证字第0582334号）。上述房地产的使用性质为商业，总建筑面积为7855.45平方米。五环公司是于2005年3月7日成立的企业法人，经营范围包括物业管理、场地出租（限天河北路96-102号裙楼中座首至三层）等。
　　2005年1月26日，招行广州分行（甲方）与光信公司（乙方）签订租赁合同，约定招行广州分行同意将坐落于广州市天河区天河北路96-102号裙楼中座首至三层（除招商银行广州天河支行外）部位的房地产出租给光信公司作商业用途使用；房地产室内建筑面积5000平方米；租赁期限从2005年1月15日起至2020年6月10日止；其中，2005年1月15日至2005年6月10日为免租金、装修期，2005年6月11日至2007年6月10日的月租金额为33万元，2007年6月11日至2008年6月10日的月租金额为40万元，2008年6月11日至2011年6月10日的月租金额为412000元；租金按月计算，由光信公司在每月的第10日前按转账支票付款方式缴付租金给甲方，总费用中租金为60％、管理费为40％，招行广州分行给予光信公司相应发票；光信公司向招行广州分行交纳66万元保证金，并按照双方签订的房地产租赁合同使用房屋，招行广州分行应在租赁期满或解除合同之日将保证金本金退回光信公司；在租赁期内，招行广州分行依合同将房屋及设备按现状交付光信公司使用，未按约定提供房屋的，每逾期一日，须按月租金额的2％向光信公司支付违约金；在租赁期内，招行广州分行负责对房屋定期安全检查，承担房屋主体结构自然损坏的维修费用，招行广州分行应负的其他修缮责任按国家有关规定执行；租赁期内，光信公司依时交纳租金，逾期交付租金的，每逾期一日，光信公司须按当月租金额的2％向招行广州分行支付违约金，如果逾期45日，招行广州分行有权解除合同，收回房屋；招行广州分行同意光信公司将房屋转租或分租，但必须签订转租合同，在国家有关法律、法规允许的范围内，由光信公司与分租方共同制定分租合同，分租合同期限不得超过本协议租赁期限，否则按违约处理；光信公司应爱护和正常使用房屋及其设备，发现房屋及其设备自然损坏，应及时通知招行广州分行并积极配合招行广州分行检查和维修，光信公司应负的其他修缮责任按国家有关规定执行；租赁期届满且招行广州分行要求收回房屋或解除合同之日，应交回原承租房屋和设备给招行广州分行，光信公司的装修归招行广州分行所有，不能拆离；任何一方未能履行本合同规定的条款或者违反房地产租赁管理法律、法规，另一方有权依法提前解除本合同，造成的损失由责任方承担；本合同未尽事宜，双方可另行签订房地产租赁补充契约，但内容不得违反国家、省、市有关法律和法规，如与本合同有抵触，以《补充契约》为准，其补充协议经双方签章和房地产租赁管理机构登记后作为本合同附件，与本合同具有同等法律效力；本合同经双方签章后，自房地产租赁管理机构登记之日起生效等内容。
　　同日，招行广州分行与光信公司还签订了补充契约，约定招行广州分行将案涉场地租赁给光信公司作营业之用，以体育用品、休闲用品、服饰、精品商业为主（不得经营餐饮、娱乐业），租赁期15年，即从2005年1月15日起至2020年6月10日止；招行广州分行与光信公司签订本契约之日起到2005年6月10日为免租金装修期，光信公司签订本协议后15天内向招行广州分行交纳首期10万元的租赁、管理押金，招行广州分行收到光信公司押金后正式移交场地给光信公司，光信公司于2005年6月11日正式开始计算租金；如招行广州分行未能按时移交场地给光信公司，光信公司每天按月租金额的2％向招行广州分行收取违约金，免租金装修期顺延，当月租金折算率再行计算；在免租金装修期和租赁期间，案涉场地发生的一切水电、装修、通信、卫生及营业等费用由光信公司负责；在租赁期内，招行广州分行应免费提供光信公司设施和设备如下：招行广州分行安装并负责日常维护案涉场地的全套消防报警、喷淋系统（招行广州分行按可使用现状移交给光信公司装修，如光信公司需增加或修改，费用由光信公司负责），并协助光信公司办理案涉场地的消防合格证，提供日常空调给光信公司使用；如光信公司第二次装修需变动消防报警、喷淋系统或空调系统，有关费用由光信公司负责；光信公司在《租赁合同》、本补充契约签订之日起15天内向招行广州分行交纳首期10万元的租赁、管理押金，2005年6月10日向招行广州分行交纳二期56万元的租赁、管理押金，同时交纳首期租金和管理费，招行广州分行给光信公司出具相应发票；如光信公司在租赁期内提前解除《租赁合同》及本补充契约，招行广州分行可用上述租赁、管理押金抵扣光信公司的欠租款、欠水电款、违约金和损坏设施等的赔偿金，租赁、管理押金抵扣不足部分，招行广州分行仍有权追索；双方约定的交楼时间为本协议签订后15日内，招行广州分行应按此规定移交场地给光信公司，否则光信公司每天可按月租金额的2％向招行广州分行收取违约金；光信公司对房屋进行内装修，事先应向招行广州分行提交装修设计图纸，得到招行广州分行认可签印后进场施工；租赁期间，光信公司负责租赁物内由招行广州分行提供配套的