重庆经纬典当行诉重庆红河物业发展有限责任公司、重庆市渝北区龙溪通用材料经营部、重庆春益房地产开发有限公司借款合同纠纷抗诉案

重庆经纬典当行诉重庆红河物业发展有限责任公司、重庆市渝北区龙溪通用材料经营部、重庆春益房地产开发有限公司借款合同纠纷抗诉案

重庆经纬典当行诉重庆红河物业发展有限责任公司、重庆市渝北区龙溪通用材料经营部、重庆春益房地产开发有限公司借款合同纠纷抗诉案

　　1997年3月7日，重庆市渝北区龙溪通用材料经营部(以下称经营部)与重庆红河物业发展有限责任公司(以下称红河公司)、重庆春益房地产开发有限公司(以下称春益公司)签订《土地转让合同》，约定经营部将已获批准的征地4．07亩(2713．35平方米)交与红河公司、春益公司，由红河公司、春益公司全权负责出资建造综合用房，土地分割为春益公司占1306．79平方米，红河公司占300平方米。同年3月8日，经营部与红河公司签订《联合建房合同》，约定经营部将征地4．07亩交予红河公司，由红河公司全权负责出资建造综合用房，房屋建成后，经营部分得住房1830平方米，其余全部归红河公司所有。
　　1997年5月26日，红河公司与春益公司签订了一份《联合开发协议》，约定红河公司原开发的综合用房“红河苑”建筑面积9200平方米，由于红河公司后期资金困难，经双方协商，联合开发该项目。从协议签订之日起，春益公司开始注入资金，双方共同经营管理，售房决算后的税后利润按红河公司60％，春益公司40％分配。协议签订后，经营部加盖印章，对该开发协议予以认可。
　　1997年6月15日，红河公司与春益公司签订《联合开发补充协议》，约定将原合同约定的税后利润分配方案更改为红河公司40％，春益公司60％，经营部在协议上盖章。1997年7月14日，红河公司和春益公司在渝北区国土局办理了1606．79平方米的《建设用地批准书》，同年8月13日，重庆市渝北区国土局分别为春益公司和红河公司办理了《国有土地使用证》，其中春益公司拥有1306．79平方米，红河公司拥有300平方米。
　　1997年8月2日，工程竣工后，经营部与红河公司签订了一份《分房协议》，约定经营部从“红河苑”工程总面积9200平方米中分得住房面积为1830平方米，计29套；该住房所有权属于经营部，红河公司无条件为住户办理有关手续。
　　1998年1月5日，红河公司在未告知春益公司和经营部的情况下，擅自将《联合开发协议》中约定的税后利润红河公司拥有60％，春益公司拥有40％改为红河公司拥有80％，春益公司拥有20％。之后，红河公司在重庆市房地产管理局申请办理了预售面积为9204平方米的商品房预售(预租)许可证，该证将红河公司列为售房单位，春益公司列为联建单位。在“红河苑”商住楼项目交验后至商品房预售许可证办理期间，红河公司签出几十套《售房合同》，收取了部分房款，并从1997年12月开始，给各住户发放《房屋安置通知单》，先后办理了交房手续。
　　1998年4月9日，红河公司与重庆经纬典当行(以下称经纬典当行)签订《房地产抵押合同》，约定红河公司从经纬典当行贷款450万元，红河公司将“红河苑”商住楼2至9层(建筑面积为8854平方米)抵押给经纬典当行，抵押期限为25天，至1998年5月4日。合同签订的当日，双方到重庆市渝北区房地产管理局办理了抵押登记手续。其间，双方还签订了一份《贷款协议》，约定红河公司向经纬典当行“质押”贷款450万元，限期25天，利息15‰，综合费用45‰。红河公司以产权明晰、手续完备的自有房产(建筑面积8854平方米)作贷款抵押担保；红河公司承诺已付清所有房地产开发税费及所有工程进度款，在本项房产产权关系上无任何法律纠纷，若涉及该房地产任何债权债务及经济纠纷均由红河公司自行承担。红河公司未将联建房屋做抵押的情况，告知春益公司和经营部。合同签订后，经纬典当行于4月8日、9日两次开出当票，先后付款350万元和100万元给红河公司。红河公司收款后，已作他用。
　　贷款到期后，红河公司未能还款，经纬典当行索款不成，于1998年5月25日向重庆市第一中级人民法院提起诉讼，要求判令红河公司偿还贷款、利息及违约金，若不能偿还，以抵押房屋抵偿。
　　在重庆市第一中级人民法院一审期间，经营部要求以有独立请求权的第三人身份参加诉讼，法庭同意并追加了春益公司为第三人参加诉讼。
