大连亿来房地产开发有限公司诉大连双嬴房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案

大连亿来房地产开发有限公司诉大连双嬴房地产开发有限公司合作开发房地产合同纠纷案
[2010]辽民一终字第00081号

　　调解法官
　　辽宁省高级人民法院　潘志斌
　　案情介绍
　　上诉人（原审原告）：大连亿来房地产开发有限公司（以下简称亿来公司），住所地：大连市沙河口区西南路931号
　　上诉人（原审被告）：大连双赢房地产开发有限公司（以下简称双赢公司），住所地：大连保税区国际贸易中心F座
　　2004年，双赢公司在大连保税区建设国际商贸中心双赢大厦，总投资额为8528. 9万元。由于双赢公司资金紧缺，其与亿来公司签订了《联合开发协议书》，约定由双方共同开发建设双赢大厦。亿来公司负责项目前期土地使用权证和图纸设计费以及其他费用的垫付共300万元，双赢公司将办理好的土地使用证及其他证件交亿来公司办理抵押贷款。如果双赢公司不能提供办理银行贷款所需土地使用权证等证件，按预算额的6％赔偿损失。双赢公司组织施工，若不能在约定日期前主体封顶，按工程造价赔偿亿来公司6％损失。合同签订后，亿来公司履行了合同约定的义务，支付土地出让金及设计费200万元。双赢公司虽履行了办证义务，但此时恰逢房地产市场升温，交易过热，双赢公司念于经济利益，拒绝履行合同，未将已办理取得的证件交付给亿来公司。由此，双方发生分歧，合作破裂。双赢公司一方掌握建设用地增值约2000余万元，亿来公司起诉请求索赔投资损失，分得土地增值利益。一审法院判决：一、解除亿来公司与双赢公司签订的联合开发协议书；二、双赢公司返还亿来公司投资款200万元；三、双赢公司支付亿来公司违约金255万元。
　　调解过程
　　本案一审诉讼历经2年多，一审法院作出上述判决后，双方均不服，向辽宁省高级人民法院提出上诉。当时正值房地产过热，土地大幅增值，土地持有者利益空间很大，所以亿来公司诉讼请求的赔偿数额很高。诉讼双方在一审期间积怨就很深，分歧很大，故二审审理中双方对立情绪十分严重。特别是在庭审时双方很不冷静，大有剑拔弩张之势，对抗程度之强烈是近年来难见的。除了当事人间的直接对抗，二审审理期间，多名人大代表对本案审理表示高度关注。
　　针对该案的特殊情况，二审审理伊始，负责承办该案件的法官在认真阅卷的基础上，针对案件的实际情况，提出了调解结案的工作思路。合议庭二次召开准备庭，由主管庭长带领，结合案情，对当事人的诉讼心理、诉讼追求的最大最小极限和经济利益期望幅度进行了定性定量分析，在此基础上拟定了周密的调解方案。方案确定后，合议庭开展了如下工作：
　　1．向庭审前延伸。在开庭前，法官以热情和耐心倾听各方当事人对2年多诉讼历程的积怨倾诉，使当事人在开庭前气消三分，怨祛七成。法官以此为契机，动之以情，晓之以理，拉近当事人与法院和法官的距离，使当事人感到置于朋友般的沟通氛围中，为调解工作的深入建立良好的开局。
　　2.了解当事人的真实诉求。在向庭审前延伸的基础上，结合双方当事人各自的上诉理由和请求，分别与当事人和委托代理人交谈，在获取各角度第一手资料的基础上，去粗取精，去伪存真，了解当事人的真实诉求。与此同时，针对当事人不切实际的想法，及时释法解惑，以及时影响当事人从现实出发，放弃不现实的幻想，为庭审确定争议焦点建立当事人的理性思维。
　　3．主动与人大代表联络沟通，争取理解与支持，法院将案件事实、一审判决的主要内容、双方当事人的基本情况、法院的基本工作思路和目标乃至基本的工作方法等，与人大代表沟通座谈，使人大代表不仅依据一方当事人的诉求行使监督职权，而且要在行使监督的过程中考虑对方当事人的抗辩理由。在此基础上，形成统一的调解步骤。
　　4．以当事人急于解决的利益矛盾为抓手，促使诉讼双方互谅互让，达成一致。本案一方面，亿来公司起诉时已对双赢公司占有的涉案土地进行了查封。双方诉讼时，正值双赢公司对该土地开发建设办理相关手续，急于对查封土地解封。另一方面，亿来公司主张的土地增值评估额由于受国家对房地产的调控政策的影响，处于不确定状态，因而难于认定。综合双方在利益矛盾体中各自的弱点和需求上的急迫心理，案件承办人紧扣时机，乘势而人，及时动员双方各自拿出让步方案，为最终达成一致奠定了决定性基础。
　　5．全方位互动，敞开心扉坦诚交流。在单方沟通、庭审诉辩、与人大代表个别协商的基础上，适时组织双方当事人与合议庭全体成员以座谈方式诚恳交流对案件的调解意见。当事人各方都敞开心扉，不再相互猜测。人大代表之间更是坦诚直言，权衡诉讼双方的利弊，阐明的观点既维护一方的权益，又兼顾另一方的抗辩意见，使双方当事人感到人大代表的意见入情入理。合议庭及时把握时机，自觉融入交流之中，把法庭的调解归纳意见寓于自由的交流之中，使当事人在融洽氛围中走到一起，握手言和。