设施和设备的日常检查，若配套设备发生故障，光信公司应即时通知招行广州分行或该单元管理者，招行广州分行或该单元管理者应及时组织修理，修理费用由招行广州分行负责（属光信公司非正常使用或光信公司增加设备等直接责任除外）；在租赁期间，招行广州分行应承担其职责范围内的修缮、管理费用责任，具体包括大厦结构、公共地方及由招行广州分行安装或提供的设施及设备（如电梯、防火和安全设施、公共服务设施、水电供应系统、空调供气系统）的质量、保养和修理；本契约任何一方给予对方的通知、请求，要求者必须用书面形式方为有效，所有光信公司向招行广州分行、招行广州分行向光信公司发出通知在依照本契约首部分所述的招行广州分行／光信公司传真号码以传真方式发出后，或在邮寄或以其他方式送达本契约首部分所述的招行广州分行／光信公司的地址（或招行广州分行／光信公司随后所通知的通信地址）邮寄发出后生效；本补充契约经招行广州分行、光信公司双方签字生效，同时按照有关规定向广州市房地产管理局办理租赁登记手续；若本补充协议的条款与《广州市房地产租赁合同》有抵触，则以本补充协议为准等内容。
　　2005年1月27日，光信公司向招行广州分行交纳了租赁、管理押金10万元。
　　2005年4月1日，招行广州分行与光信公司办理了案涉场地的交接手续，双方签署的《招商银行广州分行光华大厦裙楼中座西侧物业移交记录》显示：招行广州分行将出租物业及其设备一并移交光信公司管理，经现场验收，运作基本正常；租户已接收物品和设备、设施，若有损坏愿意赔偿并接受处罚。关于推迟案涉场地交接时间的问题，招行广州分行解释如下：其已于2005年2月1日向光信公司交付了钥匙。为证明该事实，该行向法院提供了案涉场地的前一任物业管理公司—广州市银碟物业管理有限公司的工作人员李志明、黄伟东的证言，但未申请该两证人出庭作证；而且五环公司的企业注册基本资料也显示五环公司于2005年3月7日成立时已将案涉场地作为住所地和办公地点；另，根据双方的约定，招行广州分行必须在审查五环公司提交的装修图纸合格之后才将案涉场地移交给五环公司进行装修使用，但五环公司一直没有提交合格的装修图纸。五环公司则称招行广州分行在2005年4月1日之前只是向五环公司移交了案涉场地中的301房供其作办公地点使用，正式的场地交接时间为2005年4月1日。
　　2005年4月11日，招行广州分行、光信公司及五环公司（丙方）签订一份《协议书》，约定广州分行、光信公司双方于2005年1月26日签订了《租赁合同》及《补充契约》，招行广州分行将案涉场地租赁给光信公司，经招行广州分行、光信公司、五环公司三方协商一致，合同主体变更约定如下：1．招行广州分行、光信公司双方于2005年1月26日签订的《租赁合同》及《补充契约》中的承租方由原来的光信公司变更为五环公司。2．五环公司承担《租赁合同》及《补充契约》中约定的光信公司的所有权利义务，光信公司不再承担任何法律责任和义务。3．上述两租赁合同主体的变更不影响合同其他条款的效力等内容。
　　五环公司接收案涉场地后，于2005年5月至8月期间，多次向招行广州分行致函要求完善消防设施（安装消防水带喷头、解决消防栓主管道闸阀失效渗水）及解决中央空调漏水等问题。招行广州分行收到上述函件后，也多次复函给五环公司，称其已对消防设施完成修复义务（缺少的消防水带喷头已补齐），案涉场地移交已有几个月，场地交接时并不存在漏水问题，但同时表示安排人员进行检查，如属保温材料老化引起泄漏，招商广州分行将负责维修，如属因装修损坏造成泄漏则应由五环公司自行修复。
　　五环公司为证明其多次要求招行广州分行办理租赁登记，在举证期限内向该院提供了以下证据：1.《关于办理房地产租赁登记的要求》（五环[2005] 029号），内容为请求招行广州分行依据双方的约定办理房产租赁登记，落款时间为2005年6月27日。五环公司未举证证明其已向招行广州分行送达该函件。2.《再次请求办理房产租赁登记的函》（五环[2005] 051号），内容：由于招行广州分行没有依约办理租赁合同的备案登记致使五环公司至今未能办理“市场登记证”，并影响了招商工作的进行，因此再次要求招行广州分行迅速办理租赁登记手续，落款时间为2005年9月30日。五环公司未举证证明其已向招行广州分行送达该函件。3.《关于租赁事宜的函》，五环公司在该函件中提出双方签订的《租赁合同》及《补充契约》必须到房管部门备案；招行广州分行已于2005年10月19日签收该函件。招行广州分行对上述证据发表以下质证意见：对证据1、 2的真实性有异议，因招行广州分行从未收到该两份函件；对证据3的真实性无异议；招行广州分行在提起本案诉讼之前也曾多次要求五环公司协助办理租赁登记，但五环公司没有配合；而在起诉要求解除双方租赁关系后，招行广州分行已无义务为五环公司办理租赁登记。另，五环公司为证明由于招行广州分行拒不办理租赁登记致使其无法领取市场登记证及因此导致案涉场地的次承租人纷纷要求解除与五环公司的租赁关系，在第一次庭审过程中向该院提供了以下证据：1．