陈建华等与深圳市宝安龙华经济发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案

陈建华等与深圳市宝安龙华经济发展有限公司商品房买卖合同纠纷一案

　　上诉人（原审原告）：陈建华，男，汉族，1959年10月22日出生，住所地：深圳市福田区园岭新村36栋607室，身份证号码：440301195910224116。
　　上诉人（原审原告）：单协和，男，汉族，1954年7月15日出生，住所地：深圳市福田区青少年活动中心，身份证号码：440301195407154114。
　　上诉人（原审原告）：温钢坚，男，汉族，1956年9月20日出生，住所地：深圳市福田区福华路90号2栋301房，身份证号码：440301195609203615。
　　三上诉人共同委托代理人：陈三勇，广东卫权律师事务所律师。
　　上诉人（原审被告）：深圳市宝安龙华经济发展有限公司，住所地：深圳市宝安区龙华街道人民中路19栋综合大楼6楼，组织机构代码19247573 -9。
　　法定代表人：梁猛，总经理。
　　委托代理人：吴华，广东深天正律师事务所律师。
　　委托代理人：彭伟强，男，汉族，1980年11月26日出生，住所地：深圳市宝安区龙华镇龙华村委上早禾坑，身份证号码：440106198011260337，系该公司员工。
　　上诉人陈建华、单协和、温钢坚因与上诉人深圳市宝安龙华经济发展有限公司（以下简称龙华经发公司）商品房买卖合同纠纷十案，不服深圳市宝安区人民法院（2006）深宝法民三初字第1775-1784号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了十案，现已审理终结。
　　原审法院经审理查明，2007年2月6日，陈建华、单协和、温钢坚（买方）与龙华经发公司（卖方）签订了十份《深圳市房地产买卖合同（预售）》[编号：深（宝）网预买字（2007）第3932、 3935、3937、 3942、 3946、 3948、 3952、 3953、3955、 3956号，以下简称《房地产买卖合同（预售）》]，每份共31页，均依法进行了备案登记。该合同中约定部分内容如下：（一）陈建华、单协和、温钢坚向龙华经发公司购买由龙华经发公司兴建的项目名称为江南华府中的1栋第9层办公楼901 -910号十套房。（二）龙华经发公司应当于2007年12月8日前将上述预售的房地产交付给陈建华、单协和、温钢坚，交付前应取得法律、法规规定的相应的工程竣工验收合格证明文件；龙华经发公司向陈建华、单协和、温钢坚交付时应发出《人伙通知书》，《人伙通知书》中应注明实际交付的上述房地产的套内建筑面积；陈建华、单协和、温钢坚对龙华经发公司所交付的房地产无异议，或异议部分经协商处理同意收楼的，应对龙华经发公司交付的本房地产的钥匙出具收条，该收条视为本房地产实际交付的凭据；龙华经发公司委托物业管理公司办理人伙手续的，应出具授权委托书；龙华经发公司书面通知陈建华、单协和、温钢坚人伙后，陈建华、单协和、温钢坚经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为龙华经发公司交付本房地产的钥匙之日，龙华经发公司通知陈建华、单协和、温钢坚入伙后，陈建华、单协和、温钢坚无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为龙华经发公司《人伙通知书》中的人伙期限届满之日。（三）陈建华、单协和、温钢坚认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议，龙华经发公司在接到陈建华、单协和、温钢坚异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为陈建华、单协和、温钢坚异议事实成立，本房地产视为未交付。（四）龙华经发公司如未在合同约定的交付期内将本房地产交付陈建华、单协和、温钢坚，逾期超过90日的，陈建华、单协和、温钢坚要求继续履行合同的，合同继续履行，自约定的交付期限届满日之次日起至实际交付之日止，龙华经发公司按日向陈建华、单协和、温钢坚方支付本房地产总价款万分之四的违约金。（五）本合同中通知均采用书面形式，通知书如系单位发出应加盖公章，如系个人发出应有签名，如无盖章或签名，视为未通知。陈建华、单协和、温钢坚、龙华经发公司双方在收到对方的书面通知时，应当签收，陈建华、单协和、温钢坚、龙华经发公司双方地址以本合同载明的通信地址为准，双方在合同中还约定了其他内容。《房地产买卖合同（预售）》附图3楼层平面图、附图4楼层剖面图及涉案房产的设计图、竣工图均显示涉案房产第9-11层预留螺旋钢木梯。上述协议签订后，陈建华、单协和、温钢坚付清了房款。
