刘曼、张春常等诉常德市农产品大市场开发有限公司、常德市德兴行经营管理有限公司买卖合同纠纷系列案

刘曼、张春常等诉常德市农产品大市场开发有限公司、常德市德兴行经营管理有限公司买卖合同纠纷系列案
[2008]武民初字第1978号等246件案件

　　调解法官
　　湖南省常德市武陵区人民法院　胡振华
　　案情介绍
　　原告：刘曼、张春常等246位商铺业主
　　被告：常德市农产品大市场开发有限公司（以下简称农产品大市场）
　　被告：常德市德兴行经营管理有限公司（以下简称德兴行）
　　2002年期间，刘曼、张春常等246位业主先后与农产品大市场签订《商品房买卖合同》，以即买即租的方式分别购买了该公司开发的干货市场中大小不等的商铺并付清了房款。同时，上述246位业主还分别与德兴行签订了为期四年的《店铺租赁合同》，双方约定：由德兴行承租业主所购商铺，租期从2003年8月8日至2007年8月8日止，租金标准为店铺总价款的6.8％。此后，农产品大市场按约支付了全部到期租金。2007年7月，农产品大市场、德兴行通过登报方式告知各位业主在2007年8月8日租赁合同到期后将不再续租商铺。刘曼、张春常等246位业主认为，被告至今没有实际交房，且在《商品房买卖合同》中约定、在销售广告和宣传资料中具体说明和允诺的软硬件设施大部分没有兑现，致使整个大市场不能正常运转，原告所购商铺根本无法正常经营，投资收益完全没有保障；被告的宣传或承诺行为对原告购买商铺形成极大的误导，被告的上述行为已构成违约，246位业主遂于2008年11月期间分别诉至武陵区人民法院，请求判令：被告按合同约定和销售广告、宣传资料中的具体说明和允诺完成市场软硬件设施及配套市场建设，每年按原告所购商铺总价的8％的标准支付从租赁期满之日起至被告完成前项诉讼请求的内容、能实际交房之日止的租金损失。
　　农产品大市场辩称：原告错误地将所有的广告视为要约，错误地将市场发展前景的广告归为开发商的义务，毫无根据地提出8％的赔偿标准，其诉讼请求没有事实依据和法律依据，其诉讼请求应予驳回。德兴行没有发表辩论意见。该系列案于2009年8月31日调解结案，各方当事人已自觉履行。
　　调解过程
　　湖南省常德市武陵区人民法院在审理过程中，结合案情和形势，确立了调解优先的审理思路，加大调解力度，做了以下工作：
　　从立案之初到调解结案，武陵区人民法院先后就该案的处理向市委市政府和中级法院多次报告工作，并时刻与市政府驻火车站大市场工作组保持紧密联系，互相通报情况。如2009年3月17日，合议庭约见市政府驻火车站大市场工作组负责人，通报该系列案的办理情况，协商下一步工作；2009年7月20日，常德市中级人民法院主要领导听取工作情况汇报，指导制订工作方案；在2009年8月5日纠纷即将调处完毕时，及时向市政府汇报，请求协调相关问题。该案的办案实践表明，人民法院的审判工作必须在地方党委的领导下，充分依靠政府和上级法院，多方协调，形成合力，才能更好地解决纠纷。
　　鉴于该系列案案情复杂，对抗激烈，涉及面广，武陵区人民法院认真分析形势，在把握案件全局的基础上，将科学决策贯穿于整个诉讼过程。
　　在诉讼方式上，考虑到集团诉讼在立案时要经过复杂的内部报告和审批手续，在立案环节可能需要较长时间，涉案当事人易产生不满情绪，同时集团诉讼中不可控因素更多，决定该系列案变集团诉讼方式为个案诉讼，即每位原告分别向法院提交诉状，集中审查、分别立案、合并审理。
　　在合议庭组成人员的选任上，为便于与涉案群众沟通，选定了一位工作热心、年龄较大的人民陪审员参与合议庭，并坐班工作。该同志对来访当事人有耐心、有诚心，有效的安抚了原告的情绪，很好地缓和了当事人之间的矛盾，为顺利处理案件创造了宽松的环境。
　　在工作思路上，针对本案实际情况，确立了该系列案宜调不宜判的思路，要求合议庭只要有一线希望就不能放弃调解，调解过程中需要院领导做什么工作，领导都大力支持。
　　本案涉及的法律关系复杂，弄清客观事实是成功调解的前提条件。为此，合议庭选取了一个有代表性的个案于2009年2月17日公开进行了第一次开庭审理，对案情做到了“心中有数”，进一步明确了“宜调不宜判”的办案思路。
　　在整个诉讼过程中，合议庭不断分析与本案相关利益格局的新变化、新情况，因势利导解决矛盾。如在该系列案审理期间，农产品大市场完成了股权变更，福建投资商退出，北京新合作控股的常德新合作商贸公司成为新股东。针对这一情况，合议庭判断，新合作公司为自身发展所需，有必要妥善处置本案所涉纠纷，有利益动力，有资金来源，这些因素都有利于案件调解。合议庭准确把握时机，多次以多种形式组织调解。2009年5月8日，经过前期的大量工作，各方当事人在合议庭主持下终于达成了初步调解意向，农产品大市场同意给付租金，但同时提出：常德市政府应出台与开发市场有关的会议纪要，公司才能以此为据向新合作商贸连锁集团有限公司争取资金，如果会议纪要不出台，调解就没有基础；原告代表亦提出，只要农产品大市场的具体方案敲定，即组织召开业主大会讨论并配合完成相关工作。合议庭及时将上述情况向市政府工作组报告，请求及时召开相关部门的协调会，形成会议纪要，并最终于促成双方当事人达成了调解协议。