肖文婷、李学勇、广州市酒类配送有限公司等次承租人分别与五环公司签订的租赁合同，及其以五环公司无开办市场主体资格为由要求解除双方租赁关系或要求五环公司协助转租的函件。2．广州市工商行政管理局天河分局天河工商所（以下简称天河工商所）于2006年1月10日向五环公司发出的《询问通知书》，内容：为调查了解五环公司未经工商登记擅自开办市场，请五环公司于指定时间到天河工商所接受询问。3．天河工商所于2006年1月10日向五环公司发出的《责令改正通知书》，内容为：经查，五环公司于2006年1月10日在广州市天河区天河北路96-102号裙楼中座301房从事未办市场注册擅自对外招租营业行为，违反了《广东省商品交易市场管理条例》第十二条的规定，根据该条例第三十二条的规定，现责令3天内改正上述违法行为，及时办理市场注册。招行广州分行对五环公司当庭提交的上述证据发表以下意见：五环公司没有在举证期限内提交上述证据，不同意质证，且该证据也与五环公司的反诉请求无关。
　　五环公司至今未向招行广州分行交纳第二期租赁、管理押金560000元，也没有向招行广州分行交纳任何租金。
　　五环公司称其曾到相关主管部门要求办理市场登记证，但主管部门依据《广东省商品交易市场管理条例》的规定，以双方的租赁合同没有办理租赁登记备案为由，不同意办理。但五环公司对此未举证证明。
　　另，根据五环公司的申请，一审法院通过摇珠方式确定由广州建成工程造价咨询事务所有限公司（以下简称建成公司）对案涉场地的装修现值进行评估鉴定。2006年9月27日，一审法院向建成公司出具了《委托鉴定函》。2006年10月16日，一审法院组织双方当事人及建成公司到案涉场地进行评估鉴定，但五环公司临时向一审法院提交申请书，表示放弃评估鉴定申请，并同意向建成公司的评估工作人员支付劳务费1000元。
　　招行广州分行在第一次庭审过程中表示将逾期交纳租金的违约金计付标准变更为欠交租金的每日千分之三的标准。五环公司则抗辩称该标准过高，并请求法院调整按每日万分之二点一的标准计算。
　　广州市天河区人民法院审理认为，招行广州分行与光信公司于2005年1月26日签订的《租赁合同》及《补充契约》是双方当事人的真实意思表示，内容没有违反国家法律和行政法规的强制性规定，是合法有效的。2005年4月11日，招行广州分行、光信公司及五环公司通过签订《协议书》的方式，约定上述《租赁合同》及《补充契约》中的承租人由光信公司变更为五环公司，至此，《租赁合同》及《补充契约》中承租人的权利和义务已全部由五环公司承受。《租赁合同》中虽约定“本合同经双方签章后，自房产租赁管理机构登记之日起生效”，但由于招行广州分行作为出租人已经履行了将案涉场地交付给五环公司使用的主要义务，五环公司也已经实际接收场地并使用，应视为双方协商一致变更了上述约定。在法律及行政法规没有规定上述《合同》应当在办理批准、登记手续生效的情况下，该《租赁合同》已经生效。
　　由于《补充契约》中作出了关于“若本补充协议的条款与《合同》有抵触，则以本补充协议为准”的约定，因此，在《租赁合同》与《补充契约》的约定有矛盾的情况下，以《补充契约》中的约定为准。
　　关于租金起算时间问题，《补充契约》的约定是《补充契约》签订当日（即2005年1月26日）起至2005年6月10日为免租金装修期（共136天），招行广州分行于收到租赁、管理押金10万元后，《补充契约》签订后15日内正式移交场地，如未能按时移交则免租金装修期顺延。依据双方约定，招行广州分行虽称其于2005年2月1日将案涉场地的钥匙交付给光信公司，并提交案涉场地的前一任物业管理公司—广州市银碟物业管理有限公司的工作人员李志明、黄伟东的证言作为证据对此予以证实，但该证据属于证人证言，且招行广州分行没有申请上述两证人出庭作证，在两证人的证言与场地交接记录相矛盾的情况下，上述证人证言不足以证实场地交接时间为2005年2月1日。根据招行广州分行与光信公司之间的场地交接记录显示招行广州分行于2005年4月1日才将案涉场地交付给光信公司使用，五环公司也对该时间予以认可，该院认定2005年4月1日为案涉场地的交接时间。由于招行广州分行已于2005年1月27日向光信公司收取了10万元租赁、管理押金，依约招行广州分行应在《补充契约》签订后15日内（即2005年2月10日前）正式将案涉房屋移交给五环公司使用，但招行广州分行直至2005年4月1日才将案涉场地交付使用，迟延了49天，依约免租装修期应顺延至2005年7月29日，即五环公司应从2005年7月30日开始向招行广州分行交纳租金。办理上述《租赁合同》及《补充契约》的登记备案手续是双方的共同义务。招行广州分行称其曾于提起本案诉讼之前多次要求五环公司配合办理租赁登记备案手续，但未举证证明，该院不予采信。五环公司虽提交了《关于办理房地产租赁登记的要求》（五环[2005]029号）和《再次请求办理房产租赁登记的函》（五环[2005] 051号），用于证明其曾致函招行广州分行要求办理租赁登记备案手续，但未举证证明其已向招行广州分行送达了上述两份函件，也未举证证明已按《补充契约》约定的有效方式（即传真或邮寄方式）进行了送达，因此，在招行广州分行否认收到该函件的情况下，该院对上述两份函件不予认定。