　　2008年4月3日，龙华经发公司委托深圳市花样年物业管理有限公司办理江南华府人伙手续。2008年4月12日，陈建华、单协和、温钢坚向龙华经发公司出具了《收楼意见书》，对涉案房产提出十二项异议，龙华经发公司对其中的四项进行了整改，对未整改部分没有作出书面的答复。2008年5月5日，陈建华、单协和、温钢坚再次一向龙华经发公司出具《收楼意见书》，要求龙华经发公司尽快整改未整改的部分并给予书面的答复。2008年6月12日深圳市花样年物业管理有限公司致函给龙华经发公司：陈建华、单协和、温钢坚出具的《收楼意见书》中的问题仍有很大部分未整改，请龙华经发公司尽快整改。龙华经发公司于2008年6月16日收到此工作联系函。2008年7月18日陈建华、单协和、温钢坚又出具了《收楼意见书》，说仍有许多问题未解决，龙华经发公司也未按合同的约定给予书面的答复，要求龙华经发公司尽快解决问题。龙华经发公司于当日收到此意见书。2009年3月20日，龙华经发公司向陈建华、单协和、温钢坚发出了《关于〈收楼意见书〉的再次答复和催促人伙的通知》，称龙华经发公司已就陈建华、单协和、温钢坚《收楼意见书》提出的房屋质量问题在可整改的范围之内进行了全部整改，现再次通知陈建华、单协和、温钢坚尽快办理人伙手续。2009年3月26日，陈建华、单协和、温钢坚向龙华经发公司出具《收楼意见书》，要求龙华经发公司就陈建华、单协和、温钢坚对涉案房产提出的质量问题彻底整改好。从2008年4月12日到2009年3月26日，陈建华、单协和、温钢坚在《收楼意见书》中均提到大厅旋转楼梯应拆除，但龙华经发公司均未就此异议进行答复和处理。2009年5月6日，陈建华、单协和、温钢坚、龙华经发公司及物业公司代表再次赴现场验收，情况记录如下：1．从现场验收来看，开发商已根据业主提出的整改意见做了很多工作，如大门已更换，大门上方玻璃已更换，走廊天花板整改，换气口已整改；2．现场新发现一些小问题，开发商已抓紧整改；3．大厅地板被污染的问题未解决，经友好协商，业主同意不再追究；4．业主认为最大的问题仍是大厅楼梯的问题，按照合同精神，从安全与权益角度考虑，业主强烈要求拆除楼梯，以免留下后患，开发商代表同意将此要求带回公司汇报。2009年8月18日龙华经发公司就陈建华、单协和、温钢坚提出拆除大厅楼梯的要求作了答复，答复称“我公司已于2009年3月20日再次通知你们办理江南华府办公楼901 -910号房屋的人伙手续，双方及物业公司代表也于2009年5月6日再次赴现场进行验收，验收过程中，你们仍以大厅楼梯影响了房屋安全与权益为由，强烈要求拆除楼梯，并拒绝办理人伙手续，我公司认为，该大厅楼梯在设计中就是客观存在的，现状也是符合设计规范的，且在房地产买卖合同中都已明确说明了的，你们现要求拆除该大厅楼梯是没有事实和法律依据的。我公司现再次要求，你们在接到本函后的三天内办理有关房屋的入伙手续，否则，你们应承担因此所产生的一切法律后果”。陈建华、单协和、温钢坚于2009年8月21日收到了《有关拆除大厅楼梯要求的答复》。
　　另2007年12月9日到2009年4月30日的逾期交房违约金陈建华、单协和、温钢坚已向法院主张，法院已作出判决。
　　陈建华、单协和、温钢坚于2009年7月27日向原审法院提起本十案诉讼，请求判令：1．龙华经发公司自2009年5月1日起至实际交付涉案房地产之日止，按日支付房地产总价款万分之四的违约金（暂计算至2009年12月31日，各案具体金额见附表）；2．龙华经发公司拆除大厅旋转楼梯后立即交付涉案房地产；3．龙华经发公司承担诉讼费。