　　重庆市第一中级人民法院一审审理认为，经纬典当行与红河公司签订的贷款协议、房地产抵押合同及当票，因经纬典当行的经营范围为质押贷款，无从事房地产抵押贷款的主体资格，违反了有关金融法规，应属无效。双方均有过错，红河公司应予返还450万元，并按中国人民银行同期贷款利率计算支付给经纬典当行。至于经营部提出的部分房屋应确认归其所有的诉讼请求，因与本案非同一法律关系，不予处理。1998年8月7日，重庆市第一中级人民法院依照《典当行管理暂行办法》第三条、第二十五条，《中华人民共和国经济合同法》第七条、第十六条，《中华人民共和国民法通则》第一百零八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，作出(1998)渝一中经初字第584号民事判决，判决如下：一、经纬典当行与红河公司签订的贷款协议、房地产抵押合同及当票均无效。二、红河公司向经纬典当行归还450万元和利息损失。本案诉讼费51331元(含其他诉讼费11846元)，财产保全费23020元，合计74351元，由经纬典当行负担14870元，由红河公司负担59481元。
　　经纬典当行不服，上诉于重庆市高级人民法院。
　　重庆市高级人民法院二审审理认为，经纬典当行与红河公司签订的抵押贷款协议是双方真实的意思表示，应为有效。红河公司用于设定抵押的房屋虽是根据其与春益公司、经营部三方的联建协议而建，但房屋预售许可证中载明“该项目预售面积为红河公司所有”，红河公司享有争议房屋的全部预售权和设定抵押的处置权，双方签订的房地产抵押合同及当票有效，经纬典当行的合法权益应受法律保护。至于红河公司将与春益公司、经营部联建的房屋用于设定抵押是否侵犯了经营部和春益公司的权利，属另一法律关系，不予审理。另，红河公司与经纬典当行关于综合费率为45‰的约定过高，减半按22．5‰计算。原审法院认定事实清楚，但适用法律不当，1999年6月20日，重庆市高级人民法院依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条、第八十八条第一款、第八十九条第二款，《最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)》第八十九条，《中华人民共和国经济合同法》第六条、第三十一条，《典当行管理暂行办法》以及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(二)项之规定，作出(1998)渝高法经一终字第101号民事判决，判决如下：一、撤销重庆市第一中级人民法院(1998)渝一中经初字第584号民事判决，二、经纬典当行与红河公司签订的贷款协议、房产抵押合同及当票均有效；三、红河公司归还经纬典当行借款450万元，利息6．75万元、综合费用10．125万元、违约金90万元，共计556万元；四、红河公司在不能清偿应付款项时，经纬典当行享有从抵押房屋折价或变卖的价款中优先受偿的权利；五、经纬典当行的其他上诉请求不予主张。本案一审诉讼费51331元(含其他诉讼费11846元)，财产保全费23020元，合计74351元，二审案件受理费39485元，一、二审共计113836元，全部由红河公司承担。
　　春益公司和经营部不服原终审判决，向重庆市人民检察院提出申诉。重庆市人民检察院立案后，于2000年3月10日以渝检(民)请抗(2000)1号《提请抗诉报告书》提请最高人民检察院抗诉。
　　最高人民检察院审查认为，重庆市高级人民法院原终审判决认定事实不清，适用法律错误，主要表现在：一、原终审判决关于经纬典当行与红河公司签订的抵押贷款协议是双方真实意思表示，应为有效的认定，是错误的。二、原终审判决关于联建协议是否有效，抵押贷款协议是否侵犯了春益公司、经营部的权利属另外的法律关系，不予审理的认定，亦属错误。三、原终审判决对经纬典当行在本案中应当承担的责任未予认定，显属错误。2001年2月8日，最高人民检察院以高检发民行抗宇(2000)57号民事抗诉书，就此案向最高人民法院提出抗诉。
　　2001年3月22日，最高人民法院指令重庆市高级人民法院对该案进行再审。2001年5月24日，重庆市高级人民法院作出(2000)渝高法民监字第70号民事裁定书，裁定另行组成合议庭对此案进行再审。