五环公司于2005年10月19日向招行广州分行送达了《关于租赁事宜的函》，提出双方签订的《租赁合同》及《补充契约》必须到房管部门备案，应视为五环公司于此时向招行广州分行提出了办理租赁登记备案手续的要求，但招行广州分行对此没有答复五环公司，存在不当之处。招行广州分行在《租赁合同》及《补充契约》签订后没有要求五环公司配合办理租赁登记备案手续，而五环公司则于2005年4月1日接受案涉场地后直至2005年10月19日才向招行广州分行提出办理租赁登记备案手续的要求，因此，双方对于《租赁合同》及《补充契约》至今未办理登记备案手续均有过错。五环公司提交的其与次承租人分别签订的租赁合同及次承租人以五环公司无开办市场主体资格为由要求解除双方租赁关系或要求五环公司协助转租的函件、天河工商所于2006年1月10日向五环公司发出的《询问通知书》和《责令改正通知书》等证据，已经超过举证期限，且上述证据也无法证实五环公司无法办理市场注册手续的过错在于招行广州分行。在五环公司没有举证证实其无法领取市场登记证是由于《租赁合同》和《补充契约》没有办理租赁登记备案手续所致及《租赁合同》和《补充契约》没有办理租赁登记备案手续的责任在于招行广州分行拒不履行协助义务的情况下，五环公司关于其可以依法行使要求招行广州分行在办理租赁登记备案手续后再交纳租金的先履行抗辩权的抗辩及反诉请求，理由不成立，不予支持。
　　如上所述，五环公司应从2005年7月30日开始向招行广州分行交纳租金，但五环公司从2005年4月1日使用案涉场地铺位至今未向招行广州分行支付租金，依据双方关于“租赁期内，五环公司依时交纳租金……如果逾期45日，招行广州分行有权解除合同，收回房屋”的约定，五环公司逾期交纳租金已超过45日，其行为已构成违约。招行广州分行要求解除《租赁合同》和《补充契约》，收回案涉场地的诉讼请求，有事实和法律依据，该院予以支持。在《租赁合同》及《补充契约》解除后，招行广州分行无须再履行协助五环公司向房地产租赁管理机构办理上述合同的租赁登记备案手续的义务。五环公司关于要求招行广州分行继续履行《租赁合同》及《补充契约》并办理上述合同的登记备案手续的反诉请求，理由不成立，不予支持。
　　合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同的性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。招行广州分行要求五环公司清付截至其迁出案涉场地之日止的租金并支付迟延交纳租金的违约金，有事实和法律依据，予以支持。五环公司应按双方约定的租金标准向招行广州分行交纳从2005年7月30日起至其迁出案涉场地之日止的租金。招行广州分行起诉要求五环公司从2005年6月11日开始交纳租金，理由不成立，不予支持。同时，依据双方关于“租金按月结算，由五环公司在每月的第10日前缴付租金给招行广州分行”和“逾期交纳租金的，每逾期一日，五环公司须按当月租金额的2％向招行广州分行支付违约金”的约定，每月逾期交纳租金的违约金本应以当月应交租金金额为本金，按每日2％的标准，从欠交当月的11日起计至五环公司付清租金之日止。招行广州分行在第一次庭审过程中将上述违约金的标准变更为每月租金的每日千分之三的标准，并未过高，且符合当事人意思自治原则，没有超过合同约定的标准，予以采纳。五环公司要求予以调低的抗辩，不予采纳。但每月逾期交纳租金的违约金以不超过当月应付租金数额为限。
　　关于五环公司要求招行广州分行支付迟延交付案涉场地的违约金的反诉请求问题，如上所述，招行广州分行本应于收到租赁、管理押金10万元后，《补充契约》签订后15日内（即2005年2月10日前）将案涉场地交付给五环公司使用，但招行广州分行直至2005年4月1日才移交场地，依据双方关于“光信公司签订本协议后15天内向招行广州分行交纳首期10万元的租赁、管理押金，招行广州分行收到光信公司押金后正式移交场地给光信公司”和“双方约定的交楼时间为本协议签订后一15日内，招行广州分行应按此规定移交场地给光信公司，否则光信公司每天可按月租金额2％向招行广州分行收取违约金”的约定，招行广州分行的行为已构成违约，应承担相应的违约责任，每日按月租金额2％（即330000×2％＝6600元）的标准向五环公司支付从2005年2月11日至2005年3月31日止（共49天）迟延交付场地的违约金323400元（6600元／天×49天）。五环公司反诉要求从2005年1月28日起计算迟延交付场地的违约金，理由不成立，不予支持。
　　至于五环公司抗辩称案涉场地内存在中央空调管道严重漏水、消防栓主管道闸阀失效漏水及楼板多处严重漏水等问题，在租赁期间，由于《招商银行广州分行光华大厦裙楼中座西侧物业移交记录》显示：“招行广州分行将出租物业及其设备一并移交光信公司管理，经现场验收，运作基本正常。”在五环公司没有举证证明上述问题的出现是由于自然损坏，而非由于其装修行为引起损坏的情况下，该抗辩理由不成立，五环公司不能以此为由拒付租金。