　　原审法院认为，陈建华、单协和、温钢坚与龙华经发公司签订的《房地产买卖合同（预售）》系双方的真实意思表示，未违反法律、法规的禁止性规定，合同合法有效，当事人应按约全面履行。陈建华、单协和、温钢坚已按合同的约定支付了全部购房款项，龙华经发公司未能按约于2007年12月8日将涉案房产交付给陈建华、单协和、温钢坚，已构成违约，应按约承担违约责任，向陈建华、单协和、温钢坚支付逾期交房的违约金。关于实际交付房产的日期，龙华经发公司认为最晚应是2009年5月6日。原审法院认为，根据合同的约定：买方收到《入伙通知书》后，应在接到《入伙通知书》之日起3日内按《收楼意见书》内容对本房地产进行验收，如有异议，应在验收期限届满之日起3日内以书面形式提出，逾期不提出，视为同意接收本房地产；买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议。卖方在接到买方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复及处理意见；逾期不予答复及处理的，视为买方异议事实成立，本房地产视为未交付；陈建华、单协和、温钢坚于2009年3月26日向龙华经发公司出具了《收楼意见书》，可视为陈建华、单协和、温钢坚收到了龙华经发公司的《入伙通知书》，但陈建华、单协和、温钢坚再次要求龙华经发公司拆除大厅旋转楼梯，认为涉案房产不符合交付条件； 2009年5月6日经验收除大厅旋转楼梯问题需向龙华经发公司汇报外，陈建华、单协和、温钢坚提出的其他异议，龙华经发公司方均作了整改，2009年8月18日龙华经发公司才对有关拆除大厅旋转楼梯的问题作了答复，认为陈建华、单协和、温钢坚要求拆除该大厅旋转楼梯无事实和法律依据，陈建华、单协和、温钢坚在接到本函后的三天内办理有关房屋入伙手续；至此，龙华经发公司就陈建华、单协和、温钢坚提出的所有异议均作出了答复并进行了处理。因大厅旋转楼梯属于合同约定的范畴，且陈建华、单协和、温钢坚提不出证据证明龙华经发公司在九层修建大厅旋转楼梯违约或违法，陈建华、单协和、温钢坚不能无理要求龙华经发公司拆除大厅旋转楼梯，所以应认定实际交房的日期为《有关拆除大厅楼梯要求的答复》送达给陈建华、单协和、温钢坚后的第三天即2009年8月24日，对龙华经发公司主张的已最晚于2009年5月6日将涉案房产交付陈建华、单协和、温钢坚的辩称意见，原审法院不予采纳。据此，可认定涉案房产龙华经发公司已于2009年8月24日交付陈建华、单协和、温钢坚，逾期交房违约金应支付到2009年8月24日止，2009年4月30日之前的逾期交房违约金陈建华、单协和、温钢坚已另行主张，龙华经发公司共逾期交房116天。
　　综上所述，原审法院依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条，判决：一、龙华经发公司于本判决生效之日起五日内向陈建华、单协和、温钢坚支付自2009年5月1日起至2009年8月24日止的逾期交房违约金共计人民币307351.09元；二、驳回陈建华、单协和、温钢坚的其他诉讼请求。案件受理费总计人民币7112元，陈建华、单协和、温钢坚负担人民币4268元，龙华经发公司负担人民币2844元。
　　上诉人陈建华、单协和、温钢坚不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销原审判决，改判支持上诉人的诉讼请求；2．诉讼费由被上诉人承担。事实和理由如下：一、被上诉人逾期30日未针对上诉人提出的“拆除大厅旋转楼梯”进行答复及处理，应视为上诉人该项异议事实已经成立。上诉人分别在2008年4月12日、5月5日、7月18日，2009年3月26日、5月6日出具的数份《收楼意见书》中均含有要求被上诉人“拆除大厅旋转楼梯”的异议，但被上诉人直至本十案起诉时均未作出答复。在以往两次诉讼中从未对上诉人提出的该项主张提出任何异议。按照合同约定，被上诉人逾期30日未针对上诉人提出的“拆除大厅旋转楼梯”进行答复及处理，应视为上诉人该项异议事实已经成立。原审判决和之前两次诉讼生效的判决均对此合同约定和上诉人在数份《收楼意见书》中提出“拆除大厅旋转楼梯”的异议和被上诉人逾期30日未针对上诉人提出的“拆除大厅旋转楼梯”进行答复进行了认定。涉案房产按合同约定未达到交付条件和标准，没有完成交付，被上诉人违约没具体的截止日期，其支付逾期交房违约金应算到完成交付之日为止。原审判决认定被上诉人已于2009年8月24日交付上诉人，没有依据。