　　重庆市高级人民法院再审认为，中国人民银行颁布施行的《典当行管理暂行办法》将典当行的性质明确界定为“为非国有中小企业和个人提供临时性质押贷款的特殊金融企业”，并明确作出了典当行只能以使用自有资金从事质押贷款业务为限，不得经营未经中国人民银行批准的其他业务的限制性规定。经纬典当行自1997年6月经人民银行批准取得的《金融机构法人许可证》、经工商部门核发的《企业法人营业执照》及由公安部门核发的《特种行业许可证》中，其经营范围主营一栏均核准登记为以自有资金为非国有中小企业和个人提供质押贷款。因此，经纬典当行未经批准从事房地产抵押贷款的行为，违反了我国《民法通则》第四十二条关于“企业法人应当在核准登记的经营范围内从事经营”的强制性规定和中国人民银行《典当行业管理暂行办法》关于“不得经营未经中国人民银行批准的其他业务”的限制性规定。经纬典当行与红河公司签订的《贷款协议》中约定由红河公司将自有房产质押给经纬典当行作为贷款之担保，因房屋、道路、桥梁等建筑物以及山林、土地使用权等属于不动产及其用益权，不得出质，故经纬典当行的贷款行为因担保物的属性决定不属于质押贷款，而是抵押贷款。经纬典当行超越经营范围签订的合同因其主体资格不合法(无经营抵押贷款的权利能力)和客体的不合法(房屋不能作为质物)，应确认合同无效。原一审民事判决对此作出的认定并无不当。经纬典当行在再审中辩称，《合同法》施行后人民法院不应因当事人超越经营范围订立合同而认定合同无效。但根据最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国合同法＞若干问题的解释(一)》第十条的规定：“当事人超越经营范围订立合同，人民法院不因此认定合同无效。但违反国家限制经营、特许经营以及法律、行政法规禁止经营规定的除外。”由于典当行当时属特殊金融企业，是必须经人民银行审批的特许经营企业，典当行只能在人民银行许可的业务范围内从事经营活动，不得经营未经人民银行批准的其他业务，经纬典当行的抗辩理由不能成立，本院不予支持。作为主合同的《贷款协议》无效，依照我国《担保法》第5条的规定，经纬典当行与红河公司签订的从合同《重庆市房地产抵押合同》也应当无效。红河公司依照无效贷款协议取得的450万元借款应予返还，并应按中国人民银行同期贷款利率计付经纬典当行的利息损失。
　　根据本案查明的事实，以及经营部与红河公司、春益公司三方订立的联建合同及分房协议的约定，经营部对“红河苑”商住楼享有按份共有的权利，红河公司与春益公司则对“红河苑”商住楼除经营部已明确分得的房屋之外的全部面积在未实现销售利润分配前，享有共同共有的权利。对按份共有的财产，非经所有权人同意，任何人均无权处置。对共同共有的财产，未经全体共有人同意，任一共有人不得对共有财产作出处置，包括在共有财产上设定抵押权。依照建设部于1997年5月9日发布的《城市房地产抵押管理办法》中对“以共有房地产抵押的，抵押人应当事先取得其他共有人的书面同意”的规定和最高人民法院关于适用《担保法》若干问题的解释中作出的“共同共有人以其共有财产设定抵押，未经其他共有人的同意，抵押无效”的规定，红河公司擅自将属于经营部的房产以及与春益公司共有的房产，在未经共有人同意的情况下，将房屋抵押给经纬典当行的抵押行为应属无效。虽然红河公司在办理的《重庆市商品房预售许可证》中由审核办证机关注明了“该项目预售面积为红河公司所有”的意见，但该批注意见与“红河苑”商住楼联建各方约定的权利义务的客观事实相悖，同时亦与该项目联建各方取得的土地权属登记的情况相矛盾，因此，该批注意见不能作为人民法院确认作为抵押物的“红河苑”商住楼的权属归红河公司所有的有效证据。综上，红河公司与经纬典当行签订的房地产抵押合同应依法确认为无效合同。经纬典当行在审查红河公司提交的预售许可证和土地证时，对两证明确载明的土地使用权的共有人和联建人的情况是明知的，但经纬典当行却并未要求红河公司出具土地共有人及联建各方同意的“红河苑”商住楼2至9层房屋用于抵押贷款的书面证明或授权书，亦未向项目联建其他方了解该商住楼的权属状况。因此，经纬典当行的行为具有重大过失，对造成抵押合同无效应承担过错责任。
　　2003年4月30日，重庆市高级人民法院依照《典当行管理暂行办法》第三条、第二十五条，《中华人民共和国经济合同法》第七条第一款第一项、第十六条第一款，《中华人民共和国民法通则》第七十一条、第七十八条，《中华人民共和国担保法》第五条，最高人民法院《关于适用＜中华人民共和国担保法＞若干问题的解释》第五十四条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第三项之规定，作出了(2001)渝高法民再字第141号民事判决，判决如下：一、撤销重庆市高级人民法院(1998)渝高法经一终字第101号民事判决；二、维持重庆市第一中级人民法院(1998)渝一中经初字第584号民事判决，即红河公司向典当行归还450万元和利息损失。本案一、二审诉讼费用合计113836元，由红河公司负担91069元，经纬典当行负担22767元。