　　另，由于五环公司已将案涉场地部分出租给他人使用，该院已于2006年7月4日采取在案涉场地内张贴公告的方式追加次承租人作为本案第三人参加诉讼，并通知自公告张贴之日起三十日内向该院申报权利。但该院在上述期间届满时没有收到案涉场地内的次承租人任何权利申报申请，不影响本案的处理。但案涉场地内的各次承租人作为案涉场地的实际使用人，有义务将实际使用的房屋交还给招行广州分行。
　　在本案一审审理过程中，依据五环公司的申请，通过摇珠方式确定了评估机构，并组织评估机构的工作人员及当事人双方到案涉场地对装修现值进行评估鉴定，但五环公司临时申请撤销在本案中对装修现值进行评估鉴定，致使该院对案涉场地内的装修现值无法认定，同时由于五环公司在本案中对装修补偿问题并未提出反诉，因此，本案对装修补偿问题不予调处，双方可通过其他合法途径解决。另，由于五环公司表示同意负担因此产生的评估工作人员劳务费1000元，是当事人对自己权利的合法处分，予以准许。据此，广州市天河区人民法院于2006年12月5日作出（2005）穗天法民三字第1807号判决：一、解除招行广州分行与光信公司于2005年1月26日签订的《广州市房地产租赁合同》和《房地产租赁补充契约》。二、五环公司于本判决发生法律效力之日起15日内，迁出位于广州市天河区天河北路96-102号裙楼中座首至三层（除招商银行广州天河支行外）部位的房屋（该房屋的次承租人应分别配合五环公司将其实际使用的上述房屋腾空交还给招行广州分行）。三、五环公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向招行广州分行交纳2005年7月30日起至迁出上述房屋之日止的租金（其中，2005年7月30日至2007年6月10日的月租金标准为33万元，2007年6月11日至2008年6月10日的月租金标准为40万元，2008年6月11日至2011年6月10日的月租金标准为412000元）。四、五环公司于本判决发生法律效力之日起15日内，向招行广州分行支付逾期交纳租金的违约金（每月逾期交纳租金的违约金应以当月应交租金金额为本金，按每日3‰的标准，从欠交当月的11日起计至五环公司付清租金之日止，但每月逾期交纳租金的违约金以不超过当月应付租金数额为限）。五、招行广州分行于本判决发生法律效力之日起15日内，向五环公司支付迟延交付房屋的违约金323400元。六、驳回招行广州分行的其他诉讼请求。七、驳回五环公司的其他反诉请求。本案本诉受理费70830元、反诉受理费8797元，合共79627元，由招行广州分行负担13800元，五环公司负担65827元；评估费1000元由五环公司负担。
　　五环公司不服一审判决，向广州市中级人民法院提起上诉称：一、首先，原审判决遗漏与本案有直接利害关系的第三人，严重违反法定程序，影响案件公正裁决。原审法院虽然采取了公告敦促次承租人申报权利的方式，但并不符合法定的程序，最终导致第三人参加诉讼的法定权利落空。其次，原签订《租赁合同》和《补充契约》的光信公司没有参加诉讼，亦违反最高人民法院关于合同法的司法解释。二、原审判决认定事实错误。1．原审判决混淆了是否履行双方关于办理租赁登记的约定对诉讼争议合同生效与否和合同能否实际履行的概念。本案招行广州分行因未办理租赁合同的登记，给五环公司招商、实现专业市场经营目的造成了障碍，致使合同的目的无法实现。2．根据《租赁合同》的约定，招行广州分行作为租赁登记的义务人，《广州市租赁管理规定》亦明确上述义务系出租人必须履行的义务，且根据法律法规和规章对租赁登记的规定，无不要求提供房地产权证或其他合法权属证明的原件，而原件恰恰在出租人处，登记与否的主动权在出租人，承租人处于被动地位。3．原审判决认定五环公司关于涉案场地设备存在严重质量问题的抗辩理由不成立，缺乏依据。五环公司提交的多份催告招行广州分行履行维修义务的函，均有招行广州分行的签收，有的还有其加注意见，从而表明五环公司所称中央空调漏水、消防栓漏水等质量问题的存在，．同样影响五环公司财产安全和合同目的实现。4．招行广州分行作为出租人，应当依法依约全面履行，交付符合合同目的实现的标的物的义务。五环公司作为后履行一方当然有权依照法律规定行使先履行抗辩权。据此，上诉请求：依法撤销原判，发回重审，或驳回招行广州分行的诉讼请求。
　　招行广州分行答辩称，同意一审判决，请求维持原判。
　　广州市中级人民法院二审对原审法院查明的事实予以确认。另查明，据一审庭审笔录记载，五环公司在庭审中陈述，现讼争场地只有一户在经营，其他承租人均已离场，但五环公司在一审期间并无提交招行广州分行在一审法院提起诉讼后尚在讼争场地经营的次承租人的证据材料。在二审庭审期间，五环公司称其已经与80多户次承租人订立了租赁关系，但无提供任何证据证实该事实。