原审判决认定2009年8月18日被上诉人对拆除大厅旋转楼梯的问题作了答复，至此，被上诉人就上诉人提出的所有异议均作出了答复，没有依据。上诉人提出的“拆除大厅旋转楼梯”的异议事实成立，被上诉人的答复应是“拆除大厅旋转楼梯”，而被上诉人的答复是拒绝处理。原审判决的认定与事实不符，是错误的。二、被上诉人在涉案房产的空中花园建成旋转楼梯构成违约。被上诉人向原审法院提供的设计图和竣工图、合同附图均记载：预留螺旋钢木梯详见二次装修图。既然是“预留螺旋钢木梯”，在交房时变成了“现实”螺旋钢木梯，与“预留”的本意相悖；按合同约定，是否修建及如何修建应由上诉人在二次装修时自己决定。上诉人要求拆除旋转楼梯是恢复到“预留”原状，有合同条文依据。现实的螺旋钢木梯是违反合同第十八条、附件三和合同附件楼层平面图规定的，被上诉人不拆除是违约行为。三、现实的螺旋钢木梯违反物权法的规定，侵犯上诉人的物权。上诉人购买九层整层物业，对九层整层享有所有权。被上诉人修建的现实螺旋钢木梯已侵害了九层整层业主的所有权，留下安全隐患。涉案空中花园建筑面积是记载于上诉人持有的九层房产产权证内的建筑面积的，与十、十一层的物业无关。现实的螺旋钢木梯让九至十一层直接相通，侵犯了九层业主（即上诉人）的所有权。空中花园的建筑面积属上诉人所有，由上诉人单独交纳空中花园物业管理费，让九至十一层业主共享空中花园，违反公平原则。
　　龙华经发公司辩称：对方要求拆除大厅旋转楼梯不符合合同约定。空中花园的建成是原来设计方、施工方、建设单位在原有工程项目中具备的，也经过了竣工验收，该楼梯是合法的。对方认为楼梯只能归其所有，且强调其是购买第九层的说法，这种说法不符合事实，对方只是购买了九层十间房屋，并不是购买第九层，请求法院驳回上诉人的上诉请求。
　　上诉人龙华经发公司不服原审判决，向本院提起上诉，请求：1．撤销原审判决第一项；2．驳回陈建华、单协和、温钢坚的全部诉讼请求；3．陈建华、单协和、温钢坚承担诉讼费。事实和理由如下：一、被上诉人在办理入伙手续时，向上诉人提出拆除大厅旋转楼梯的要求，属无理要求。1．根据双方签订的《房地产买卖合同（预售）》第28页《楼层平面图》和第29页《楼层剖面图》，该大厅旋转楼梯在设计中已客观存在，上诉人在合同中也就该大厅旋转楼梯向被上诉人进行了充分说明，现本十案房地产项目已通过竣工验收，该大厅旋转楼梯是符合设计规范的；2．该大厅旋转楼梯是公共设施，如拆除将会损害其他业主的权益，本十案双方都无权将其拆除。二、被上诉人以其拆除大厅旋转楼梯的无理要求没有得到满足而拒绝收楼，根据双方的《房地产买卖合同（预售）》和本十案事实，应当认定本十案的涉案房地产已最晚于2009年5月6日进行了交付。上诉人于2009年3月20日向被上诉人发出《关于〈收楼意见书〉的再次答复和催促人伙通知》，被上诉人于2009年5月6日与上诉人及物业管理处的代表再次赴现场进行验收。在验收过程中，被上诉人仍以大厅旋转楼梯的存在为由，而拒绝收楼。上诉人认为，根据双方签订的《房地产买卖合同（预售）》中第九条第五款“卖方书面通知买方入伙后，买方经验收同意收楼的，本房地产的交付时间为卖方交付本房地产的钥匙之日；卖方通知买方人伙后，买方无正当理由拒绝验收或无正当理由拖延验收时间的，本房地产的交付时间为卖方《入伙通知书》中的入伙时间期限届满之日”的规定，涉案房地产已最晚于2009年5月6日交付给了被上诉人。三、原审判决根据双方《房地产买卖合同（预售）》第十一条的约定，认为被上诉人的起诉理由部分成立是错误的。被上诉人有关拆除合同中约定的大厅旋转楼梯的要求，实际上是要求变更合同，但上诉人并没有予以同意。根据《合同法》第七十八条的规定，被上诉人坚持其要求而拒绝收楼的行为属违约行为。四、被上诉人在本十案诉讼中偷换概念，将其违反合同的要求偷换成收楼过程中的异议，企图利用合同第十一条的约定，向我公司索取非法的巨额经济赔偿。被上诉人将其无理拒绝收楼说成是我公司逾期未交付，已通过诉讼收取了多达 130多万元的违约金，被上诉人得到如此收益明显大于其自用或出租所得收益。被上诉人正是基于上述利益，才继续无理拒绝收楼，企图获取更大的非法利益。五、（2009）深中法民五终字第765-774号民事判决书不能作为本十案的定案依据。1．