江苏省无锡市中级人民法院发布2022年度破产审判十大典型案例之九：李某与东来房地产开发有限公司破产取回权案

江苏省无锡市中级人民法院发布2022年度破产审判十大典型案例之九：李某与东来房地产开发有限公司破产取回权案

江苏省无锡市中级人民法院发布2022年度破产审判十大典型案例之九：李某与东来房地产开发有限公司破产取回权案
  

  【案件亮点】

  在房地产企业破产案件中，购房人的合法权益应当受到法律保护。本案中，房屋登记在破产企业名下，但购房人已经支付对价且通过合法占有对房屋所有权进行公示，应当将上述不动产排除在破产财产之外，以此保护购房人的合法权利。
  【案情简介】
  2011年10月，李某将购房款128.88万元汇入东来房地产开发有限公司（下称东来公司）账户，用于购买21xxx33号两套公寓房，东来公司向李某出具收条，随后交付了房屋。2013年5月29日，东来公司为案涉两套公寓房办理商品房初始登记证，却未将公寓已经具备办理所有权证条件的情况告知李某。2014年12月，李某与案外人董某签订租房协议将其中一套公寓租给董某，租期至2017年年底。李某也一直在为两套公寓房交纳水电费以及物业管理费。该房产于2014年9月16日被法院查封。
  2019年3月，一审法院受理东来公司破产清算一案。2022年3月，李某向一审法院提起破产取回权诉讼，要求将两套公寓房从东来公司破产财产中别除并由东来公司协助将产权办理至其名下。一审法院认为，案涉两套公寓房未签订书面买卖合同，更未办理预告登记，李某长时间未办理过户手续存在过错，其债权无法对抗其他债权人，遂判决驳回李某的诉讼请求。李某对一审判决不服，提起上诉。二审中，无锡市中级人民法院调取了东来公司会计记账凭证、案涉公寓竣工交付备案情况，确认李某支付的款项性质为购房款、房屋未能过户非李某自身原因，于2022年10月26日作出（2022）苏02民终5145号民事判决：撤销一审判决，改判东来公司协助将两套公寓房登记在李某名下，依法保障了购房者的合法权益。
  【典型意义】
  在房地产企业破产案件中，购房人对其已支付房款但未登记到其名下的不动产能否取回，关系到购房人切身利益，也是破产审判中一直以来面临的难题。对于消费者购房人，基于生存权至上的理念，现有规定赋予其物权期待权的优先地位。但本案中李某并不消费者购房人，能否支持其取回权需要法院细致审查实际情况后进一步认定。
  从法律层面，破产程序开始后，首先要区分破产企业名下财产是否真正归属于企业，对于那些不属于破产企业的财产，应当由其权利人取回。除适用《民法典》上关于所有权的一般规定外，还要参照适用《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第二十八条规定。该条规定：“金融债权执行中，买受人对登记在被执行人名下的不动产提出异议，符合下列情形且其权利能够排除执行的，人民法院应予支持：（一）在人民法院查封之前已签订合法有效的书面买卖合同；（二）在人民法院查封之前合法占有该不动产；（三）已支付全部价款，或者已按照合同约定支付部分价款且将剩余价款按照人民法院的要求交付执行；（四）非因买受人自身原因未办理过户登记。”
  二审法院最终认定李某购买不动产符合上述规定适用情形。首先，二审法院查明东来公司对李某款项的入账记载为购房款，李某与东来房屋买卖合同成立。其次，案涉房产系东来公司于2011年10月依法交付李某，于2014年9月16日才被法院查封，李某在查封之前就合法占有该房产并且支付了绝大部分房款。第三，二审法院调查核实了案涉房屋竣工交付备案情况，无证据证明李某对未办理过户登记有过错。因此，可以认定李某有权参照上述规定要求排除破产概况执行程序，即认定该房屋非东来公司的破产财产，李某有权行使破产取回权。李某虽然不是消费者购房人，但其作为购房者的合法权益仍应当受到法律保护。
  审理法院：无锡市中级人民法院
  合议庭：沈君、贾建中、陈迪金