　　广州市中级人民法院二审认为，关于五环公司认为一审判决遗漏当事人的问题，一审法院以公告的方式通知讼争场地的实际使用人主张权利，并无不当。讼争场地实际使用人经一审法院以公告的方式催告主张权利，在无任何实际使用人向一审法院申报权利并申请参加诉讼的情况下，实际使用人不参加诉讼，并不影响案件的审理，一审法院不将实际使用人列为第三人，并无不当。光信公司已经将其与招行广州分行《租赁合同》和《补充契约》中的权利义务一并转让给五环公司，本案的处理结果与光信公司没有法律上的利害关系，一审法院不将光信公司列为案件第三人，并无不当。故，五环公司上诉认为一审判决遗漏当事人，影响案件公正裁决，依据不足，不予支持。招行广州分行与光信公司所签订的《租赁合同》及《补充契约》是双方当事人的真实意思表示，其内容无违反国家法律、行政法规的强制性规定，该合同合法有效。五环公司与招行广州分行、光信公司于2005年4月11日签订协议，光信公司将其在上述合同中的权利义务一并转让给五环公司，故上述合同的主体已经变更为五环公司和招行广州分行，五环公司和招行广州分行均应当按照上述合同约定，履行各自的义务。
　　关于合同租金的问题，五环公司认为在招行广州分行为其办理租赁合同登记及招行广州分行履行对租赁物修理义务之前，其可拒绝缴纳租金。二审认为，首先，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条之规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同；该法第二百一十六条之规定，出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期间保持租赁物符合约定的用途；该法第二百二十六条之规定，承租人应当按照约定的期限支付租金。故，交付租赁物及其保持租赁物符合约定的用途是出租人的基本义务，向出租人交纳租金是承租人的基本义务。根据证据材料显示，招行广州分行已经在2005年4月1日向光信公司移交了场地，并在移交记录中注明“经现场验收，运作基本正常”，而五环公司已经向光信公司承接了其在《租赁合同》及《补充契约》中的权利义务，故五环公司本应按照合同约定向招行广州分行交付租金。其次，关于租赁合同登记的问题，二审认为，五环公司和招行广州分行虽然在《租赁合同》中约定要办理租赁合同登记，但租赁合同登记需双方互相配合，共同为之。现有证据显示，五环公司迟至招行广州分行起诉的前一天，即2005年10月19日才致函招行广州分行要求办理租赁合同登记。故，五环公司称无办理租赁登记和市场登记证以致其无法使用场地证据不足，不予采信。再次，关于租赁物质量瑕疵的问题。由于五环公司承接了光信公司在《租赁合同》和《补充契约》中的权利义务，故光信公司在接收场地时的验收记录，对五环公司具有拘束力。虽然在五环公司和招行广州分行的往来书函中反映讼争房屋存在消防栓的问题和漏水的现象，依照《补充契约》的约定，招行广州分行负责配套设备故障的维修，但属五环公司非正常使用或五环公司增加设备等直接责任除外。光信公司在接收场地时在接收记录上表明“经现场验收，运作基本正常”，而五环公司既无证据证实漏水等问题发生的原因，亦无证据证实漏水等问题的存在对讼争房屋使用的影响大小，故五环公司以漏水等问题拒不支付全部租金，依据不足，不予支持。五环公司无充分证据证实无办理租赁合同登记影响其使用和漏水等问题对其使用租赁物的影响，故其主张先履行抗辩权，依据不充分，不予支持。五环公司从接收场地至今，从未向招行广州分行支付租金，显然已经违反合同约定，招行广州分行要求解除合同，收回场地，符合法律规定，予以支持。综上所述，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，广州市中级人民法院于2007年3月2日作出（2007）穗中法民五终字第238号民事判决：驳回上诉，维持原判。本案二审受理费79627元，由五环公司负担。
　　五环公司不服，向广州市中级人民法院申请再审认为：一、原审判决严重违反法定程序，遗漏应当参加诉讼的当事人。1．原审判决在查明本案存在为数众多的次承租人的前提下，不依职权履行追加第三人到庭参加诉讼的职责，以公告敦促次承租人申报权利的方式并不符合法定的程序，直接判令不特定的第三人承担判决义务，最终导致第三人参加诉讼的法定权利被剥夺。2．原签订《租赁合同》和《补充契约》的光信公司没有参加诉讼，却对该主体的权利义务作处理，明显是遗漏诉讼主体。一审在招行广州分行没有主张的前提下，超出当事人的诉讼请求范围判决，严重违反法定程序。二、原生效判决认定五环公司先履行抗辩权理由不足缺乏事实和法律依据，偷换法定义务与合同约定义务的概念，明显违背了民事诉讼证据规则，导致认定案件事实出现错误。租赁合同登记是营业执照、税务登记、消防验收、卫生验收、市场许可审批等经营所需证照办理的法定前置条件，是保障五环公司及众多次承租人合法经营的前提，也是合同目的实现的基础，原审判决以五环公司在2005年10月19日才致函招行广州分行要求办理合同登记为由，认定五环公司先履行抗辩证据不足，明显无视法律对租赁登记的规定。据此，请求：1．撤销一、二审判决，发回重审或直接改判驳回招行广州分行的全部诉讼请求。2．由招行广州分行承担一、二审的诉讼费用。