由于被上诉人在该案中提出了多达12项收楼意见，故上诉人只是在答辩中统称“除了已整改的外，其他八项都不予整改”，这不予整改的八项意见中就包括了被上诉人拆除大厅旋转楼梯的要求，但上诉人就本十案所提出的事实和理由在当时并没有进行完整说明；2．上诉人于2009年3月20日向被上诉人发出《关于〈收楼意见书〉的再次答复和催促入伙通知》；被上诉人于2009年5月6日与我公司及物业管理处的代表再次赴现场进行验收，验收过程中，被上诉人仍以大厅旋转楼梯为由而拒绝收楼。上述事实都发生于（2009）深中法民五终字第765-774号案之后。六、上诉人在被上诉人办理人伙手续时，对上诉人提出拆除大厅旋转楼梯的要求，已多次进行口头或书面的答复。1．在办理人伙手续时，已指出被上诉人要求拆除大厅旋转楼梯是违反合同约定的；2．在前两次的诉讼过程中，已明确表示不能拆除大厅旋转楼梯；3．上诉人已于2009年3月20日向被上诉人发出《关于〈收楼意见书）的再次答复和催促人伙通知》。七、本十案中《房地产买卖合同（预售）》违约金约定过高，假若上诉人违约，被上诉人因此得到的收益明显大于其自用或出租所得收益。
　　陈建华、单协和、温钢坚答辩称对方的上诉理由和请求不能成立，请求法院予以驳回。1．合同第28页已经写明“预留螺旋钢木梯……二次装修”，表明这是业主的事，不是开发商的事，第29页的剖面图也没有预留螺旋钢木梯。现在争议的空中花园，属于我方建筑面积之内。对方称大厅旋转楼梯是公共设施，不属实，第十、十一层的业主没有支付楼梯的款项，也没有分摊楼梯的面积，不存在第十、十一层的业主利益受损的事实。2.2009年5月6日没有交付，我方认为至今也没有交付。3．偷换概念不存在，我方是合法索赔，对方如果认为生效判决有问题可以申请再审。4.2009年5月6日我方还一直在要求，没有多次答复，2009年8月18日才给我方答复。
　　二审审理过程中，龙华经发公司提交了：1．涉案“江南华府”项目的设计单位深圳市建筑设计研究总院有限公司于2009年11月6日出具的《关于“江南华府”项目办公楼九层至十一层室内空中花园的说明》，内容为：“……由于在2004年进行施工图设计时无法确定楼梯采用何种材质及形式，故图中标明其做法‘详见二次装修图’……”；2．涉案“江南华府”项目的监理单位深圳市东部建设监理有限责任公司于2009年11月11日出具的《关于“江南华府”项目办公楼九层至十一层室内空中花园楼梯的说明》，内容为：“……在经政府建设行政管理部门批准的设计图中，九至十一楼室内空中花园中就存在有一部旋转楼梯，……否则将无法通过竣工验收……”以上两份证据要证明的内容是：九层大厅的螺旋钢木梯在设计时已存在，并且已通过竣工验收，符合合同约定，不属于整改范围。
　　陈建华、单协和、温钢坚提交了：1．涉案房产的物业管理单位于2009年11月2日出具的《江南华府1栋办公楼8-11层面积和物业管理费》；2．深圳市国土资源和房产管理局于2008年1月8日出具的《建设工程竣工测量报告》，拟证明：涉案九层的“本层公用”面积是192. 07平方米，十层的“本层公用”面积是121.27平方米，“本层公用”的分摊范围是“层内分摊”，二者相差70. 8平方米，恰好是空中花园的建筑面积70. 8平方米。以上两份证据要证明的内容是：争议的空中花园面积仅分摊给了九层，因此，十层、十一层没有权利共享空中花园，拆除楼梯不影响十层、十一层业主的利益。
　　本院经审理查明，涉案楼盘的设计图之《办公楼九、十二层平面图》显示涉案九楼空中花园处有圆形图标，并在旁边用文字注明“预留螺旋钢木梯详见二次装修图”。
　　另查，涉案十套房产的《房地产买卖合同（预售）》附图3楼层平面图显示涉案九楼空中花园处的圆形图标和文字说明与上述提及的设计图相同。
　　又查，涉案十套房产所在楼盘的项目名称为《江南华府工程商业办公-住宅楼》，该项目于2008年3月18日由建设单位、监理单位、施工单位、勘察单位、设计单位共同制作《工程竣工验收报告》，验收结论为“……该工程符合图纸设计要求……同意验收，质量评定为合格”。 2008年3月27日卖方就该项目取得深圳市宝安区建设局业务办理中心出具的《深圳市宝安区房建工程项目竣工验收备案收文回执》（编号为：BA20080063号）。
　　又查，涉案十套房产已于2008年12月25日转移登记至陈建华、单协和、温钢坚三人名下，份额分别是40％、 20％、 40％。十套房产的登记总价款为人民币6623946元。
　　再查，陈建华、单协和、温钢坚在本十案诉讼前已就涉案房产的延期交房违约金先后提起了两次诉讼，第一次诉讼由深圳市宝安区人民法院作出（2008）深宝法民三初字第3232 -3241号一审民事判决，判决卖方支付买方自2007年12月9日至2008年10月30日止的延期交房违约金，后卖方提起上诉，由深圳市中级人民法院作出（2009）深中法民五终字第765 - 774号二审生效民事判决，判决驳回上诉，维持原判；第二次诉讼由深圳市宝安区人民法院作出（2009）深宝法民三初字第793 -802号一审民事判决，判决卖方支付买方自2008年10月31日至2009年4月30日止的延期交房违约金，后卖方未提起上诉，该判决现已生效。
　　原审法院查明的其他事实基本属实，本院予以确认。
　　本院认为，本十案争议的焦点有：一、龙华经发公司是否按合同约定的时间交付涉案房产；二、陈建华、单协和、温钢坚主张拆除旋转楼梯的理由能否成立；三、龙华经发公司有无答复陈建华、单协和、温钢坚的异议。
　　关于第一个争议焦点问题，首先，双方在合同中约定卖方应在2007年12月8日前将涉案房产交付给买方，交付时应发出《入伙通知书》，即卖方应在2007年12月8日或之前发出《入伙通知书》，否则应从2007年12月9日起承担延期交房的违约责任，即卖方承担延期交房违约责任的时间起点是固定的，并且结合在2008年4月12日买方已向卖方出具了第一份《收楼意见书》的事实，因此，原审判决关于“原告（买方）于2009年3月26日向被告（卖方）出具了《收楼意见书》，可视为原告（买方）收到了被告（卖方）的《入伙通知书》”的认定错误，本院予以纠正。
　　其次，卖方主张适用《房地产买卖合同（预售）》第九条第五款关于在买方拒绝验收或拖延验收时间时涉案房产的交付时间为《入伙通知书》中的期限届满之日的约定，其已完成了合同约定的交付义务。本院认为，根据《房地产买卖合同（预售）》第十一条第一款的约定，书面异议应在验收期届满后3日内提出，本十案中，买方在验收期届满后已于2008年4月12日提出了第一份《收楼意见书》，在卖方不否认买方《收楼意见书》效力的情况下，买方不存在拒绝验收或拖延验收时间的情形，因此，该条规定不能适用于本十案，卖方承担延期交房违约责任的时间终点不是《入伙通知书》中的入伙期限届满之日。
　　综上，卖方没有按照合同约定的时间交付涉案房产，应承担从2007年12月9日起延期交房的违约责任。
　　关于第二个争议焦点问题，首先，买方主张根据《房地产买卖合同（预售）》第十一条第二款的约定，“卖方在接到买方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为买方异议成立，本房地产视为未交付”。因卖方未在30日内对买方提出的拆除大厅旋转楼梯进行答复，可以视为该项异议已经成立。本院认为，根据民法的整体解释规则、目的解释规则和诚信解释规则，《房地产买卖合同（预售）》第十一条第二款的含义是，卖方没有在接到买方异议后30日内进行答复的后果是卖方须承担延期交房的违约责任，而不是产生买方异议得以成立的后果，买方的异议能否成立要按照是否符合合同的约定进行判断，因此，买方该上诉主张不能成立，本院不予支持。
　　其次，买方以卖方违反合同约定，在空中花园处擅自建造旋转楼梯为由拒绝入伙，并据此要求卖方支付延期交房违约金并拆除大厅旋转楼梯是否存在法律或合同依据。根据双方签订的《房地产买卖合同（预售）》的附图3楼层平面图，涉案的九楼空中花园处有圆形图标，并在旁边用文字注明“预留螺旋钢木梯详见二次装修图”。对此，买方认为该字样表明涉案旋转楼梯位置是“预留”，卖方无权在房产交付前擅自修建，将“预留”变为现实，应由买方在二次装修时自行决定是否安装楼梯。本院认为，根据文义解释原则，“预留螺旋钢木梯详见二次装修图”中，“图”被“二次装修”限制，且为“预留”，表明在最初的图纸中没有螺旋钢木梯的设计，卖方对螺旋钢木梯的具体设计要参照将来的图纸的意思进行，这是卖方对自身的工作进行安排计划，待将来二次装修的图纸确定后，卖方有权在该“预留”的位置建造螺旋钢木梯一座，结合二审时涉案楼盘的设计单位深圳市建筑设计研究总院有限公司和监理单位深圳市东部建设监理有限责任公司出具的说明，且从常理推断，将该共用楼梯的修建交由某一业主来决定，与常理不符。因此，“二次装修”为卖方的二次装修，而非指业主自行装修，卖方修建涉案螺旋钢木梯符合双方合同的约定。买方该上诉主张没有依据，本院不予支持。