　　广州市中级人民法院再审查明的事实与原审查明的事实基本一致，予以确认。
　　广州市中级人民法院再审认为：关于原审判决是否存在遗漏当事人的问题。1．光信公司诉讼主体资格问题。招行广州分行与光信公司于2005年1月26日所签订的《租赁合同》及《补充契约》，已在2005年4月11日由五环公司与招行广州分行、光信公司三方签订的协议中约定，光信公司将其在上述合同中的权利义务一并转让给五环公司，故上述合同的租赁主体已经变更为五环公司。原审仍维持一审判决解除光信公司与招行广州分行租赁合同欠妥，应予纠正。本案的处理结果与光信公司并无法律上的利害关系，不需追加光信公司参加本案诉讼。2．次承租人的问题。讼争场地并未确定特定的次承租人，一审法院以公告的方式催告有关权利人主张权利，在无次承租人向一审法院申报权利并申请参加诉讼，招行广州分行也无要求次承租人参加诉讼的情况下，一审法院不将次承租人列为第三人，并不影响案件的审理。一审判决不特定的次承租人配合五环公司腾空交还房屋并无执行的实际意义，该表述应予删除。
　　五环公司认为以公告敦促次承租人申报权利的方式并不符合法定的程序，直接判令：不特定的第三人承担判决义务，遗漏了应当参加诉讼的次承租人，理由不成立。
　　关于违约责任方面问题。本案的争议焦点是办理租赁登记手续是否是五环公司交纳租金的前提条件，未办理能否行使先履行抗辩权。本案中，《租赁合同》及《补充契约》是双方当事人的合意，合同内容无违反法律、法规的强制性规定，为合法有效合同。依照法律规定，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。招行广州分行已将场地交付承租人使用，承租人应履行支付租金的义务。双方在租赁合同中虽约定了要办理租赁合同登记，但办理租赁登记手续需要双方配合完成，五环公司迟至起诉前的一天才致函给招行广州分行要求办理租赁登记，而在此之前五环公司一直无交纳租金，五环公司以办理租赁登记手续为交纳租金的前提条件，认为是行使先履行抗辩权，理由不成立，不予采信。依据双方关于在租赁期内，应依时交纳租金，逾期45日，有权解除合同的约定，招行广州分行要求解除合同，收回场地，合法合理，予以支持。
　　综上所述，原审判决承担义务的部分主体有误，再审予以纠正。经审判委员会讨论决定，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）、（三）项的规定，广州市中级人民法院于2008年6月4日作出（2007）穗中法审监民再字第116号民事判决：一、撤销（2007）穗中法民五终字第238号民事判决。二、维持广州市天河区人民法院（2005）天法民三初字第1807号民事判决第三、四、五、六、七项及案件受理费负担的决定。三、变更广州市天河区人民法院（2005）天法民三初字第1807号民事判决第一项为：解除招行广州分行与五环公司的租赁关系。四、变更广州市天河区人民法院（2005）天法民三初字第1807号民事判决第二项为：五环公司于本判决送达之日起15日内，迁出位于广州市天河区天河北路96-102号裙楼中座首至三层（除招商银行广州天河支行外）部位的房屋，将房屋腾空交还给招行广州分行管理使用。
　　五环公司不服广州市中级人民法院的再审判决，向本院申请再审认为：（一）一、二审程序违法。本案招行广州分行的第一请求就是解除与五环公司的合同，一审在没有通知光信公司参加诉讼的情况下，却对该主体的权利义务作出处理，判决解除招行广州分行与光信公司的合同，明显是遗漏诉讼主体。（二）本案合同中约定租金计算违约金，管理费没有约定违约金，招行广州分行的起诉要求支付租金及租金的违约金，并没有要求支付管理费的违约金，原审将租金和管理费的违约金一并处理不当。（三）2005年1月27日，光信公司交纳了首期租赁、管理押金，按合同约定招行广州分行应同时交付场地，但招行广州分行至2005年4月1日才正式交付，逾期交付达64天，但原审认定49天与事实不符。（四）招行广州分行签订合同后，本应先办理租赁登记，但招行广州分行未办理租赁登记，致使五环公司根本无法经营，也无法根据合同约定进行招租，但原审没有判决招行广州分行承担过错责任，将责任全部归于五环公司。（五）五环公司原支付了10万元押金以及对房屋进行装修，原审判决解除双方的租赁合同后，对押金及装修费未进行处理不当。五环公司申请再审请求：1．撤销（2007）穗中法审监民再字第116号民事判决。2．依法再审，纠正原判决的不当。
　　本院经再审查明，原审法院查明的事实属实，本院予以确认。另查明，本院再审期间，招行广州分行已将五环公司承租的天河北路96-102号裙楼中座首层至三层房屋全部卖给广州永翔科技有限公司，并于2009年4月20日办理了过户登记。五环公司认为，招行广州分行此行为隐瞒法院，故意损害五环公司对房屋作为承租人的优先购买权，招行广州分行的上述行为应承担相应的责任。
　　本院再审认为，综合申请再审人五环公司的再审理由以及被申请人招行广州分行答辩意见，本案再审双方争议的主要问题是：一、原审判决是否存在遗漏诉讼主体。二、原审判决将租金和管理费一并计算违约金是否错误。三、本案租赁的房屋未办理登记是否影响五环公司招租经营活动。四、招行广州分行迟延交付场地计算违约金的时间是49天还是64天。
　　一、关于原审判决是否存在遗漏诉讼主体问题。根据本案事实，招行广州分行原将广州市天河区天河北路96-102号首层中座101、102及二、三层中座的总建筑面积为7855.45平方米房屋租赁给光信公司，双方于2005年1月26日签订了《租赁合同》及《补充契约》。2005年4月11日，招行广州分行与五环公司、光信公司三方签订的协议约定，光信公司将其在上述《租赁合同》中的权利义务一并转让给五环公司，故上述合同中的承租人已经变更为五环公司，五环公司已成为合同的相对方。招行广州分行是在与五环公司履行租赁合同中发生纠纷而起诉五环公司的，五环公司的诉讼主体适格。虽然原一审判决解除光信公司与招行广州分行《租赁合同》在表述上欠妥，但原再审判决已对该判项表述作出了纠正。因本案的实体处理结果与光信公司并无法律上的利害关系，原审没有追加光信公司为当事人参加诉讼并无不当。五环公司申请再审提出应追加光信公司参加本案诉讼的理由不成立，本院不予支持。
　　二、关于原审判决将租金和管理费一并计算违约金是否错误的问题。经审查双方当事人签订的《租赁合同》及《补充契约》的内容，《租赁合同》虽然没有约定管理费要计算违约金，但双方签订的《补充契约》约定，签订《租赁合同》和《补充契约》时，首月租金和综合管理费必须与场地租赁保证金、综合管理保证金、公共设施及公共场地使用保证金、水电保证金同时缴付给招行广州分行，支付的租赁费为月租金额包含了总费用中租金60％和管理费40％，因五环公司违约，原审判决将租金和管理费一并计算违约金符合《补充契约》的约定。五环公司申请再审认为租金和管理费一并计算违约金错误的理由不成立，本院不予采纳。
　　三、关于本案租赁的房屋未办理登记是否影响了五环公司招租经营活动的问题。双方当事人签订的《租赁合同》第十四条载明，本合同经双方签章后，自房地产租赁管理机构登记之日起生效。从上述约定看，双方本应将租赁合同先到有关部门办理备案登记才生效。但由于双方签订合同后，五环公司未有书面的证据证实其要求办理备案登记，直至本案起诉之前才发函要求招行广州分行办理登记。鉴于五环公司已在2005年4月1日接受了场地，并在移交记录中注明“经现场验收，运作基本正常”，因此，应认定招行广州分行已将场地交付承租人五环公司使用。现五环公司在租赁期间也未提供证据证实其因未办理租赁登记影响其招租而造成其经营损失，且五环公司从使用案涉场地铺位至今未向招行广州分行交纳过租金。因此，五环公司提出其租赁的房屋因招行广州分行未办理登记影响了五环公司招租经营造成其经济损失缺乏事实依据，本院不予支持。
　　四、关于招行广州分行迟延交付场地计算违约金的时间是49天还是64天的问题。经审查双方签订的《补充契约》约定“光信公司签订本协议后15天内向招行广州分行交纳首期10万元的租赁、管理押金，招行广州分行收到光信公司押金后正式移交场地给光信公司”。依据上述约定，招行广州分行应在签订《补充契约》后的15天内移交场地。五环公司虽然在签订《补充契约》的第二天提前交付了押金10万元，但这是五环公司自愿提前履行义务的行为，而对招行广州分行移交场地的时间仍然不变，现招行广州分行直至2005年4月1日才将案涉场地交付给五环公司，其迟延交付场地的时间应从2005年2月10日计至4月1日共49天。原审判决按《补充契约》约定计算招行广州分行迟延交付租赁场地从2005年2月10日起至2005年4月1日止为49天是正确的。五环公司申请再审认为招行广州分行迟延64天交付场地的理由不成立，本院不予采纳。、、此外，五环公司申请再审还提出原审未将其交纳的10万元押金及其装修费用进行处理的问题，因五环公司在一审诉讼中请求继续履行租赁合同，未对其交纳的10万元押金及其装修费用提出反诉主张，原审对此未进行处理并无不当，五环公司可另循法律途径解决。
　　至于五环公司再审提出其租赁的房屋在本院再审期间已由招行广州分行出卖给他人，造成其与次承租人发生冲突事件，由此造成的重大经济损失应由招行广州分行承担责任的问题，因招行广州分行将租赁房屋出卖给他人与本案租赁合同属不同的法律关系，五环公司认为招行广州分行出卖行为造成其重大经济损失，也可另循法律途径解决。
　　综上所述，五环公司再审请求的理由不成立，本院予以驳回。原再审判决认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
　　维持广州市中级人民法院于2008年6月4日作出的（2007）穗中法审监民再字第116号民事判决。
　　本判决为终审判决。