　　再次，买方还根据其二审时提交的《公用建筑面积分层汇总表》显示涉案九层的“本层公用”面积是192.07平方米，十层的“本层公用”面积是121. 27平方米，二者相差70. 8平方米，恰好是空中花园的建筑面积70. 8平方米，因此，买方主张螺旋钢木梯所在的空中花园的建筑面积记载于其持有的九层房产产权证注明的建筑面积之中，其对九层整层享有所有权，卖方修建的螺旋钢木梯侵犯了买方的物权。本院认为，买方的该主张不能成立，理由如下：1．根据最高人民法院《关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）项、第三条第一款第（一）项的规定，该螺旋钢木梯不具有构造上的独立性，即使该部分建筑面积登记在买方的名下也不属于买方的专有部分；2．如前所述，该螺旋钢木梯的存在符合双方《房地产买卖合同（预售）》的约定。
　　综上，卖方修建螺旋钢木梯的行为不构成违约，本院对买方要求拆除该楼梯的请求不予支持。
　　关于第三个争议焦点问题，首先，关于买方异议的标准问题，根据《房地产买卖合同（预售）》第十一条第二款的约定，“买方认为本房地产不符合交付标准或条件的，应在《收楼意见书》中一次性提出异议”，因此，本院认为，买方异议有效成立是有条件的，即涉案房产不符合合同约定的交付标准，而不是指在脱离合同的情况下，买方的异议都能够成立。
　　其次，按照《房地产买卖合同（预售）》第十一条第二款的约定，“卖方在接到买方异议后，应在30日内对异议部分作出书面答复和处理意见，逾期不予答复及处理的，视为买方异议成立，本房地产视为未交付”。本院认为，由此可以看出，只要买方在收到《入伙通知书》之日起3日内进行验收，并且在验收期届满之日起3日内提出书面异议，且该异议是针对涉案房产不符合交付标准的有效异议，卖方的答复义务都是无条件的、必须履行的，因此，在卖方未对买方收楼异议的时间和方式是否符合合同约定提出异议的情况下，卖方是否按照合同约定对买方提出的异议进行答复是本十案的争议焦点。
　　第一，卖方称其已于2008年4月12日答复买方的异议，依据是买方提交的2008年4月12日的《收楼意见书》右半部分“处理结果”注明的“○1-○12”的序号，在序号○1、○2、○5、○12后有“已处理”字样，其余序号后为空白。经二审审理查明，买方共提交了两份2008年4月12日的《收楼意见书》，一份《收楼意见书》右半部分《处理结果》为空白，一份为上述提及样式的《收楼意见书》（以下简称卖方主张的《收楼意见书》）。经本院询问买方两份《收楼意见书》差异的形成原因，其解释为：在买方处保存的《收楼意见书》右半部分《处理结果》处为空白，其在提起诉讼时经向涉案房产的物业管理单位取证，调取出的《收楼意见书》为右半部分《处理结果》处有序号和文字内容，并且尾部加盖了卖方的公章，还有管理注明的“此复印件与原件相符”的意见。
　　本院认为，即使采信卖方主张的《收楼意见书》，卖方在2008年4月12日也未进行符合合同约定的答复。理由如下：1．卖方主张的《收楼意见书》右半部分《处理结果》处在除序号○1、 ○2、 ○5、 ○12之外别的序号后面没有内容，无法推知卖方的答复意见如何，即卖方没有进行全面的答复。2．合同中关于答复的形式要求是：（1）书面形式；（2）卖方发出的通知应加盖公章，而卖方主张的《收楼意见书》右半部分《处理结果》处的“已处理”字样不知何人何时所写，也没有加盖卖方的公章。3．买方主张在其自行向涉案房产的物业管理单位调取该份《收楼意见书》之前，没有收到过该份样式的《收楼意见书》。
　　第二，卖方又称2009年3月20日《关于〈收楼意见书〉的再次答复和催促入伙的通知》是其履行答复义务的证明。本院认为，该答复通知可以认定为符合合同约定的答复，卖方已经履行了答复义务。理由如下：从形式上看，《房地产买卖合同（预售）》对于答复的详简程度和内容并未约定，不要求卖方必须针对买方的异议逐一回复，未排斥答复中可以使用概括性的语言，原审判决查明部分认定该次答复不涉及旋转楼梯，有误，应予纠正；从实质上看，该答复称“我公司早已就你方《收楼意见书》提出的房屋质量问题在可整改的范围之内进行了全部整改，……通知你方尽快办理入伙手续……”实质和2009年5月6日的现场验收记录、2009年8月18日的答复并无不同，即可以整改的均已整改完毕，买方提出的其余异议包括旋转楼梯在内的事项不属于可改范围。虽然买方在收到卖方2009年3月20日的答复后，又于2009年3月26日出具《收楼意见书》，主张对于己方最初提出的12条整改意见中的第1 -7条和第10条，卖方仍未整改，本院认为，在买方提起诉讼，主张相应期间的延期交楼违约金的情况下，买方应举证证明涉案房产在其提出异议的2009年3月26日时仍存在不符合交付条件的事实，即卖方仍未对买方提出异议的事项进行整改，现买方仅提出主张，没有完成相应的举证责任，本院不予支持。
　　至于2009年5月6日买卖双方及物业公司代表进行现场验收并签署《关于房屋验收的情况纪要》及此后2009年8月18日卖方出具《有关拆除大厅楼梯要求的答复》，本院认为，上述两份文件也是卖方的答复，但不能因此否认2009年3月20日答复的效力，因为在此时，涉案房产已经符合合同的约定，可以交付，且已按照相关设计图施工并制作《工程竣工验收报告》，该情况不因卖方再次答复而发生变化。原审判决认定卖方于2009年8月24日将涉案房产交付给买方，属认定事实错误，本院予以纠正。
　　综上，本院认为，在卖方于2009年3月20日对买方进行答复后，买方应当接收涉案房产。因买方在2009年3月26日的《收楼意见书》中承认于3月24日收到该次答复，卖方也确认该时间，因此，对2009年3月24日之后造成的房产未实际交付的事实，卖方本无须再承担违约责任。但因在深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第793-802号民事判决书判决卖方应向买方支付至2009年4月30日止的延期交房违约金后，卖方没有提起上诉，该判决现已生效，且卖方在本十案上诉状中自认涉案房产是在2009年5月6日进行了交付，应视为对自己权利的处分，本院予以确认。买方关于卖方违约没具体截止日期的上诉主张，不能成立，本院不予支持。
　　因2009年4月30日及之前的延期交房违约金已在另案支持，卖方应按照合同约定的日万分之四的标准即向买方支付自2009年5月1日起至2009年5月5日止的延期交房违约金。卖方主张合同约定的延期交楼违约金的标准过高，本院认为，该主张没有事实依据，本院不予支持。
　　综上所述，买方的上诉理由不能成立，本院不予支持，卖方的上诉理由部分成立，对成立部分，本院予以支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百二十五条，《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条第一款，《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款第（一）项、第三条第一款第（一）项，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
　　一、撤销深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第1775-1784号民事判决第二项。
　　二、变更深圳市宝安区人民法院（2009）深宝法民三初字第1775-1784号民事判决第一项为：深圳市宝安龙华经济发展有限公司于本判决生效之日起十日内按日万分之四的标准以涉案十套房产的总价款6623946元为本金向陈建华、单协和、温钢坚支付自2009年5月1日至5月5日止的延期交房违约金13247.89元（各案具体金额详见本判决附表）。
　　三、驳回陈建华、单协和、温钢坚其他诉讼请求。
　　如果深圳市宝安龙华经济发展有限公司未按本判决指定的期间履行金钱给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
　　本十案一、二审案件受理费共计人民币19344元，由陈建华、单协和、温钢坚负担18957元，深圳市宝安龙华经济发展有限公司负担387元。一、二审案件受理费已由双方分别预交，不另收退，陈建华、单协和、温钢坚迳付深圳市宝安龙华经济发展有限公司案件受理费5300元。
　　本判决为终审判决。